Nhà đất 'ăn theo' quy hoạch đường Vành đai 4 'nhảy múa' dù vắng bóng nhà đầu tư

Nhà đất thổi giá "ăn theo" quy hoạch đường Vành đai 4

Khảo sát thực tế và các website rao bán nhà đất, có thể thấy từ cuối năm 2021 đến nay, giá đất ở những khu vực mà đường Vành đai 4 đi qua như Thường Tín, Mê Linh, Đan Phượng Sóc Sơn, Văn Giang (Hưng Yên),.. đã tăng từ 20 – 50%.

Anh T (La Phù, Hoài Đức) cho biết, từ cuối năm 2021, khi rục rịch thông tin duyệt dự án đường Vành đai 4, nhiều nhà đầu tư ở các quận nội thành đã đổ xô kéo về khu vực giữa chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen của huyện Hoài Đức để khảo sát, khiến giá đất tăng cao.

“Cuối năm 2021, khi gia đình tôi rao bán miếng đất thổ cư 90m2 giáp mặt đường Vành đai 4, gần ngã ba chợ ở Hoài Đức với giá 4,5 tỷ đồng (50 triệu đồng/m2), có rất nhiều nhà đầu tư liên tục hỏi thăm và đàm phán việc mua bán. Tuy nhiên, lúc đó đang thời kì “sốt đất” nên tôi tiếc và cố giữ lại để chờ xem giá còn lên cao hơn không, dù giá này đã tăng đến 35% so với vài năm trước.

Đến độ tháng 3 năm nay, Hà Nội ra lệnh dừng phân lô, tách thửa, nhà đầu tư hỏi mua đất vắng dần, nhưng tôi và nhiều người có đất giáp trục Vành đai 4 bàn nhau không được hạ giá bán. Thậm chí, vừa qua, khi dự án đường Vành đai 4 chính thức được duyệt, hàng xóm có đất gần nhà tôi còn nâng giá lên mức 55 – 60 triệu đồng/m2 và bảo rằng kiểu gì đất cũng lên hơn nữa”.

Cũng theo anh T, hiện giá đất tại các xã như Dương Liễu, Tiền Yên , Đức Thượng tăng thêm khoảng 10 - 15 triệu đồng/m2 so với năm ngoái, đạt mức 40 - 55 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm có giá khoảng 130 - 160 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, các nhà đầu tư găm giữ nhiều đất sát trục đường Vành đai 4 để chờ tăng giá trước đó cũng bắt đầu “thoát hàng” để xoay vòng vốn như chị H – đại diện một sàn môi giới ở Thường Tín.

Theo đó, chị H đang rao bán lô đất 80m2 tại xã Khánh Hà (Thường Tín), mặt tiền 5m, hướng Đông Nam, đường trước nhà 6m, vỉa hè 2 bên 2m với giá 2,4 tỷ đồng (30 triệu đồng.m2). Chị H cho biết, quy hoạch trước khu đất là đường vành đai 4, tiềm năng tăng giá tốt. Ngoài ra, chị còn sở hữu 10 lô đất khác tại khu vực các xã Khánh Hà, Xã Thắng Lợi của huyện Thường Tín, và vài lô tại xã Đại Thắng, xã Tri Trung, huyện Phú Xuyên và cũng đang cần bán.

Tại huyện Đan Phượng, khảo sát cho thấy lượng rao bán nhà đất tăng mạnh, đặc biệt là khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện và thị trấn Phùng. Theo đó, giá đất tại khu trục đường lớn khoảng 60 - 75 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Phùng có giá khoảng 130 - 145 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10 - 15%.

Khó thanh khoản, chuyên gia khuyến cáo rủi ro

Hầu hết các môi giới cho biết, dù giá đất tăng cao theo dự án đường Vành đai 4 nhưng hiện rất ít nhà đầu tư đi xem đất như năm trước. “Một phần chắc do gần đây chính quyền tăng cường kiểm tra việc mua bán nhà đất hai giá, siết phân lô, tách thửa rồi ngân hàng tăng lãi suất, không cho vay với đầu cơ bất động sản nên nhà đầu tư cũng bị kẹt vốn.

Đồng thời, dự án đường Vành đai 4 đã bàn bao nhiêu năm, nhiều người ôm đất chờ dự án đã bấy nhiêu năm nhưng đường vẫn mãi chưa làm, nên giờ họ cũng ngại đầu tư vì sợ bị ngâm vốn”, chị D, chủ một sàn môi giới ở Đan Phượng nói.

Theo các chuyên gia, chuyện dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, BĐS “sốt” tới đó là thực trạng nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư (NĐT) nhờ việc đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm.

Tuy nhiên, ngược lại hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi. Bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Thực tế đã cho thấy rất nhiều nhà đầu tư mua bị "om" vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng đầu tư "ăn theo" hạ tầng.

"Bài học “đau đớn” gần đây nhất là khi Hà Nội công bố thông tin về 10 cây cầu bắc qua sông Hồng, đất đai ở khu vực có các cây cầu dự định đi qua đã bị giới đầu cơ đồn thổi dẫn đến giá đất tăng vọt.

Thậm chí trong “cơn sốt” đất hồi Quý I/2021, giá đất ở một số khu vực huyện ngoại thành có cầu đi qua còn cao hơn rất nhiều lần giá đất nội thành. Tuy nhiên, khi Hà Nội công bố dừng 82 dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), bao gồm một số dự án trong 10 cây cầu kể trên, nhiều người mới “vỡ mộng” vì trót “ăn theo” hạ tầng giao thông", anh Việt - một chuyên gia về BĐS phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn; khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn...