Theo HoREA, việc hạ giới hạn trên là chưa cần thiết, chưa phù hợp thực tiễn và cũng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
Nguyên do, doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung dài hạn, phụ thuộc lớn nguồn vốn vay ngân hàng, trong khi vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn huy động nên ngân hàng chưa đáp ứng được vốn cho thị trường này.
Những năm gần đây, thực hiện quy định tại Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại lần lượt phải thực hiện giảm giới hạn tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, lần lượt từ 60% xuống 50%, 45% và còn 40% từ 1/1/2019.
Trong quá trình trên, nhiều lần đại diện hiệp hội doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đều có kiến nghị, song Ngân hàng Nhà nước vẫn thực hiện. Thực ra, chính sách này cũng đã có điều chỉnh so với ban đầu, giãn theo lộ trình và từng bước giảm giới hạn qua từng năm.
Điều đó cũng thể hiện rõ ở Thông tư 19 của Ngân hàng Nhà nước, ban hành cuối 2017 để các ngân hàng thương mại chủ động thực hiện theo lộ trình.
Cùng với thực hiện giảm giới hạn tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn nói trên, Thông tư 19 còn có một áp lực nữa, cũng đã gần kề, đối với các tổ chức tín dụng.
Cụ thể, từ năm 2018 cho đến 2021, các tổ chức tín dụng sẽ phải loại trừ dần một số khoản mục khỏi vốn cấp 2 riêng lẻ, mà điều này ảnh hưởng đến vốn tự có và hệ số an toàn vốn (CAR) theo hướng giảm đi.
Thông tư 19 quy định, các khoản loại trừ khỏi vốn cấp 2 riêng lẻ bao gồm trái phiếu chuyển đổi do tổ chức tín dụng khác phát hành, nợ thứ cấp do tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khác phát hành đáp ứng đầy đủ các điều kiện để tính vào vốn cấp 2 của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phát hành mà tổ chức tín dụng mua, đầu tư theo quy định của pháp luật.
Đối với trái phiếu chuyển đổi, nợ thứ cấp được mua, đầu tư kể từ ngày 12/2/2018, tổ chức tín dụng phải trừ khỏi vốn cấp 2 kể từ ngày mua, đầu tư.
Đối với trái phiếu chuyển đổi, nợ thứ cấp được mua, đầu tư trước ngày 12/2/2018, tổ chức tín dụng trừ khỏi vốn cấp 2 theo lộ trình đã được ấn định.
Từ ngày 12/2/2018 đến hết ngày 31/12/2018, trừ 25% giá trị khoản mua, đầu tư trái phiếu chuyển đổi, nợ thứ cấp.
Đáng chú ý, từ ngày 1/1/2019 đến hết ngày 31/12/2019 phải trừ tới 50% giá trị khoản mua, đầu tư trái phiếu chuyển đổi, nợ thứ cấp.
Từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020, trừ 75% giá trị khoản mua, đầu tư trái phiếu chuyển đổi, nợ thứ cấp.
Và từ ngày 1/1/2021, trừ toàn bộ giá trị khoản mua, đầu tư trái phiếu chuyển đổi, nợ thứ cấp.
Như trên, các khoản loại trừ khỏi vốn cấp 2 này sẽ tác động đến hệ số CAR theo hướng giảm đi. Trong khi đó, theo mục tiêu và lộ trình thực hiện chuẩn mực Basel 2, áp lực đang đặt ra các ngân hàng thương mại Việt Nam phải nâng cao được hệ số này, chủ yếu qua nâng cao vốn tự có.
Hai điều chỉnh kỹ thuật trên, giảm giới hạn tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn và loại trừ một số khoản mục khỏi vốn cấp 2, cùng tiếp tục có mốc hẹn thực hiện mới từ 1/1/2019.
Cả hai điều chỉnh này đều tác động đến tín dụng, theo hướng chặt chẽ hơn, nâng cao hàng rào kỹ thuật an toàn hoạt động. Đây cũng là điều chỉnh phù hợp với định hướng siết lại tăng trưởng tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước định hướng từ nửa cuối 2018.
Để thực hiện, một mặt các ngân hàng thương mại sẽ tiếp tục tăng cường nguồn vốn tự có, mặt khác thực hiện dịch chuyển tài sản, cho vay theo hướng bớt tỷ trọng ở các phân khúc có hệ số rủi ro cao hoặc phân khúc thâm dụng vốn trung dài hạn.
