Bỏ khung giá đất để ngăn chặn đầu cơ, tham nhũng

Trao đổi với PV Tiền Phong, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội cho rằng, bỏ khung giá đất, áp dụng mức thuế luỹ tiến sẽ ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, tham nhũng liên quan đến đất đai. Những điểm mới mang tính đột phá này phải trở thành sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai.

Nhà nước không làm thay thị trường

+ Nghị quyết 18 của Trung ương quy định bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Ông có thể phân tích rõ hơn điểm mới đột phá, cần phải đặc biệt lưu tâm trong lần sửa đổi Luật Đất đai tới đây?

- Nghị quyết 18 của Trung ương đã đưa ra những quan điểm mang tính đột phá, thay đổi một cách rất căn bản về chính sách đất đai. Nổi bật nhất là việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo nguyên tắc thị trường. Đây là điều rất nhiều người trăn trở, mong muốn từ lâu, để làm lành mạnh hoá thị trường cũng như các quan hệ kinh tế về đất đai.

“Những điểm mới mà Nghị quyết Trung ương đề ra phải rất coi trọng, trở thành sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai. Nếu cứ bám theo trục đó mà giải quyết thì tình trạng khiếu kiện như vừa qua sẽ hạn chế đi rất nhiều”.

ĐBQH Hoàng Văn Cường

Trước kia, cơ chế chính sách cũ là nhà nước làm thay thị trường. Ví dụ như quy định khung giá đất, nhà nước ấn định khung chỉ từng này thôi, không được phép vượt lên, còn thị trường thế nào thì kệ.

Bây giờ bỏ khung giá đất đi, lấy thị trường làm căn cứ, chứng tỏ nhà nước không làm thay thị trường nữa mà nhà nước sử dụng, vận dụng công cụ thị trường. Đây là bước đột phá, cũng là bước ngoặt thay đổi quan điểm.

Bên cạnh đó, quy định áp mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở… sẽ góp phần điều tiết hành vi sử dụng đất. Ở đây không phải cấm không được sử dụng nhiều, mà ông dùng nhiều thì phải nộp thuế nhiều. Tức là dùng công cụ thị trường để điều tiết hành vi. Như vậy sẽ rất công bằng và xoá bỏ hoàn toàn chuyện xin - cho.

Trước đây dùng mệnh lệnh hành chính nhà nước để áp đặt quan hệ kinh tế. Chính vì thế mới sinh ra hàng loạt các vấn đề tiêu cực, tham nhũng đất đai, do giá đất không phản ánh đúng giá thị trường.

Điểm đáng chú ý khác là việc đền bù, bồi thường cho người dân. Điều quan trọng khi thu hồi đất là phải đảm bảo cuộc sống cho người dân phải bằng hoặc tốt hơn trước, và phải tạo mọi điều kiện cho người dân trước khi thu hồi, chứ không phải cứ thu hồi, rồi trả tiền để họ muốn làm gì thì làm. Tôi cho đây là những điểm mới phải rất coi trọng, trở thành sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai. Nếu cứ bám theo trục đó mà giải quyết thì tình trạng khiếu kiện như vừa qua sẽ được hạn chế đi rất nhiều.

+ Khi bỏ khung giá đất, và áp dụng định giá đất theo nguyên tắc thị trường, theo ông phải xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát thế nào cho hiệu quả?

- Trước đây chúng ta quy định khung giá do nhà nước ban hành trong thời hạn 5 năm. Địa phương dựa vào khung giá đó để ban hành bảng giá đất, nhưng bảng giá này vẫn phải nằm trong khung giá đó. Cho nên giá đất nằm trong bảng giá của các địa phương rất thấp, không phản ánh đúng giá trị thị trường.

Bồi thường cũng không thoả đáng, tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện, vi phạm lợi ích cũng vì bảng giá đất vừa qua không phản ánh đúng thực tế. Từ đó nguồn lực nhà nước, lợi ích rơi hết vào một vài cá nhân.

Bây giờ bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá sát với giá thị trường, được điều chỉnh hằng năm, sẽ phù hợp hơn, sát với giá thị trường. Nhưng phải nên nhớ, giá thị trường ở đây là giá trị của thị trường, chứ không phải giá cả mua bán trên thị trường. Giá trị thị trường chính là cái mà mảnh đất đó có thể tạo ra giá trị về mặt kinh tế cho những người sử dụng.

Khi có giá trị thị trường như thế rồi, người mua bán sẽ dựa vào đó để trả giá. Như vậy, giá thị trường có thể cao hơn, cũng có thể thấp hơn, nhưng giá trị mảnh đất ấy phải là một cái trục mà giá cả quay quanh nó. Ví dụ, cùng một khu đất có giá trị 50 triệu/m2, có người mua giá 48 triệu/m2, cũng có người mua 52 triệu. Nhưng mảnh đất đó không thể có giá 30 triệu, hoặc cao ngất ngưởng tới 80 triệu/m2 được. Nếu xuất hiện mức giá đó sẽ lại xảy ra tình trạng như vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua.

