Hội thảo 'Cơ hội mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng'

Phát biểu khai mạc, Nhà báo Lê Xuân Sơn, Tổng biên tập báo Tiền Phong cho rằng, Việt Nam có nhiều tiềm năng lớn về du lịch, điều kiện phát triển du lịch nghỉ dưỡng phong phú, có bờ biển dài, nhiều rừng núi đẹp để phát triển du lịch. Chúng ta có điều kiện hạ tầng du lịch tốt, hàng năm đều thu hút lớn lượng khách quốc tế đến du lịch. Mỗi năm lượng khách tăng trưởng 15%, nằm trong top 3 của 10 thị trường du lịch có sự phát triển năng động nhất, nhanh nhất.

Theo nhà báo Lê Xuân Sơn từ năm 2011, Việt Nam có 6 triệu khách du lịch quốc tế, 30 triệu du lịch trong nước; năm 2019 đã tăng lên 18 triệu khách du lịch quốc tế và 80 triệu lượt khách du lịch trong nước. Đây là con số tăng trưởng rất ấn tượng đối với du lịch.

Năm 2020, Chính phủ ra chiến lược phát triển du lịch. Trong 2 năm vừa qua, do ảnh hưởng dịch bệnh nên có sự ngưng trệ nhưng từ tháng 3/2022, Việt Nam đã mở cửa, chúng ta khống chế được dịch, góp phần tăng trưởng lượng khách du lịch quốc tế… Mặc dù hiện tại khách quốc tế đến Việt Nam chưa nhiều nhưng dự báo sắp tới, đặc biệt là thời điểm cuối năm, lượng khách du lịch sẽ bùng nổ.

"Tất cả điều trên tạo tiềm năng cho sự phát triển thị trường bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng. Theo thống kê, thị trường này có gần 200.000 đơn vị gồm condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng… xuất hiện ngày càng nhiều. Thị trường này được điều chỉnh bởi rất nhiều luật như luật đất đai, luật tài nguyên môi trường… nhưng khu vực bất động sản nghỉ dưỡng lại chưa được ghi nhận trong bất kỳ luật nào khiến cơ sở pháp lý không vững. Hiện, các Hiệp hội bất động sản, các doanh nghiệp cũng đang tích cực có những kiến nghị nhất định để luật sớm đi vào đời sống"- nhà báo Lê Xuân Sơn.

Hội thảo một mặt đánh giá thực trạng du lịch, tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng; đồng thời còn góp phần khai thông những ách tắc về mặt xã hội, trong đó người đầu tư thứ cấp phải đối mặt với những vấn đề không ổn về mặt pháp lý, nhiều nơi còn phản ứng ảnh hưởng đến danh dự, thương hiệu…của nhà đầu tư, gây bất ổn định về mặt địa phương.

Trong khi đó, các doanh nghiệp đang đầu tư số vốn khổng lồ vào thị trường này là khoảng trên 600.000 tỷ đồng (30 tỷ USD) đông cứng, các doanh nghiệp không có nguồn vốn để tái đầu tư.

“Hội thảo mong muốn được lắng nghe ý kiến của đại diện các cơ quan nhà nước như Bộ Xây dựng, các Hiệp hội bất động sản TPHCM, các chuyên gia, các nhà nghiên cứu, các DN sẽ cùng thảo luận, cung cấp thông tin, phân tích, lý giải, đưa những đề xuất… gửi đến cơ quan quản lý nhà nước, Chính phủ để ghi nhận và có ý kiến” – Tổng biên tập báo Tiền Phong Lê Xuân Sơn kỳ vọng.

Trao đổi tại hội thảo, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh giá một nền tảng thuận lợi và là điểm sáng là nguồn vốn FDI, là xuất khẩu dương… đã trực tiếp tác động đến BĐS và BĐS nghỉ dưỡng, tạo tiền đề tích cực cho BĐS phát triển.

Mặt khác, nguồn thu ngân sách 6 tháng đầu năm tăng vượt kế hoạch, trong khi chi chưa nhiều. Điều này tạo dư địa giúp Chỉnh phủ có thể thực hiện các nhiệm vụ chi, trong đó có chi cho đầu tư hạ tầng giao thông.

TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh, bối cảnh 6 tháng đầu năm cho thấy nền kinh tế Việt Nam đang từng bước phục hồi đáng kể, cùng với việc quản lý ngân sách ổn định... đã hỗ trợ tích cực cho nền BĐS nói chung và BĐS nói riêng.

Tuy nhiên, ông Hiển cũng cho rằng một vấn đề lớn tác động mạnh đến BĐS nghỉ dưỡng là nguồn vốn – đóng vai trò quyết định – thì năm nay đang gặp khó khăn trong bối cảnh chịu tác động của các chính sách được triển khai kể từ tháng 7 này. Cùng với đó, hoạt động du lịch quốc tế chưa hoạt động trở lại bình thường cũng là một rào cản lớn cho thị trường BĐS.

Nhận định thị trường BĐS nghỉ dưỡng 2022 - 2023, ông Đinh Thế Hiển cho rằng đây là thị trường dịch vụ đáng được khuyến khích, dù thị trường này cũng còn gặp nhiều khó khăn chung của thị trường BĐS. Đặc biệt, năm 2023 sắp tới sẽ có một số xung lực tập trung vào BĐS nghỉ dưỡng biển khu vực phía Nam. Có thể kể đến việc đầu tư hạ tầng giao thông, như Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, Cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3

Chia sẻ tại hội thảo, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho hay, 6 tháng đầu năm 2022 có gần 60 dự án BĐS nghỉ dưỡng tăng cao so với năm 2021. Trong đó, phân khúc tập trung vào biệt thự nghỉ dưỡng với 26 dự án (2.776 căn); Nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng là 23 dự án với 5.145 căn và loại hình condotel là 8 dự án với 1.591 căn.

Về mặt bằng giá, dù ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng giá vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước với mức từ 9- 40%. Trong đó, tăng mạnh nhất là Nhà phố và shophouse với 30- 40%; biệt thự nghỉ dưỡng tăng 11- 28%; condotel là 9- 15%.

Cơ hội của thị trường có nhiều dấu hiệu tốt khi sự phục hồi kinh tế trong đó GDP 6 tháng đầu năm 2022 tăng 6.42%; FTA là cơ sở thu hút vốn đầu tư nước ngoài, gia tăng xuất nhập khẩu; Gói hỗ trợ 350 nghìn tỷ đồng của Chính phủ hỗ trợ và phục hồi kinh tế sau đại dịch trong đó có 1/3 gói tương đương 114.000 tỷ đồng chi cho phát triển cơ sở hạ tầng.

Đặc biệt, định hướng phát triển du lịch của Nhà nước hướng đến mục tiêu đón ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế năm 2025 và ít nhất 50 triệu lượt khách quốc tế đến năm 2030. “Về hạ tầng giao thông, Việt Nam đang được coi là đại công trường với nhiều dự án sắp hình thành. Ở TPHCM và phụ cận có nhiều dự án sắp hình thành như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TPHCM – Mộc Bài, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành. Ở Hà Nội và phụ cận có Metro số 3 (Hà Nội – Hoàng Mai), Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 4”- ông Thắng cho biết.

Tuy nhiên, đại diện DKRA cũng nhìn nhận nhiều thách thức, trong đó nền kinh tế đang gặp nhiều khó; tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS, rà soát phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS; Nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ; Luật chưa quy định một số loại hình BĐS như condotel; đà phục hồi của khách du lịch quốc tế chưa được như kỳ vọng; mức giá tăng do chi phí đầu vào tăng…

Dù còn nhiều thách thức nhưng ông Thắng dự báo: “Thị trường BĐS nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm cũng sẽ rất tích cực, nguồn cung lĩnh vực này vẫn sẽ tăng nhẹ so với 6 tháng đầu năm, tập trung vào một số thị trường như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa- Vũng Tàu và Phú Quốc; giá bán sơ cấp tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng”- ông Thắng nói.

Dưới góc độ cơ quan quản lý thị trường bất động sản, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng mong muốn nghe ý kiến cụ thể về những khó khăn vướng mắc, đặc biệt liên quan đến những vấn đề về cơ chế chính sách để cơ quan quản lý nhà nước có thể tập hợp và hoàn thiện những vấn đề liên quan đến pháp luật trong thời gian tới.

