Thị trường đất nền 2022: Đầu năm 'sốt nóng', cuối năm 'nguội lạnh', tương lai ra sao?

Từ cuối năm 2021 và đầu Quý I/2022, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ sau thời gian dài chống chịu dịch COVID-19. Giá đất ở nhiều địa phương như Hà Nội, Bắc Giang, Hải Phòng, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Lâm Đồng, Bình Phước, TP HCM,… liên tục tăng mạnh, có nơi gấp 3 – 5 lần, thậm chí đến 10 lần.

Tại một số địa phương, ngay sau khi có thông tin khảo sát, lập quy hoạch dự án, nhiều đầu cơ, môi giới đã ùn ùn kéo về để đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá thực tế để tạo "sốt đất", gây náo loạn thị trường. Song song với việc này, số lượng hồ sơ giải quyết đất đai tại các địa phương tăng đột biến khiến cơ quan tiếp nhận luôn trong tình trạng quá tải.

Thậm chí, thời gian đó trên mạng xã hội liên tục xôn xao những clip ghi cảnh lãnh đạo và nhân viên công ty BĐS dàn cảnh liên chạy như giặc đuổi để chốt giá đất nền, tạo cơn “sốt đất” ở Bình Phước, Quảng Trị,… hay clip nam thanh niên cho đất “ăn tiền” ở Bà Rịa-Vũng Tàu. Hoặc cảnh người dân xếp hàng xuyên đêm, chen lấn, xô đẩy để làm hồ sơ giải quyết thủ tục đất đai tại Khánh Hòa, Bình Phước,…

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng thực chất “sốt đất” thời kì này chủ yếu là "sốt đất tâm lý". Bởi lẽ, suốt 2 năm dịch hoành hành, khiến nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, nhiều kế hoạch đầu tư hạ tầng và dự án bị đình trệ. Do đó, khi Việt Nam bắt đầu mở cửa nền kinh tế, các địa phương ồ ạt công bố kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án, thì các nhà đầu tư bắt đầu chú ý và xây dựng chiến lược đón đầu, họ đua nhau đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch. Vì thế mà giá BĐS ở những khu vực này bị đẩy lên cao.

Trước tình trạng “sốt đất” lan rộng, đến Quý II/2022 nhiều địa phương đã đưa ra loạt biện pháp ngăn chặn. Cụ thể, TP Hà Nội yêu cầu tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất có đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở; chỉ tiếp nhận, giải quyết với đất ở đảm bảo theo quy định pháp luật hiện hành.

Tương tự, TP Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước cũng ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp.

Tỉnh Khánh Hòa yêu cầu tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có.

UBND tỉnh Lâm Đồng thì chỉ đạo tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc tách thửa đất để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn toàn tỉnh, sau khi báo chí liên tục phản ánh về việc hiến đất làm đường giao thông mới, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án BĐS quy định trên địa bàn.

Đến giữa năm, thị trường BĐS bắt đầu bước vào thời kì “hạ nhiệt” khi khắp nơi xuất hiện biển rao bán nhà, đất với mức giá “cắt lỗ”. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại một số điểm nóng đất nền của Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Nam Từ Liêm… giá đất thuộc những vị trí mặt đường lớn đã bắt đầu xuất hiện những lô đất được chào bán rẻ hơn từ 10 - 20% so với giá thị trường.

Đến Quý III của năm, thanh khoản thị trường đất nền ở mức thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Thậm chí, một số dự án có hiện tượng giảm giá đáng kể do nhà đầu tư bị áp lực tài chính vì ngân hàng phanh tín dụng với thị trường BĐS khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư địa ốc gặp khó khăn trong việc huy động vốn.

