Cần luật hóa các cơ chế, chính sách về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư. (Ảnh minh hoạ)
Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam vừa gửi các cơ quan phản biện xã hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở, để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành, Ban Thường trực đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cân nhắc thêm một số vấn đề.
Uỷ ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng, các quy định về nhà chung cư và chính sách phát triển nhà chung cư trong dự thảo luật chưa bảo đảm đầy đủ tính thực tiễn của nhà chung cư hiện nay. Do vậy, đề nghị Chương IX dự thảo luật cần luật hóa đầy đủ, cụ thể, rõ ràng các cơ chế, chính sách về chức năng, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư.
Cụ thể, Ban Thường trực đề nghị tiếp tục rà soát kỹ các quy định liên quan đến bảo đảm quyền dân chủ của nhân dân trong xây dựng và thực hiện chính sách phát triển nhà ở, quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân, về phát triển nhà ở và nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…
Dự thảo luật có nhiều quy định liên quan trực tiếp tới các luật hiện hành như: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Đầu tư công… Bên cạnh đó, dự thảo luật còn có nhiều quy định liên quan trực tiếp tới dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và nhất là liên quan trực tiếp tới nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Cơ quan này dẫn dụ quy định liên quan tới thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở tại Điều 14 dự thảo Luật Nhà ở: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại Khoản 4 Điều này (Điều 14 - PV) và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” (Khoản 2).
“Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư (Khoản 4).
Trong khi đó, Khoản 3, Điều 49, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Việc thực hiện quyền của người nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ được Nhà nước bảo hộ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
“Có thể hiểu thời điểm bên nhận chuyển quyền sử dụng đất được ghi nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất (được Nhà nước bảo hộ) là khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở tại dự thảo luật nhà ở không căn cứ vào việc được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như quy định tại dự thảo Luật Đất đai là chưa có sự thống nhất giữa các dự thảo luật, cần phải được xem xét và cân nhắc thận trọng hơn”, Ban Thường trực nêu rõ.
Trên tinh thần đó, để các quy định của dự thảo luật bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, Ban Thường trực đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát kỹ các quy định của dự thảo luật để có sự căn chỉnh cho phù hợp, đồng thời cân nhắc kỹ thời điểm trình Quốc hội thông qua dự thảo Luật Nhà ở phù hợp với thời điểm trình Quốc hội thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).