Chia sẻ về thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ông Dũng cho rằng, tình hình phát triển kinh tế xã hội trong 6 tháng đầu năm 2022 đang trên đà phục hồi tốt. Cùng với đó, thị trường bất động sản cũng đang có nhiều dấu hiệu hồi phục về nhiều mặt.

“Đó là lượng giao dịch bất động sản tăng dần từ quý 1 sang quý 2; các sản phẩm bất động sản không phát sinh hàng tồn kho; dòng vốn cho đầu tư bất động sản ổn định” – ông Dũng nói.

Về thông tin NHNN siết chặt tín dụng bất động sản, ông Dũng khẳng định: “Nguồn vốn bất động sản không có chuyện ngân hàng nhà nước dừng hay siết dòng vốn, mà chỉ có kiểm soát lại nguồn vốn tín dụng dành cho bất động sản để đảm bảo đúng đối tượng và an toàn, chứ không có câu chuyện dừng hay siết vốn cho bất động sản”.

Về nguồn vốn trái phiếu, các DN trong quý 2 vẫn tiếp tục phát hành trái phiếu để đầu tư. Nguồn vốn FDI dành cho bất động sản là điểm sáng trong giai đoạn hiện nay - ông Dũng nói thêm.

Nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư băn khoăn về tính pháp lý của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ông Dũng cho rằng điều này chỉ ở giai đoạn đầu. Khi tìm hiểu về định danh, địa vị pháp lý, phương thức kinh doanh của nhà đầu tư cũng chưa thật sự rõ nên đâu đó sẽ có những băn khoăn, bỡ ngỡ. “Tôi khẳng định đến thời điểm này, định danh địa vị pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng đã rất rõ ràng. Các nhà đầu tư đã hiểu rất rõ về nhận thức pháp luật, đầu tư nên không còn băn khoăn nữa” - ông Dũng nói.

Với vai trò là luật sư tư vấn cho các nhà đầu tư sản phẩm về BĐS, luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát – Đoàn luật sư TPHCM, cho rằng với sự phát triển nhanh của sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, trong khi về mặt luật pháp chưa rõ ràng, nó đã để lại không ít các tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư dự án và những người mua lại dự án.

Theo luật sư Phát, thực tế cho thấy, để có thể kinh doanh được sản phẩm này, để người mua được cấp sổ, thì bản thân sản phẩm đang phải chịu sự điều chỉnh của rất nhiều luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Du lịch,… Và mấu chốt là các văn bản luật này “chưa đặt được tên cho nó”, để từ đó có thể ghi “giấy khai sinh” cho chúng. Nó đang được các địa phương tạm gọi là: đất ở không hình thành đơn vị ở. “Vì vậy theo tôi, chúng ta cần phải luật hóa được vấn đề này”- luật sư Trung Phát chia sẻ.

Cũng theo luật sư Phát, khi trao đổi với các nhà kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng, ông đã đặt vấn đề về tính ưu việt của việc cần chấp thuận từ luật pháp cho sản phẩm này. Phần lớn các nhà đầu tư đều đưa ra lý do: Thu hút nhà đầu tư phát triển cho địa phương, tạo công ăn việc làm cho người dân.... Nhưng khi ông trao đổi lại, nếu địa phương quy hoạch phát triển các khu đất này làm du lịch, các chủ đầu tư doanh nghiệp vô đầu tư xây resort, khách sạn thì nó cũng mang lại những lợi ích như vậy. Hoặc là chủ đầu tư ký hợp đồng hợp tác đầu tư tài sản với cá nhân, rồi quy định cho người góp vốn có quyền hưởng lợi nhuận từ chính căn nhà của mình.

