Biệt thự bỏ hoang, người nghèo chờ nhà giá rẻ

> Hàng chục dự án bất động sản… bất động
> Biệt thự chờ lối - thất bại trong khớp nối hạ tầng

Làm bất động sản (BĐS) theo phong trào

Thưa Thứ trưởng, ông từng cảnh báo những gì đối với thị trường BĐS ở nước ta?

Một thời gian dài, các DN quá chú trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở cao cấp (chung cư, biệt thự) đến mức bão hòa, thanh khoản thấp. Nói cách khác, phân khúc đó chỉ người rất nhiều tiền mới mua được.

Tình trạng các dự án quá chú trọng phân khúc nhà cao cấp với giá rất cao: Địa điểm đắc địa giá nhà chung cư lên đến 60-80 triệu đồng/m2, phía ngoài rìa cũng phải 40 triệu/m2, quá cao so thu nhập trung bình của người dân, kể cả ở các đô thị lớn.

Vì quy định đơn giản, nên rất nhiều DN tham gia kinh doanh BĐS nhưng thiếu chuyên nghiệp: Không có định hướng chiến lược, năng lực tài chính hạn chế, khảo sát, dự báo thị trường yếu kém, đầu tư không theo nhu cầu thực của thị trường. Bản thân DN cũng có xu hướng đầu tư theo phong trào, bị tác động bởi tâm lý đám đông.

Hàng loạt căn hộ rộng 120-200m2 được xây dựng ồ ạt, giá trung bình 40 triệu đồng/m2, thậm chí 100 triệu đồng/m2 ở nội đô như dự án tòa nhà Pacific. Trong khi đó, người giàu chỉ chiếm thiểu số, dù mua để ở, cho thuê thì cũng hạn chế mức độ nào đó thôi. Quả nhiên, bây giờ bão hòa, cung đã vượt cầu.

Vậy khi nhìn vào bức tranh nhiều biệt thự, căn hộ cao cấp đang bỏ trống tại các khu đô thị hiện nay, ông có suy nghĩ gì?

Biệt thự bỏ trống cũng là một vấn đề. Phần lớn nhà liền đất đều có chủ, nhưng người ta mua xong không ở được do hạ tầng, đường sá yếu kém, không kết nối được với các dịch vụ như bệnh viện, trường học, ngân hàng...

Thực tế, chúng ta chưa thấy chủ đầu tư nào bị xử lý vi phạm. Cho nên họ cứ xây nhà, bán thu tiền trước còn hậu quả về hạ tầng người mua phải gánh chịu.

Người mua bỏ trống nhà, dù họ đang phải ở trong nội đô chật chội, nhưng điều kiện làm ăn, sinh sống thuận lợi hơn.

Để kéo thị trường BĐS về sát nhu cầu thực của người dân, Bộ có chủ trương đề xuất gì không?

Các DN đã điều chỉnh, tập trung vào phân khúc thấp hơn, nhưng thị trường này có độ trễ lớn do còn phụ thuộc sự kiểm soát, phê duyệt dự án của các cơ quan nhà nước. Nhưng xu hướng điều chỉnh thị trường phân khúc nhà trung bình, hướng vào đại đa số người dân có nhu cầu thật, có khả năng thanh toán đang chuyển dịch mạnh.

Bộ XD đang đề nghị Chính phủ theo hướng tới đây nhà nước sẽ quy định cứng về tỷ lệ các căn hộ trong các khu đô thị.

Khi quy mô căn hộ nhỏ hơn, giá giảm, trung bình 1-2 tỷ đồng/căn thì khách hàng sẽ tăng lên. Với giá đó, người có thu nhập trung bình, vay mượn thêm có thể sẽ mua được nhà. Nhưng với những căn hộ giá từ bốn đến cả chục tỷ đồng thì rất ít người mua được.

Nhưng với cơ chế hiện nay, giá nhà đang bị đẩy lên quá cao so với giá thành phải chăng còn là do có quá nhiều khâu trung gian, do đầu cơ?

Ranh giới giữa đầu cơ và đầu tư rất khó xác định. Nếu cung cầu mất cân đối sẽ có đầu cơ, nhưng nếu coi mua hàng hóa đợi giá cao lên bán thì cũng không phải. Đầu cơ là găm giữ hàng không bán, hoặc bán nhỏ giọt. Thị trường BĐS của ta đang bán công khai trên sàn. Còn giá cao hay thấp lại là câu chuyện khác.

Theo quy định, từ 1-1-2009, BĐS đều phải giao dịch qua sàn, chỉ cho phép bán 20% căn hộ cho đối tác, cán bộ công nhân viên. Thực ra đầu cơ BĐS cũng có, nhưng không phải cơ bản, mà tình trạng giá cao hiện nay là do nhà đầu tư đầu tư vào phân khúc cao cấp, phân khúc giá trung bình và thấp bị thiếu, mất cân đối.

Đô thị phải có 80% là chung cư

Thưa Thứ trưởng, mặc dù nhu cầu về căn hộ đang bức xúc đất đai khan hiếm tỷ lệ chung cư tại các khu đô thị lại rất thấp?

