Nhiều dự án bị tố ăn gian diện tích căn hộ
Bộ Tư pháp khẳng định Bộ Xây dựng hướng dẫn trái luật
> Dân Keangnam đòi Bộ Tư pháp kiểm tra văn bản Bộ Xây dựng
> Nhiều dự án bị tố ăn gian diện tích căn hộ
Hướng dẫn trái luật
Trong văn bản của Cục Kiểm tra VBQPPL gửi Bộ Xây dựng nêu rõ: Về tính hợp pháp của quy định cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán, qua rà soát cho thấy, hiện nay, theo quy định Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 thì “Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái...”. Với quy định này được hiểu đây là cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thủy.
| Từ 15/11/2011, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng truyền đạt chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp Bộ TNMT nghiên cứu, sửa đổi quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư 16 đảm bảo đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71. Tuy nhiên, đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa sửa đổi. |
Trong khi đó, tại Điều 21 Thông tư 16 Bộ Xây dựng, quy định hợp đồng về nhà ở, lại hướng dẫn “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. Nội dung này tiếp tục được hướng dẫn tại điểm 2 của Công văn số 124: “Về việc tính diện tích sàn căn hộ... Đối với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung...”.
“Như vậy, quy định cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng là chưa phù hợp với Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 của Chính phủ”, Cục Kiểm tra VBQPPL khẳng định.
Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Nhà ở (Điều 70) và Nghị định số 71 (Điều 49), những phần tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ thuộc phần sở hữu chung và theo quy định tại Điều 225 Bộ luật Dân sự thì phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu, không thể phân chia. Tuy nhiên, theo Thông tư số 16 và Công văn số 124, phần sở hữu chung này lại bị đem chia cho các chủ sở hữu các căn hộ, vì thế nó được tính vào diện tích sàn căn hộ mua bán.
“Với quy định về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung - tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ…) tại Thông tư 16 và Công văn 124 thì phần sở hữu chung không thể phân chia đã được đem chia và được công nhận trở thành sở hữu riêng - điều này là không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự”, Cục Kiểm tra VBQPPL xác định.
Phát sinh nhiều hệ lụy
Cục Kiểm tra VBQPPL xác định: Từ quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc tim tường tại Thông tư số 16 cho thấy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử dụng thực tế là khác nhau.
Những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột, hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ, phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng và diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn căn hộ không có cột, hộp kỹ thuật, như vậy đã tạo ra bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Hơn nữa, chủ sở hữu căn hộ còn phải trả các khoản thuế, phí hằng tháng, hằng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ.
Cũng theo Cục Kiểm tra VBQPPL, từ quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại Thông tư 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư hiện nay không rõ ràng, như phần cột, hộp kỹ thuật, tường bao, tường ngăn chia căn hộ... tính vào sở hữu riêng nhưng có thể phần diện tích này đã được phân bổ vào giá bán chung cho toàn bộ ngôi nhà; hay phần sở hữu chung là hành lang, sảnh thì bị chủ đầu tư biến thành văn phòng cho thuê...
