Bài toán bất động sản dưới góc nhìn một doanh nhân
> Khó giải quyết tranh chấp trên thị trường địa ốc
> Hơn 30.600 tỷ đồng “đổ” vào nhà xã hội
Với một khối lượng tiền khổng lồ đang bị "chôn" trong các dự án bất động sản bị đóng băng, nền kinh tế không thể có đủ dòng tiền tín dụng cho các hoạt động kinh tế phi bất động sản.
Trong vài ba năm trở lại đây, bất động sản có lẽ là một trong những lĩnh vực nhiều quan điểm trái chiều nhất ở Việt Nam.
 |
Khi bất động sản liên tục tăng giá, cứ mua được nhà, đất là lời ít, lời nhiều, các doanh nghiệp bất động sản được ca ngợi, được noi gương. Những người ít nhiều có của ăn, của để đều cố gắng mua thêm một vài căn nhà, lô đất với mục tiêu kiếm lời.
Bây giờ là lúc các doanh nghiệp và doanh nhân trong lĩnh vực bất động sản bị chỉ trích nhiều nhất. Một số người nghĩ giá bất động sản ở Việt Nam đã bị "thổi" lên quá cao. Đây đó xuất hiện những quan điểm, lời kêu gọi kiểu "Hãy để chúng (các đại gia, các doanh nghiệp bất động sản) chết đi!".
Mặc dù vậy, những người thực sự nắm quyền sinh, quyền sát đối với các doanh nghiệp bất động sản không làm bất kỳ hành động gì với mục đích để "chúng" chết đi. Họ là ngân hàng cho vay vốn, là người mua đã trả trước một phần tiền, là nhà thầu đã thực hiện một phần công trình mà chưa được trả tiền... Họ là các chủ nợ của doanh nghiệp. Theo Luật phá sản 2004, chỉ cần họ đệ đơn ra tòa xin mở thủ tục phá sản "con nợ" thì doanh nghiệp bất động sản chắc chắn bị phá sản.
Nhưng họ không làm và sẽ không làm như vậy. Nếu doanh nghiệp bất động sản "chết" thì họ - người có quyền lợi đối với doanh nghiệp đó - sẽ được gì? Ngân hàng thu đất về có bán được dự án để lấy lại tiền đã cho vay không? Ngân hàng có biết nghề bất động sản để hoàn thành dự án và giao nhà cho người mua được không? Nếu tòa án thanh lý tài sản thì tài sản (chủ yếu là đất dự án) của doanh nghiệp bất động sản bị tuyên phá sản, có tìm được người mua với giá có ý nghĩa để các chủ nợ có tiền chia nhau không?
Chủ nợ là những người thông minh, họ có thể trả lời các câu hỏi đó một cách rõ ràng, và tất nhiên họ không cầm đá tự ghè chân mình. Là người trong cuộc, họ hiểu rõ hơn những người ngoài cuộc và quan trọng hơn, quyền lợi của họ và của những người ngoài cuộc khác nhau, thậm chí còn mâu thuẫn với nhau.
Khi các mục đích trên thị trường bất động sản khác nhau thì không có sự đồng thuận quan điểm; quả bóng được đá về chân các cơ quan nhà nước để xem xét trong tổng thể các vấn đề kinh tế vĩ mô. Với một nền kinh tế GDP chỉ khoảng 140 tỷ đôla Mỹ mà dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản (kể cả của các ngành xây dựng, vật liệu xây dựng) trên 1 triệu tỷ đồng (khoảng 50 tỷ USD) và nợ xấu (hoặc có nguy cơ trở thành nợ xấu) của hệ thống ngân hàng cỡ 300.000 tỷ đồng (chủ yếu là nợ xấu bất động sản), khó có thể nói nhà nước không cần phải hành động gì.
Như một đứa trẻ chân bị buộc vào một khối bê-tông, nền kinh tế nhỏ của Việt Nam không thể nhúc nhích được với khối bất động sản đông cứng. Với một khối lượng tiền khổng lồ đang bị "chôn" trong các dự án bất động sản bị đóng băng, nền kinh tế không thể có đủ dòng tiền tín dụng cho các hoạt động kinh tế phi bất động sản. Việc nhà nước phải can thiệp thị trường bất động sản để giải phóng cả nền kinh tế là đương nhiên. Vấn đề là làm cái gì, làm như thế nào cho đúng, cho trúng.
Cho đến nay, các giải pháp của nhà nước chưa đạt hiệu quả. Một số chính sách, đặc biệt là cơ chế tiền sử dụng đất, chính sách đối với nhà ở xã hội cần thay đổi một cách căn bản để tạo ra những chuyển dịch mang tính đột phá.
Cơ chế "tiền sử dụng đất theo thị trường" hiện nay đang tạo thế khó cho doanh nghiệp. Khó có thể có giá thị trường minh bạch cho hàng hóa khi mà các chi phí nhà sản xuất phải trả cho nhà nước lại được thả nổi "theo giá thị trường". Rất nhiều dự án bất động sản ở trong tình trạng chủ đầu tư không thể tính được giá thành sản phẩm vì chưa biết tiền sử dụng đất phải trả sẽ là bao nhiêu. Sản xuất mà không dự tính được giá thành sản phẩm thì sản xuất thế nào?
Còn về chính sách nhà ở xã hội và liên quan trực tiếp đến gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mà Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho là khó giải ngân nhanh vì thiếu nguồn cung, cần phải nói rằng, nguồn cung các sản phẩm nhà ở xã hội sẽ chưa được cải thiện đáng kể chừng nào nhà nước còn chưa để cho các doanh nghiệp bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư là chính, nhà nước chỉ làm quy hoạch, hỗ trợ chính sách để các doanh nghiệp xây nhà ở xã hội thu được lợi nhuận hấp dẫn. Nếu muốn thị trường bất động sản có nhiều hàng hóa phù hợp với thu nhập của người nghèo, cách tốt nhất là làm sao để việc sản xuất những hàng hoá bất động sản đó mang lại lợi nhuận tốt cho các nhà sản xuất. Điều đó nói hơi khó nghe, nhưng sự thật là như vậy và ở đâu cũng vậy.
Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới chỉ 30%, xếp thứ 9 trong 10 nước ASEAN (chỉ cao hơn Campuchia), rất thấp so với Trung Quốc (52,6% vào cuối năm 2012). Mức độ đô thị hóa ở Việt Nam được dự báo sẽ tăng đến gần 40% vào năm 2020. Sẽ cần xây thêm rất nhiều nhà ở đô thị.
Nếu các doanh nghiệp bất động sản không tìm thấy cơ hội đầu tư tốt ở Việt Nam, ai sẽ xây đủ nhà ở đô thị cho người Việt Nam trong những năm tới?
Ông Phạm Nhật Vượng, tỷ phú đôla đầu tiên của Việt Nam muốn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh sẽ hiện đại và đẹp như Singapore. Muốn vậy, các dãy nhà ống mặt phố, các khu nhà thấp tầng xấu xí, kém tiện nghi hiện nay sẽ phải thay bằng các công trình nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại cao tầng hiện đại. Vẫn câu hỏi đó: nếu các doanh nghiệp bất động sản không tìm thấy cơ hội đầu tư tốt thì ai sẽ xây các công trình hiện đại đó ở các đô thị Việt Nam?
Lương Hoài Nam
Theo VnExpress
* Ông Lương Hoài Nam là cựu Phó tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Nam Long. Hiện tại, ông Nam là Uỷ viên HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản Vinaconex-Viettel.