“Vấn đề ở đây chính là người mua thứ cấp vẫn muốn có thuộc tính sở hữu, mà chỉ có việc sửa luật thì mới đảm bảo được thuộc tính này. Để làm được việc này, chúng ta cần phải kịp thời thay đổi và điều chỉnh quy định của pháp luật, cụ thể là: Cần bổ sung khái niệm “đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở” vào điểm A khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013; Cần đưa thêm khái niệm vào Điều 3 của Luật nhà ở 2014; Cần bổ sung khái niệm “nhà ở không hình thành đơn vị ở” vào Điều 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 để thuộc diện là các bất động sản đưa vào kinh doanh. Bản thân, tôi hiểu rằng, việc thay đổi này, sẽ tạo rất nhiều áp lực cho các cơ quan quản lý nhà nước, nhưng để xét về tính ưu việt cho việc cần thay đổi, thì nó xứng đáng để chúng ta cần phải thay đổi. Có như vậy, các quyết tâm chính trị của Nhà nước mới sớm hiện thực hóa vào cuộc sống, giúp đất nước ngày càng phát triển hơn”- luật sư Trung Phát cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng với mục tiêu tạo thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững, Chính phủ mới đây đã xây dựng hệ sinh thái BĐS đồng bộ với các thị trường khác. Theo đó, vấn đề bao trùm của Nghị quyết 18 là đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 để đồng bộ, thống nhất với các luật khác có liên quan, tạo tiền đề định hướng sự phát triển của thị trường BĐS. Cùng với đó, mục tiêu đến năm 2030 sẽ xây dựng sự đồng bộ của cả hệ thống pháp luật.

Theo ông Lê Hoàng Châu, có ba luật phải sửa đổi toàn diện trong thời gian tới: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị. Mặt khác, cũng cần sửa đổi một số điều của Luật Xây dựng, Luật Đấu giá, đấu thầu, Bộ luật Dân sự… Tính chính danh của BĐS du lịch được quy định trong các văn bản là đã có nhưng cần phải hoàn thiện.

Để bảo đảm an toàn cho cán bộ công chức trong thực thi công vụ, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và khách hàng, ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần thực hiện Nghị quyết 18 của Trung ương. Theo đó, phải sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai 2013, đồng thời phải xây dựng đồng bộ, hoàn thiện hệ thống pháp luật.

Cũng tại hội thảo, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu cho biết khoảng 80-90% thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng nằm ở khu vực ven biển, hải đảo, do đó các tỉnh, thành ven biển nước ta (Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Thừa Thiên – Huế, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu…) có lợi thế lớn để phát triển loại hình này.

“BĐS du lịch có tiềm năng cực kỳ lớn. Sau khi chuẩn hóa các hành lang pháp lý sẽ định hướng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS du lịch”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo ông Châu, thị trường BĐS du lịch hiện nay đang dần được định hình lại, các chủ đầu tư đã có tương tác, gắn bó quyền lợi của mình với khách hàng tốt hơn trước. Văn hóa kinh doanh này sẽ thống lĩnh trên thị trường BĐS du lịch bởi BĐS du lịch là “con gà đẻ trứng vàng” khi chúng ta thu hút đông đảo khách du lịch trở lại.

"Chúng tôi rất kỳ vọng BĐS và ngành du lịch Việt Nam sẽ trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển một cách lành mạnh, bền vững. Điều này sẽ có lợi cho cả chủ đầu tư, khách hàng”, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.

Theo Tiến sĩ kinh tế Đinh Thế Hiển, khi nghiên cứu các resort để đầu tư thì nơi đó phải tương ứng với thị trường và khả năng sinh lời. Khi bắt đầu xuất hiện các công ty đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thì có các tốt là nhanh chóng có các khu nghỉ dưỡng như ở Quy Nhơn, Sầm Sơn, Phú Quốc… nhưng lại đều có phong cách giống nhau, chưa có dấu ấn riêng, tạo phong phú cho địa phương. “Đôi khi mọc nhanh quá làm thị trường thừa cung” - ông Hiển nhìn nhận.

Dự báo tương lai, ông Hiển cho rằng, về du lịch nghỉ dưỡng biển nói riêng và du lịch Việt Nam nói chung hoàn toàn phát triển, nhưng cần làm sao để các khu du lịch này về mặt hoạt động đúng là khu du lịch để phục vụ du khách. “Bất động sản nghỉ dưỡng song hành với nhu cầu phát triển du lịch, còn không làm được điều đó mà chỉ để nhà đầu tư trục lợi thì sẽ làm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bất ổn" - ông Hiển cho biết.

Chia sẻ về tầm nhìn dài hạn từ 5-10 năm, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho rằng có 3 vấn đề cần quan tâm.

