Trước nay, quan điểm của những người có nhu cầu thực về căn hộ nói riêng, bất động sản nói chung là “có nhu cầu thì sẽ tham gia thị trường”, nếu giá cả đang thấp thì quá tốt, nếu không thì vẫn sẽ mua nếu dành dụm hoặc vay mượn được đủ tiền và tìm được bất động sản ưng ý.
Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, khi mà người mua có quá nhiều ưu thế, được quyền nâng lên đặt xuống, chê đắt chê rẻ… và nhất là khi người ta nhận định rằng sẽ còn nhiều chủ đầu tư không cầm cự giữ giá nữa mà giảm giá mạnh để xả hàng, thì tâm lý chung sẽ là dừng lại nghe ngóng, chưa mua vội dù là có nhu cầu.
Ai cũng nghĩ, nếu bỏ tiền ra sớm quá, rút lại không kịp, sẽ hụt mất “con cá to” còn ở phía trước. Nó ngược hẳn với thời kỳ ai cũng muốn nhanh tay đặt cọc trước vì sợ chậm trễ sẽ mất đi cơ hội ngon lành.
Từ khi có doanh nghiệp tuyên bố “sẽ giảm giá 50%” cho vài dự án sắp chào bán tại TP.HCM, tâm lý chờ đợi của người mua càng thắng thế và có ảnh hưởng cả tầm gần lẫn tầm xa. Một sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội cho biết, giao dịch trên sàn nói riêng, của thị trường bất động sản nói chung vốn dĩ đã ít càng thêm ít do thông tin này.
Những người đang tìm hiểu thông tin và tiến hành mua đều dừng lại để nghe ngóng, chờ đợi, hy vọng vào một làn sóng bán tháo căn hộ và cả đất nền, khi ấy mới tham gia bắt đáy thực sự. Kết quả là đầu ra cho thị trường bất động sản đã khó lại càng khó hơn.
Không ít khách hàng đã đến khâu soạn thảo hợp đồng rồi vẫn hủy ngang mà lý do không gì khác là chờ giá giảm thêm. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết đang tính tung hàng ra bán cũng phải ngưng lại vì biết chắc rằng bán ở thời điểm này mà không giảm giá mạnh sẽ không có người mua.
Tâm lý chờ đợi không chỉ ảnh hưởng đến những người dự tính mua, mà còn tác động đến cả những người đã đóng tiền vào một dự án nào đó. Các văn phòng luật sư những ngày qua có thêm nhiều khách tìm đến tư vấn, đó là những người đã đóng tiền mua căn hộ thuộc một dự án đang thi công và giờ muốn rút tiền, không mua nữa.
Ai cũng biết nguyên nhân của việc làm này: họ cảm thấy thua thiệt khi “lỡ” mua một dự án có giá cao (có thể cao hơn những dự án được tung ra trong thời gian tới). Chính vì lý do này, các doanh nghiệp bất động sản còn phải lo lắng dài dài.
Những hy vọng về một sự giải cứu do được nới lỏng tín dụng, một dòng tiền mới đổ vào bất động sản do lãi suất giảm… khó mà thắng nổi sự hy vọng của người mua về một sự giảm giá.
Trong cuộc thi chờ đợi này, người mua đang chiếm ưu thế, vì những thông tin về sự khó khăn của các doanh nghiệp - chủ dự án đã quá rõ ràng, ai cũng có thể biết. Hẳn sẽ còn có thêm nhiều chủ đầu tư phải tìm cách bán hàng nhằm cắt lỗ chứ không kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường trong ngắn hạn.
Còn nghịch lý, còn bất động
Bên cạnh những người có nhu cầu thực, mua để ở, thị trường còn có những người mua để kinh doanh. Trên thực tế, không bao giờ hết những nhà đầu tư, đầu cơ trên thị trường, một khi họ cho rằng sẽ có cơ hội sinh lời từ hoạt động đầu tư, đầu cơ của mình.
Dĩ nhiên, với những nhà đầu tư, đầu cơ đang “chôn tiền” trong các dự án bất động sản và phải cắn răng trả lãi vay ngân hàng thì họ không muốn và cũng không có khả năng tham gia thị trường. Nhưng một cuộc chơi không thể chỉ toàn những người thua cuộc.
Số người thắng - những nhà đầu tư, đầu cơ mua lúc rẻ, bán lúc đắt và kịp rút khỏi thị trường trước thời điểm đóng băng - không hề nhỏ, họ có vốn và sẵn sàng “vào cuộc” khi cho rằng đã đúng thời điểm. Đó là chưa kể vẫn luôn có một số người chưa từng đầu tư nhưng có vốn và sẵn sàng thử thời vận với bất động sản, đầu cơ “đánh nhanh thắng nhanh” hoặc đầu tư cho mục tiêu dài hạn.
Nghĩa là tiềm năng về cầu bất động sản luôn hiện hữu. Thế nhưng, điều đáng nói ở đây là các nhà đầu tư dạng này giờ cũng chỉ… chờ đợi và chưa định hướng cụ thể là mình sẽ đầu tư vào tài sản như thế nào, ở đâu, khi nào.
Khác với những người có nhu cầu thực thường quan tâm đến căn hộ trung bình (1-3 tỉ đồng), các nhà đầu tư và đầu cơ không mặn mà lắm với phân khúc này mà tập trung vào phân khúc cao cấp (trên 3 tỉ đồng), bởi họ cho rằng tỷ suất sinh lời của phân khúc cao cấp sẽ cao hơn.
Tuy nhiên, họ mới chỉ dự tính chứ chưa muốn đưa ra quyết định trong lúc này và dự định đầu tư càng nhiều tiền thì họ càng phân vân, chưa biết nên đầu tư vào đâu, dự án nào, vị trí, giá cả, khi nào bàn giao...
Chính vì lý do này mà nhiều người cho rằng thị trường chưa thể có những thay đổi trong ngắn hạn. Với việc đa số vẫn nhắm đến phân khúc trên 3 tỉ đồng/căn hộ, các nhà đầu tư chứng tỏ họ vẫn kỳ vọng rằng căn hộ trị giá càng lớn sẽ có mức lợi nhuận càng cao - như từng diễn ra trong quá khứ.
Mà với giá cả bất động sản Việt Nam hiện nay, để điều này tái diễn e rằng hơi khó, thế nên kỳ vọng lợi tức cao đó cũng phản ánh phần nào thực trạng rằng các nhà đầu tư không chịu chấp nhận thực tế “thời oanh liệt đã qua”, cũng như chưa nắm được sự thay đổi của thị trường.
Đó là chưa kể, khi nhu cầu thực của đa số người dân chỉ là phân khúc 1-3 tỉ đồng và thậm chí dưới 1 tỉ đồng, thì xu hướng của nhà đầu tư và đầu cơ như vậy có thể kích thích doanh nghiệp bất động sản đầu tư vào phân khúc cao cấp, khiến sản phẩm phân khúc này dư thừa, tạo vòng xoáy đóng băng như mấy năm vừa qua.
Mà một khi các nhà đầu tư và chủ đầu tư đều không quan tâm đến đối tượng người sử dụng cuối cùng, vẫn nghĩ đến cái lợi trước mắt mà không hướng đến sự phát triển bền vững của thị trường, thì thị trường lại phát triển lệch lạc như đã từng và đang phải trả giá với sự đóng băng như hiện nay.
Theo Ph.Vân – H.Anh
Doanh nhân SG
