 |
| Nhiều dự án đang xây dựng đành bỏ dở dang bởi giá nhà đất vẫn đang ế ẩm. |
Khi thị trường sôi động thì giá đất nền, giá căn hộ đều tăng mà vẫn dễ bán, giờ đây thì ngược lại. Hà Nội là thị trường trung tâm nên dấu hiệu ế ẩm cũng rõ ràng nhất. ở khu vực huyện Đông Anh, gần phía đầu cầu Thăng Long, năm ngoái giá đất sốt lên chóng mặt vì thông tin xây dựng cầu Nhật Tân và nhiều dự án lớn như hồ điều hòa, công viên thì năm nay lại trì trệ. TP.HCM cũng chung thảm cảnh khi giá nhà đất không tăng nhưng người dân chưa dám đầu tư vì sợ thị trường bất động sản (BĐS) vẫn tiếp tục “bão giá”.
Nhu cầu nhà ở của người dân quá lớn
Theo một số chuyên gia kinh tế, việc ngân hàng đua nhau thắt “hầu bao” gần đây không chỉ đơn thuần là các nhà băng này đang rủng rỉnh vốn. Nguyên nhân quan trọng của việc thay đổi đột ngột thái độ đối với tín dụng BĐS cũng chính là vì họ đã không kỳ vọng nhiều đối với lĩnh vực này. Hơn nữa, các ngân hàng đã rót vào BĐS một lượng vốn không nhỏ. Nay thị trường quá èo uột đã khiến những đồng vốn đó đang có xu hướng chuyển thành những khoản nợ khó đòi.
Một lãnh đạo Ngân hàng Vietinbank thừa nhận: “Với một số dự án bất động sản đang dở dang, nếu không tiếp tục cho vay thì các ngân hàng cũng coi như mất luôn khoản cho vay trước đó. Chính vì vậy, không riêng gì Vietinbank mà nhiều ngân hàng khác đang có dư nợ BĐS rất lớn. Dĩ nhiên, ngân hàng cũng không thể vì áp lực dư thừa vốn, tăng trưởng tín dụng âm hay vì các khoản nợ cũ khó đòi mà dễ dãi trong việc cho vay mới”.
Để hoàn thành một dự án BĐS thông thường phải mất từ 3 - 5 năm xây dựng và khoảng 3 năm triển khai các loại thủ tục hành chính. Thời gian kéo dài, thủ tục phức tạp, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai còn nhiều và quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất còn yếu kém... là những lý do làm giá BĐS ở Hà Nội, TP.HCM thuộc “top” cao nhất của thế giới.
Thực tế, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà với tổng diện tích nhà ở khoảng 150 triệu m2. Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2, tương đương 110 ngàn căn hộ cho công nhân trong các khu công nghiệp. Cả nước vẫn còn 7,42% nhà đơn sơ, tương ứng với hơn 1,6 triệu căn hộ; còn có 10,64% tổng số căn hộ có diện tích dưới 30 m2/căn...
Thị trường BĐS chưa có tín hiệu khả quan
Hai thành phố lớn là TP.HCM và TP.Hà Nội vẫn đang tích cực triển khai thực hiện rà soát, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS. Đối với doanh nghiệp BĐS vốn vay ngân hàng trước đây hầu hết đang nằm trong quỹ nhà đất tồn đọng. Hiện nay, các ngân hàng đòi hỏi phải thanh toán hết nợ cũ thì mới có thể cho vay mới. Đòi hỏi như thế là quá phi lý, trong tình hình DN đang sống dở chết dở hiện nay khó có tiền trả ngân hàng. Trước đây khoảng 1 tháng, khi mặt bằng lãi suất được đưa xuống thấp, đã có nhiều dự báo khá lạc quan rằng một dòng tiền chiếm tỉ lệ đáng kể sẽ đổ vào thị trường BĐS. Thế nhưng, những diễn biến mới đây của thị trường vốn khiến cho giới BĐS không khỏi lo ngại.
