Kênh đầu tư BĐS đã thực sự hấp dẫn?

Thị trường BĐS hiện nay đã thực sự hấp dẫn giới đầu tư?.

Giá cầm cự giữa hai xu thế bên cạnh việc phân vân “nên mua bây giờ hay không” của phía cầu, còn có một sự giằng co cả về giá giữa người bán và người mua. Người mua cuối cùng - những người có nhu cầu thực mua để ở - vẫn kỳ vọng giá còn xuống thấp nữa, bởi so với thu nhập của những người thực sự chưa có nhà và muốn mua nhà để ở, giá bất động sản hiện vẫn quá cao.

Phía chủ dự án và các nhà đầu tư đang nắm giữ nguồn cung thì có lý do riêng để cố giữ không cho giá xuống thấp hơn nữa. Doanh nghiệp đang nợ nần chồng chất, giá thành căn hộ đã phải “cõng” quá nhiều chi phí, lãi vay…, nên giờ khó thể giảm quá sâu. Nhà đầu tư thứ cấp cũng không muốn tài sản của mình giảm giá hơn nữa vì họ đã mua đầu tư ở mức giá cao hơn thời điểm này.

Sau một thời gian nắm giữ bất động sản, chỉ cần bán ngang với giá khi mua cũng đã lỗ vì chưa kể đến giá vốn, đừng nói đến chuyện phải bán với giá thấp hơn giá mua. Với sự giằng co như vậy, bên nào sẽ “buông tay” trước?

Nếu không có bất cứ sự tác động nào từ bên ngoài, càng về lâu dài, bên bán chắc chắn sẽ gặp bất lợi trong cuộc giằng co ấy, vì tiền của họ là tiền đầu tư, cần phải xoay vòng nhanh để tạo ra lợi nhuận. Vì nguyên do này mà các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quý 1-2012, cả nước có gần 500 khu đô thị và dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa thể triển khai. Chỉ với những gì đã và đang triển khai thôi, thị trường đã khó thể “tiêu hóa” nổi, đặc biệt là những căn hộ có giá cao. Vậy nên, dự báo của Hiệp hội này, cả trong trung hạn và dài hạn, thị trường có khả năng tràn ngập những căn hộ không phù hợp với nhu cầu thực.

Thế nhưng, dường như đã có sự thay đổi khiến cho lợi thế không còn nghiêng tuyệt đối về phía người mua nữa… Tiếp sức cho doanh nghiệp bất động sản Theo thông báo của Văn phòng Chính phủ sau tại buổi làm việc của Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh về tình hình sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trên địa bàn TP.HCM, các doanh nghiệp bất động sản sắp có thêm sự ưu đãi mới.

Theo đó, Bộ Tài chính được yêu cầu nghiên cứu giãn nộp thuế quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cho đến khi hoàn thiện móng; khi ký hợp đồng chỉ nộp 30%, còn tiếp theo làm đến đâu nộp đến đó. Trước nay, các doanh nghiệp phải nộp một lần toàn bộ tiền thuế quyền sử dụng đất trước khi xây móng.

Cũng phải nói thêm rằng khi bất động sản đang sốt, trước khi xây móng doanh nghiệp đã có thể “bán căn hộ trên giấy” cho khách hàng, vấn đề nộp thuế sử dụng đất trước hay sau cũng chẳng ảnh hưởng gì mấy đến hoạt động kinh doanh. Nay thì “một miếng khi đói”, việc nộp tiền chậm đồng nào đỡ tiền lãi vay chừng đó, bởi đa số các doanh nghiệp đều đang thiếu vốn trầm trọng, các khoản phải trả thì nhiều mà tiền mặt lại ít, chỉ sẵn… hàng tồn kho.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước vẫn tiếp tục thực hiện việc giãn nợ, khoanh nợ, cơ cấu nợ và cho vay đối với các dự án bất động sản sắp hoàn thành, có phương án kinh doanh hiệu quả. Dù Chính phủ chưa tuyên bố nới lỏng tín dụng, nhưng với sự điều hành linh hoạt hơn theo hướng giúp đỡ doanh nghiệp như vậy, các doanh nghiệp bất động sản biết rằng mình đang được quan tâm hơn, nếu cố gắng hoạt động tốt và có sản phẩm được tiêu thụ trên thị trường.