Điều quan trọng là bảng giá phải phản ánh được giá trị thị trường, khi ấy các quan hệ kinh tế về đất đai là bình đẳng, không quá đắt cũng không quá rẻ và người dân cũng dễ dàng chấp nhận.

+ Vậy phương thức nào để xác định được giá trị thị trường mảnh đất đó, thưa ông?

- Trên thế giới người ta có nhiều phương pháp xác định giá trị đất đai. Phổ biến nhất là phương pháp so sánh. Muốn xác định giá trị mảnh đất này, người ta sẽ thu thập giá của những người đã bán, rồi phân tích xem tại sao lại bán giá 40 triệu, hay 52 triệu/m2. Để qua đó họ tính ra được mức giá trên thị trường bình quân khoảng bao nhiêu và sẽ tính ra giá trị thị trường đất đai khu đó.

Nhưng cũng có trường hợp khu đất đó nhiều không ai mua bán, không thể thu thập được giá giao dịch, không so sánh được. Lúc đó, họ sẽ đánh giá trên cơ sở khu đất xung quanh đó thế nào.

Chẳng hạn, khu vực bờ hồ ở Hà Nội, chỉ cần 1 m2 bán hàng lưu niệm, họ thu nhập 10 nghìn USD/tháng. Họ sẽ lấy đó để tính ra lợi nhuận mà ngôi nhà đó tồn tại để tính ra. Người ta gọi đó là mức tính thu nhập và phương pháp này dành cho những chỗ không có mua bán và vẫn đang hoạt động bình thường.

Phương pháp thứ ba là phương pháp đầu tư. Khi đó họ sẽ tính vị trí mảnh đất này đưa vào đầu tư sẽ mang lại hiệu quả ra sao? Khu đất đó làm khách sạn lý tưởng nhất, thì khả năng thu hút khách ra sao. Họ lấy căn cứ từ một khách sạn gần đấy để tính ra giá trị mảnh đất đó… Có rất nhiều phương pháp mà thế giới đã áp dụng, trở thành khoa học trong định giá đất, rất bài bản, thuần thục. Tất nhiên, họ rất mất rất nhiều công, cập nhật liên tục theo thời gian, dần dần sẽ có một bản đồ giá đất, cập nhật theo từng năm.

Có thể áp dụng “thuế chênh lệch”

+ Còn việc áp thuế cao, theo ông phải áp dụng phương pháp nào để thực sự mang lại hiệu quả?

- Nếu làm được như Nghị quyết Trung ương đề ra sẽ điều chỉnh được hành vi của người sử dụng đất, không còn chuyện bỏ tiền ôm đất chờ tăng giá nữa. Bởi nếu mua nhiều, bản thân mặt bằng giá khi đó đã cao rồi, đã vậy lại còn chịu mức thuế luỹ tiến theo quy mô. Chẳng hạn khi chỉ sử dụng đất với mức tối thiểu thì chỉ bị áp mức thuế 1%, nhưng nếu gấp đôi người khác mức thuế lên 3%, sử dụng gấp 3 mức thuế lên 10%... Càng “ôm” nhà, đất nhiều mức thuế anh phải nộp sẽ càng cao.

Không chỉ nộp thuế định kỳ, đến khi bán mảnh đất đó, anh lại phải chịu mức thuế thứ hai, tức thuế giá trị gia tăng từ đất đai. Nhiều nước đánh thuế theo hướng, nếu mảnh đất đó anh không đầu tư, khi giá trị đất đai tăng lên, anh cũng phải nộp thuế. Ví dụ, mảnh đất mua giá 10 triệu/m2 rồi để đấy, đến cuối năm bán giá 40 triệu/m2. Vậy 30 triệu tăng thêm đó là cái gì? Đó không phải do cá nhân anh làm ra, mà do nhà nước mở con đường đi qua, hay xây dựng trung tâm thương mại cạnh đó nên giá đất tăng lên.

Giá trị tăng lên đó người ta gọi là địa tô của đất đai do xã hội mang lại, nhà nước sẽ thu thuế từ phần tăng lên. Đó là thuế chênh lệch giữa giá mua vào và giá bán ra.

Thời gian mua vào bán ra càng ngắn, thuế càng cao, như vậy sẽ không còn chuyện đầu cơ lướt sóng. Nên ở nước ngoài có tình trạng có tiền mà không dám mua nhà đất, vì mua để đấy không biết bao giờ tăng giá, trong khi hàng năm phải “nuôi” nó bằng cách trả thuế cao, nên chả ai mặn mà đầu cơ. Còn ở ta lâu nay cứ có tiền là mua đất để đấy, bởi cơ chế tạo ra sự khuyến khích đầu cơ.

Vì thế, bước ngoặt lần này chính là áp thuế cao và luỹ tiến trong việc mua đi bán lại. Nếu làm đúng thế thì thị trường đất đai, bất động sản sẽ rất lành mạnh.

Cảm ơn ông!