Ghi nhận thực tế thị trường BĐS nói chung cho thấy chưa có tín hiệu khả quan bất chấp những thông tin hỗ trợ tốt liên tục xuất hiện. Có rất nhiều dự án căn hộ chung cư được đưa ra thị trường đón làn sóng lãi suất hạ nhưng chỉ có một vài dự án có vị trí tốt, giá tốt, thời hạn bàn giao căn hộ ngắn... có mức tiêu thụ ở mức 20 -30%.
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, năm 2011 có đến 90% doanh nghiệp BĐS bị thua lỗ, hàng không bán được trong khi phải trả lãi ngân hàng ở mức rất cao. Ngân hàng tiếp tục đồng hành cùng DN để tháo gỡ khó khăn như cơ cấu lại các khoản nợ, hạ lãi suất, tư vấn cho DN.
Phía chủ dự án và các nhà đầu tư đang nắm giữ nguồn cung thì có lý do riêng để cố giữ không cho giá xuống thấp hơn nữa. Doanh nghiệp đang nợ nần chồng chất, giá thành căn hộ đã phải “cõng” quá nhiều chi phí, lãi vay…nên giờ khó thể giảm quá sâu. Nhà đầu tư thứ cấp cũng không muốn tài sản của mình giảm giá hơn nữa vì họ đã mua đầu tư ở mức giá cao hơn thời điểm này.
Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước vẫn tiếp tục thực hiện việc giãn nợ, khoanh nợ, cơ cấu nợ và cho vay đối với các dự án bất động sản sắp hoàn thành, có phương án kinh doanh hiệu quả. Dù Chính phủ chưa tuyên bố nới lỏng tín dụng, nhưng với sự điều hành linh hoạt hơn theo hướng giúp đỡ doanh nghiệp như vậy, các doanh nghiệp bất động sản biết rằng mình đang được quan tâm hơn, nếu cố gắng hoạt động tốt và có sản phẩm được tiêu thụ trên thị trường.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, chuyên gia cao cấp về BĐS cho rằng: Thị trường BĐS hoàn toàn không có biểu hiện của sự đổ vỡ. Thị trường BĐS chỉ có thể đổ vỡ nếu giá xuống thấp hơn giá trị thực của nó. Trong khi đó, mức giảm 30% hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng giá cả sản xuất. Kể cả các mức giá rất thấp ở TP.HCM, chỉ 11-13 triệu/m2 cũng vẫn cao hơn nhiều giá cả sản xuất. Điều kiện khác để thị trường đổ vỡ là vay nợ tín dụng để đầu tư vào các dự án BĐS phải ở mức vượt ngưỡng, tức là chiếm 30% tổng dư nợ tín dụng trở lên. Nhưng hiện nay, con số chính thức vẫn dưới 10%.
Hiện tại, nhà đầu tư chỉ lãi không cao so với trước và nếu có lỗ thì chỉ là lỗ so với lợi nhuận kì vọng, chứ không phải lỗ thật sự. Thậm chí, một số nhà đầu tư phải chuyển nhượng dự án, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, cũng chỉ là giải pháp về vốn, chứ không phải biểu hiện của sự đổ vỡ. Ngay cả khi BĐS xuống thấp hơn nữa, tới mức giảm 50% thì vẫn chưa phải lo ngại về sự đổ vỡ.
“Lẽ ra người dân Việt Nam có thể tiếp cận được với nhà ở bằng thu nhập bình thường của mình. Hiện nay, ở Việt Nam, tỉ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỉ lệ này là 5 lần; ở các nước đang phát triển, tỉ lệ này là 2 lần. Vì vậy, phải coi đây là dịp tốt để thị trường BĐS tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư “tay không bắt giặc”, chỉ còn lại những nhà đầu tư nghiêm túc”, GS Đặng Hùng Võ cho biết thêm.
Theo Cao Tuần
Người đưa tin
