Bất động sản có nhiều dạng tranh chấp mới

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường, nói tại Hội thảo “Các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản” do Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam tổ chức ngày 19-11, thời gian tới rất có thể sẽ xuất hiện các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và các ngân hàng thương mại trong giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp. Hoặc tranh chấp giữa các bên liên quan trong giải quyết tồn kho bất động sản có liên quan tới các bên đã góp vốn và phương thức giải quyết.

Nhiều dự án bất động sản sẽ hình thành trong tương lai nhưng tranh chấp tại các dự án đã và đang liên tục xảy ra. Ảnh chỉ có tính minh họa

Ngoài các tranh chấp giữa chủ đầu tư với người góp vốn/mua căn hộ, tranh chấp giữa chủ đầu tư với các nhà đầu tư thứ cấp…việc tranh chấp giữa chủ đầu tư, người mua (hoặc góp vốn) với các ngân hàng thươnng mại đã có mầm mống manh nha.

Thực tế hiện nay, người mua bất động sản dưới dạng góp vốn hoặc mua các dự án chưa hoàn thiện (gọi là tài sản hình thành trong tương lai). Trường hợp chủ đầu tư tập trung xây dự án và bàn giao nhà đúng hợp đồng thì không nói làm gì. Song chủ đầu tư có thể mang tài sản hình thành trong tương lai (dự án hoặc một phần dự án) đi thế chấp tại các ngân hàng thương mại để vay vốn. Nhiều chủ đầu tư đã trở thành con nợ và món vay đã trở thành nợ xấu của ngân hàng và dự án là tài sản đảm bảo của ngân hàng.

Khi đó, người góp vốn/mua nhà muốn khởi kiện đòi quyền sở hữu của mình tại dự án là không thể. Do thực tế không có quy định bắt buộc về những thủ tục cần thiết phải thực hiện sau khi tài sản hình thành, lại không có phòng đăng ký giá trị quyền sử dụng đất nào cuả Sở Tài nguyên – môi trường dám xác nhận đảm bảo giao dịch giữa người bán/người mua (do tài sản hình thành trong tương lai).

Nên về bản chất, rủi ro hoàn toàn thuộc về người mua.

Và rủi ro đó cũng thuộc cả về ngân hàng trong trường hợp xử lý nợ xấu nếu muốn xử lý tài sản đảm bảo đó. Bởi các quy định về kinh doanh bất động sản hiện tại không có khái niệm chuyển nhượng quyền phát triển dự án (trừ trường hợp dự án đã có giấy chứng nhận đầu tư để đổi tên chủ đầu tư dự án).

Ông Võ cho rằng, rất khó khăn trong giải quyết các tranh chấp hiện có và sẽ xảy ra trong tương lai ở Việt Nam. Do thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe. Mặt khác, hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống trong đó thiếu các quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng). Hơn nữa, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa quyết liệt, chưa đồng bộ và thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan nên hiệu quả không cao.

Theo TBKTSG Online