Nhiều vi phạm
Trong đơn kiến nghị gửi báo Tiền Phong, đại diện các hộ dân có đơn khởi kiện cho biết, nguyên nhân họ quyết định khởi kiện chủ đầu tư vì Cty này đã vi phạm pháp luật Việt Nam. Cụ thể, chủ đầu tư đã quy định trong hợp đồng giá bán căn hộ và giá trị các đợt thanh toán bằng ngoại tệ là đô la Mỹ và khi thanh toán thì quy đổi ra tiền Việt.
Xác nhận thanh toán, đối chiếu công nợ bằng ngoại tệ. Thực tế có 4 hợp đồng đã thanh toán bằng đô la Mỹ (Keangnam có phiếu thu ngoại tệ). Hành vi này của chủ đầu tư đã bị Ngân hàng Nhà nước kết luận tại Công văn số 7178 ngày 14/9/2011 là “vi phạm quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối…”.
Sau đó, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội đã có quyết định xử phạt chủ đầu tư đồng thời yêu cầu Keangnam không được ký hợp đồng trong đó quy định giá bán bằng ngoại tệ.
Theo bà Lê Xuân Hoa là người đại diện cho các hộ dân, căn hộ khách hàng được nhận không phù hợp với hợp đồng. Tháng 5/2011, sau khi khách hàng đã hoàn thành 100% nghĩa vụ thanh toán, Keangnam tiến hành bàn giao căn hộ, nhưng không bàn giao về diện tích mà chỉ bàn giao về các trang thiết bị có trong căn hộ.
Vì thế sau khi đã trả hết tiền và nhận bàn giao, khách hàng chưa thể phát hiện ra ngay căn hộ bị thiếu diện tích so với hợp đồng. Quá trình bán nhà, Keangnam đã cung cấp thông tin không đầy đủ, không trung thực, dẫn đến khách hàng không thể phát hiện ra trong diện tích căn hộ đã bao gồm cả diện tích thuộc sở hữu chung như cột, tường, hộp kỹ thuật; không quy định tường, cột, hộp kỹ thuật là phần sở hữu chung như quy định của Luật Nhà ở; đã xóa bỏ các ký hiệu, chú thích về tường, cột, hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ trên bản vẽ đính kèm hợp đồng.
Trong khi đó, theo Điều 225 Bộ Luật Dân sự thì “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia”.
Tuy nhiên, với cách thực hiện hợp đồng như ở Keangnam thì có thể nhận định chủ đầu tư đã phân chia toàn bộ phần diện tích thuộc sở hữu chung nằm trong căn hộ để bán cho khách hàng mà không hề thông báo rõ cho khách hàng biết. Trung bình mỗi căn hộ đã phải trả tiền cho khoảng 15% diện tích là phần thuộc sở hữu chung, từ đó dẫn đến căn hộ hình thành trên thực tế thiếu diện tích so với hợp đồng.
“Cần làm rõ dấu hiệu lừa dối khách hàng”
Trong đơn khởi kiện chủ đầu tư ra tòa, các hộ dân nêu yêu cầu: đối với 7 hợp đồng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và nhận bàn giao nhà, chủ đầu tư phải điều chỉnh giá căn hộ từ ngoại tệ về đồng Việt Nam và hoàn trả phần chênh lệch do định giá bằng ngoại tệ; hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích thiếu (do chủ đầu tư đã tính cả sở hữu chung vào giá bán căn hộ).
Đối với 3 căn hộ đã tạm dừng nghĩa vụ thanh toán, từ chối nhận bàn giao căn hộ, thì phải hủy bỏ hợp đồng và bồi thường thiệt hại với 2 lý do: Nghĩa vụ thanh toán không thể thực hiện do lỗi của chủ đầu tư; căn hộ bàn giao thiếu diện tích và không phù hợp về cảnh quan, không gian như đã quảng cáo.
Trao đổi với PV Tiền Phong, luật sư Nguyễn Đăng Khoa - Trưởng Văn phòng Luật sư Đăng Khoa nhận định, những nội dung mà các hộ dân nêu trong đơn khởi kiện là có căn cứ. Theo luật sư Khoa, cơ quan xét xử cần xem xét toàn diện vụ án, đặc biệt cần làm rõ các dấu hiệu lừa dối khách hàng của chủ đầu tư.
“Hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ là xác lập mối quan hệ dân sự trên nguyên tắc thỏa thuận. Tuy nhiên, bất kỳ sự thỏa thuận nào cũng đều phải phù hợp quy định pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Cụ thể là hợp đồng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về sử dụng ngoại tệ, quy định của Bộ luật Dân sự về diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư, phải tuân thủ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản…”, luật sư Đăng Khoa nhấn mạnh.