Báo cáo mới nhất về thị trường đất nền 5 huyện ngoại thành TPHCM của DKRA Việt Nam cho biết, thị trường đất nền có dấu hiệu giảm tốc từ cuối tháng 4 và đà giảm mạnh dần khi càng về cuối năm. Tính đến ngày 26/12, giá bán đất nền dự án giảm thấp nhất trong ngưỡng trên dưới 5% và cao nhất lên đến 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Đơn vị này xác nhận, đất nền lô lẻ ghi nhận mức giảm giá cao nhất lên đến 25% so với cùng kỳ 2021.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá BĐS có dấu hiệu chững lại trong quý vừa qua, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại...

Chủ tịch VARS cho biết, hiện tượng "sốt đất", "bong bóng" gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Theo thống kê của VARS, trong phạm vi một phân khúc đã có khoảng 10.000 nhân viên môi giới phải nghỉ việc, hoặc chuyển sang công việc khác để kiếm sống.

Thậm chí, trên mạng xã hội còn rộ trào lưu phơi sổ đỏ để bán đất. Đặc biệt, trước Tết Nguyên đán 2023, hàng nghìn môi giới BĐS bị cho nghỉ Tết không thời hạn vì thị trường khó khăn.

Cụ thể, công ty Bất động sản Đất Xanh Miền Bắc đã cho nhân viên nghỉ Tết sớm gần 2 tháng, từ ngày 12/12/2022 đến ngày 5/2/2023 – một sự việc chưa từng có trong tiền lệ của thị trường địa ốc. Công ty Bất động sản EXL, có trụ sở tại TP HCM và chi nhánh tại Hà Nội, cũng cho nhân viên khối hỗ trợ tại TP HCM nghỉ từ đầu tháng 12/2022, chưa hẹn ngày đi làm lại.

Thậm chí, Giám đốc một sàn giao dịch BĐS ở Bình Thuận còn cầm sổ đỏ đi bán dạo trên vỉa hè khắp các tỉnh, thành miền Đông Nam Bộ khiến người dân và giới BĐS xôn xao.

Nhận định về thị trường đất nền năm 2022, nhiều nhà đầu tư và môi giới cho rằng, 2 năm dịch bệnh, giá đất ở nhiều tỉnh bị đẩy lên quá cao trong “cơn sốt” đất, khiến mặt bằng giá không tương xứng với tiềm năng, thậm chí có khu vực đất nông thôn bị đẩy giá tăng 200 – 300%. Bên cạnh đó, khi xã hội trở lại trạng thái bình thường, các ngành nghề khác hoạt động trở lại, người ta nhận thấy đầu tư đất nền ở mức giá “ảo” quá rủi ro, nên bắt đầu thanh khoản, chuyển hướng đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho hay, thị trường địa ốc cuối năm gặp rủi ro thanh khoản giảm sâu, có nguy cơ rơi vào đợt suy thoái.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2023, ông Châu cho rằng do những bất ổn, rào cản trên thị trường vẫn chưa được giải quyết, nên người môi giới BĐS vẫn có khả năng sẽ đón thêm một cái Tết không có niềm vui trọn vẹn…

Đưa ra đề xuất về giải pháp cải thiện thị trường BĐS thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, Chính phủ, Quốc hội đang đẩy mạnh việc sửa đổi các luật để khắc phục các bất cập, như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở... Nhưng thời gian chờ luật khá lâu, vì vậy cần thiết có tháo gỡ theo hướng có cơ chế đặc thù.

Bên cạnh đó, Chủ tịch VARS cho rằng, cần nới room tín dụng cho thị trường BĐS, trên cơ sở Việt Nam đang kiểm soát tốt lạm phát. Đặc biệt là cho những dự án cần thiết, cấp thiết cho xã hội; những dự án để khuyến khích nguồn hàng phù hợp cho người dân như nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Các đợt xả hàng, giảm giá trong năm 2022 chỉ là bước khởi đầu. Năm 2023, dự kiến các khó khăn tài chính có thể sẽ trở nên nặng nề hơn và các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mất khả năng thanh toán sẽ phải giảm giá bán đất nền để tái cơ cấu danh mục đầu tư…