Mật độ dân số nước ta cao gấp 10 lần bình quân thế giới, gấp đôi Trung Quốc nhưng lại quá coi trọng phát triển nhà liền đất. Thậm chí ở giữa thủ đô, những nơi đất đai hiếm hoi vẫn cho xây nhiều biệt thự, nhà liền đất là không hợp lý. Vì vậy, cùng với Luật Nhà ở đã có, sắp tới Bộ sẽ có dự thảo Nghị định điều chỉnh, quy định cứng tỷ lệ nhà ở chung cư tại các thành phố.

Hiện nay tỷ lệ chung cư bình quân cả nước mới chỉ đạt có 6%, Hà Nội là 16% còn TPHCM thấp hơn. Ai cũng ở nhà liền đất thì lấy đâu ra đất, cho nên giá nhà ở ta đắt hàng đầu thế giới. Định hướng năm 2020 tầm nhìn 2030 chúng ta sẽ hạn chế tối đa biệt thự, nhà liền kề.

Tỷ lệ căn hộ chung cư theo định hướng mà Bộ Xây dựng dự kiến sẽ là bao nhiêu?

Trên cơ sở tính toán nhu cầu nhà ở trong thời gian tới, Bộ dự kiến quy định tỷ lệ căn hộ chung cư ở Hà Nội, TPHCM chiếm khoảng 80%, đối với tất cả các dự án. Bộ Xây dựng đang dự kiến và xây dựng các quy định về vấn đề này. Theo đó, đối với tất cả các dự án mới, hoặc với các dự án cải tạo chung cư cũ cũng cần đảm bảo tiêu chí đó.

Đó là quy định bắt buộc đối với các dự án mới, nhằm xây dựng hạ tầng tốt hơn.

Đẩy mạnh các dự án nhà giá rẻ

Chủ trương phát triển nhà giá rẻ đã cho kết quả tốt, được nhân dân đồng tình, tuy nhiên giá nhà còn cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân?

Nhà ở thu nhập thấp (TNT) là nhà kinh doanh, theo cơ chế thị trường, nhưng được nhà nước hỗ trợ. Các dự án vừa qua, Nhà nước chỉ ưu tiên cơ chế (không thu tiền đất) để làm giảm giá, kiểm soát lợi nhuận của DN. Mặc dù có ưu đãi vay vốn, nhưng phần lớn DN vẫn phải vay thương mại để làm với lãi suất cao (nhưng lãi suất nhà nước quy định cho DN lại khống chế 10%).

Cần nhìn nhận đây là loại nhà rẻ hơn nhà thương mại chứ không nhằm mục đích bằng tiền lương mua được. Nhưng do ưu đãi của nhà nước và khống chế lợi nhuận, giá nhà TNT chỉ bằng ½ giá thị trường. Giá như thế là quá tốt, cho nên nhà ra đến đâu dân mua hết đến đấy, không đủ để bán.

Nhà nước cũng có cơ chế làm nhà xã hội từ vốn ngân sách nhưng nguồn này rất nhỏ, mới chỉ triển khai một số dự án cho thuê ở TPHCM, Hà Nội (khu Việt Hưng).

Còn giá nhà so với thu nhập lại là một chuyện: Thu nhập của dân không đủ mua nhà thì phải từng bước tăng thu nhập lên. Khi ra chính sách, Thủ tướng nói cố xem xét xem có “cho” được cái gì nữa không, nhưng đã “cho” hết rồi: Tiền đất không thu, thuế nhà nước miễn giảm, cho vay ưu đãi, tăng mật độ xây dựng, chỉ còn thiếu bỏ tiền mặt ra “cho” nữa thôi! Cho thuế, cho đất cũng là cho tiền. Mong muốn với khả năng cách nhau rất xa, nhưng đó là cố gắng rất lớn của Chính phủ và DN.

Trong thời gian tới, Bộ có cơ chế gì đẩy mạnh phát triển nhà ở TNT?

Hiện nay quy trình, thủ tục cho phát triển nhà TNT rất đơn giản, thông thoáng, dự án không phải qua đấu thầu, miễn cấp phép xây dựng.

Thực hiện quyết định của Thủ tướng ký ngày 24-4-2009 về vấn đề này, cuối 2010 doanh nghiệp đã có nhà bán. Trong khi các dự án BĐS khác phải mất ít nhất 5 năm mới triển khai được. Vấn đề là phải có quỹ đất, nguồn vốn. Hiện còn chục ngàn căn hộ đang được xây dựng, nguồn cung sẽ tăng nhanh vào những năm tới.

Bên cạnh đó, thị trường nhà ở thương mại sẽ có định hướng chuyển sang phân khúc căn hộ trung bình, quy mô nhỏ, giá rẻ hơn để đáp ứng nhu cầu của người dân. Theo định hướng, chúng ta sẽ tập trung làm chung cư cao tầng, hạn chế nhà liền đất và biệt thự để tăng quỹ nhà. Chắc chắn, giá nhà sẽ giảm xuống, người dân sẽ có cơ hội tiếp cận thị trường nhà ở tốt hơn.

Cảm ơn ông.

Nguyễn Tuấn thực hiện