Chủ dự án - Chủ đầu tư, bên nào sẽ "buông"?.

Trước đó, việc lãi suất cho vay giảm mạnh, điều kiện cho vay dành cho lĩnh vực bất động sản dễ dàng hơn, thông tin về những nguồn tiền lớn sẽ đầu tư vào bất động sản từ nay đến cuối năm… đã thổi một luồng sinh khí vào thị trường vốn dĩ ảm đạm suốt một thời gian dài. Để không tạo ra bong bóng mới Phải làm sao để thị trường bất động sản hồi phục, doanh nghiệp lĩnh vực này vượt qua giai đoạn khó khăn, mà giá cả lại gần với giá trị thực và phù hợp với túi tiền của nhiều người?

Những vấn đề trên khó mà xảy ra đồng thời, được cái này sẽ mất cái khác. Chẳng hạn như những chính sách kích thích người mua trong thời điểm này, theo nhiều người, là không nên vì giá bất động sản dù đã hạ nhưng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực của loại hình tài sản này và vì thế, sẽ tiếp tục hình thành bong bóng mới, sự đầu cơ sẽ mang tính chi phối. Phải để cho thị trường tự rung lắc, điều chỉnh, rồi cuối cùng giá bất động sản cũng sẽ về sát với giá trị thực.

Việc đưa ra những gói hỗ trợ quá sớm, khi mà những người mua căn hộ để ở đang mong giá hạ thêm, chưa hẳn đã là hướng đi hợp lý. Thậm chí có chuyên gia kinh tế còn cho rằng việc bong bóng bất động sản không bị vỡ nhờ được “bơm” kịp thời chỉ càng làm cho mối nguy do bất động sản gây ra vẫn còn lơ lửng ở đó.

Một căn hộ bình thường cho đa số người có thu nhập thấp và trung bình sẽ vẫn nằm ngoài tầm tay với của họ, một khi giá của nó vẫn đang được tạo lập bởi những yếu tố ngoài thị trường. Đó là chưa kể, cách kích cầu từ chính người sử dụng cuối cùng - các ngân hàng cho vay với lãi suất thấp để người mua có thể tham gia vào thị trường nhiều hơn, tạo động lực cho thị trường tan băng - như hiện nay rất có thể sẽ làm cho giá không giảm nữa.

Mà như đã nói, giá hiện nay vẫn chưa giảm về mức mong muốn của người mua. Trên 80% doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ không thể trụ nổi qua “mùa dông bão” vừa rồi và đã bị đánh bật khỏi thị trường. Nhiều tên tuổi từng thuộc hàng đại gia trong lĩnh vực này cũng đang rất lao đao, nhiều doanh nghiệp đã có nợ phải trả lớn hơn tổng tài sản. Nợ ngân hàng chồng chất, chuyện giảm lãi suất cho vay thực ra không tác động trực tiếp đến sự sống còn của doanh nghiệp.

Muốn không bị đào thải họ cần phải có tiền, mà muốn có tiền thì phải bán được sản phẩm căn hộ. Hiện nay, chỉ chừng 10% doanh nghiệp có sản phẩm hoàn thiện để bán. Vậy số còn lại sẽ “vượt qua khó khăn” bằng cách nào? Đó là chưa kể, có sản phẩm hoàn thiện đấy liệu có bán được hay không. Có thể nói, cái mà nhiều doanh nghiệp bất động sản có sẵn nhất hiện nay chính là… dự án.

Trước khi “tháo chạy”, họ phải đẩy được số dự án mình đang nắm giữ. Hy vọng rằng, sau đợt “đại phẫu” này người ta sẽ có cái nhìn đúng hơn về nhu cầu của thị trường, để bình tĩnh hơn trong việc đề ra các chiến lược đầu tư, nhằm có thể trụ vững với thị trường trong dài hạn.

Theo P.Vân – H.An
Doanh nhân Sài gòn