Đầu tiên bất động sản nghỉ dưỡng gắn bó trực tiếp với ngành du lịch. Ngành du lịch sẽ còn phát triển hơn trong thời gian tới, thúc đẩy ngành bất động sản nghỉ dưỡng đi lên.

Thứ 2, là vấn đề liên quan đến luật, Chính phủ cũng đang tìm cách tháo gỡ, có những quy định rõ hơn về bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ 3, là về vận hành. Bất động sản nghỉ dưỡng đã qua cái thời nhà đầu tư chỉ xây lên để bán được, mà bây giờ phải phát triển nghiêm túc, làm hài hòa lợi ích các bên. “Chúng tôi cố gắng làm sao hài hòa nhất giữa khách hàng - chủ đầu tư - đơn vị vận hành. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đang chuẩn chỉnh hơn, nghiêm túc hơn, trở nên nên quy cũ hơn góp phần trong sự phát triển của ngành du lịch” – ông Thắng nói.

Trao đổi tại hội thảo, ông Vương Duy Dũng, Cục phó Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đánh giá những tiếng nói, góp ý tại hội thảo là những ý kiến giá trị để bộ hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến việc đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng. Đồng thời cần có sự tham gia góp ý, xây dựng của ngành tài nguyên môi trường.

Ông Duy Dũng cho rằng, hội thảo bàn về BĐS nghỉ dưỡng, tuy nhiên đó không chỉ là câu chuyện BĐS, mà còn là câu chuyện thị trường của du lịch cũng như cách làm, cách kinh doanh du lịch tại Việt Nam.

Theo ông Dũng, đến thời điểm này, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã hoàn thiện và đảm bảo cơ bản cho hoạt động của thị trường. Đồng thời, sắp tới Chính phủ cùng các bộ ngành sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện đồng bộ các luật trong tổng thể hệ thống pháp luật để tạo môi trường hoạt động tốt hơn cho thị trường bất động sản, bất động sản du lịch.

Phát biểu kết thúc Hội thảo, nhà báo Lê Xuân Sơn - Tổng biên tập báo Tiền Phong cho biết, các chuyên gia đã có cái nhìn tổng quan về tình hình kinh tế, phát triển kinh doanh của đất nước và những triển vọng phục hồi. Mặc dù có những khó khăn nhưng thị trường kinh tế đang có sự phục hồi và tăng trưởng khá tốt trong tình hình hiện nay. Điều đó tạo ra tiền đề cho sự phát triển thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động nghỉ dưỡng nói riêng; đặc biệt là trên thế giới, dịch bệnh đang được khống chế và việc đi lại, mở cửa từ tháng 3/2022.

“Tôi nghĩ rằng chúng ta mở cửa đón khách quốc tế từ 15/3 và đến tháng 9 tới sẽ đón lượng khách đông đúc hơn. Mặc dù có mất du khách ở thị trường Nga và Trung Quốc, nơi những thị trường rất đông đảo, tuy nhiên chúng ta có giải pháp thu hút khách du lịch từ thị trường khác thay thế, vì vậy tôi tin rằng chúng ta sẽ có sự phục hồi rất tốt” - nhà báo Lê Xuân Sơn nói.

Theo nhà báo Lê Xuân Sơn, điều kiện phát triển thị trường bất động sản du lịch khá là tích cực, mặc dù gặp những khó khăn mà các diễn giả đã chỉ ra rất rõ. Đó là, các vấn đề về kinh tế, pháp lý đang được tích cực tháo gỡ, nhưng kết quả cuối cùng chúng ta đang phải chờ đợi. Cuối cùng là việc nguồn vốn. Những người có trách nhiệm khẳng định không có việc chặn nguồn vốn vào bất động sản, tuy nhiên việc kiểm soát chặt chẽ hơn cho lành mạnh hóa dòng tiền vào bất động sản đúng hơn là khó.

“Chúng tôi cho rằng cần thiết lành mạnh hóa dòng tiền vào bất động sản. Những khó khăn đó chúng ta phải đối diện và các diễn giả cũng chỉ ra vấn đề ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Tuy nhiên, chúng ta đã chỉ ra rằng đây là thị trường có nhiều tiềm năng để phát triển và chắc chắn sẽ còn phát triển trong tương lai” - nhà báo Lê Xuân Sơn kỳ vọng.