Bỏ khái niệm “lấn biển”
Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý về dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết cơ bản thống nhất với dự thảo Nghị định, tuy nhiên, ông cũng kiến nghị một số nội dung liên quan đến dự thảo.
Thứ nhất, bỏ khái niệm “lấn biển” do đã được quy định tại khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2024 nên không cần thiết quy định lại trong dự thảo.
HoREA kiến nghị một số nội dung liên quan đến dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển Ảnh: L.H.
Thứ hai, Chủ tịch HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 5 dự thảo Nghị định về “lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư” không chỉ tuân thủ theo quy định của pháp luật xây dựng mà còn phải tuân thủ các pháp luật có liên quan như pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật biển, pháp luật lâm nghiệp, pháp luật nông nghiệp, pháp luật thủy sản, pháp luật bảo vệ môi trường.
Bởi Hiệp hội nhận thấy, có thể có 2 nhóm dự án lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư.
Nhóm thứ nhất, Dự án lấn biển là dự án đầu tư công “nhằm tạo quỹ đất, quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội” sau khi nghiệm thu hoàn thành lấn biển thì thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện các dự án thành phần hoặc các hạng mục công trình trong phạm vi dự án lấn biển
Điều 190 Luật Đất đai 2024 quy định về hoạt động lấn biển có hiệu lực từ ngày 1/4/2024. Bộ Tài nguyên và Môi trường đang trong quá trình hoàn thiện Nghị định quy định chi tiết thi hành hoạt động lấn biển.
Nhóm thứ hai, Dự án lấn biển là dự án đầu tư “bằng nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án sử dụng vốn khác” (vốn tư nhân) theo quy định của Luật PPP 2020, Luật Đầu tư 2020 thì nhà đầu tư chiến lược hoặc nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định của Luật PPP 2020, Luật Đấu thầu 2023 sẽ vừa thực hiện hoạt động lấn biển, vừa thực hiện các dự án thành phần hoặc các hạng mục công trình trong phạm vi dự án lấn biển, mà trường hợp này thì nhà đầu tư không chỉ tuân thủ theo quy định của pháp luật xây dựng mà còn phải tuân thủ các pháp luật có liên quan như pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật biển, pháp luật lâm nghiệp, pháp luật nông nghiệp, pháp luật thủy sản, pháp luật bảo vệ môi trường…
Thứ ba, ông Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 6 dự thảo Nghị định về giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển để lấn biển theo hướng sao chép nội dung của các khoản 3, khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Nghị định 43) và khoản 21 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (Nghị định 148), thay vì dẫn chiếu về các khoản 3, khoản 5 Điều 68 Nghị định 43 và khoản 21 Điều 1 Nghị định 148.
Bởi lẽ, các Nghị định 43 và Nghị định 148 sẽ hết hiệu lực kể từ ngày Luật Đất đai 2024 và Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025 hoặc có thể được Quốc hội xem xét cho phép có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2024.
Cùng với đó, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chỉ cần căn cứ vào Nghị định này để thực hiện mà không phải tra cứu lại các Nghị định có liên quan trước đây.
Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị bổ sung trường hợp không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và đề nghị bổ sung trường hợp giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư chiến lược, nhà đầu tư dự án PPP vào điểm c khoản 2 Điều 6 dự thảo Nghị định do Điều 124 Luật Đất đai 2024 đã quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Cân nhắc về đề xuất bổ sung “chi phí lãi vay”
Thứ tư, về nội dung xác định giá đất, tiền thuê đất của dự án lấn biển, Hiệp hội tán thành quy định “việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.
Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể thì việc ước tính tổng chi phí phát triển phải bao gồm chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, Hiệp hội kính đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường hết sức cân nhắc về đề xuất bổ sung “chi phí lãi vay” trong “việc ước tính tổng chi phí phát triển” khi áp dụng “phương pháp thặng dư”.
Theo ông Châu, nếu khoản 1 Điều 8 dự thảo Nghị định cho phép tính “chi phí lãi vay” trong “việc ước tính tổng chi phí phát triển” khi áp dụng “phương pháp thặng dư” thì sẽ không phù hợp với Điều 5đ Nghị định 44/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP) hoặc sẽ dẫn đến việc phải sửa đổi khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP bổ sung cả “chi phí lãi vay, chi phí dự phòng” như đã quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT là không cần thiết.
Thứ năm, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 10 dự thảo Nghị định về quy định chuyển tiếp theo hướng, dự án đầu tư có hoạt động lấn biển đã có văn bản chấp thuận thực hiện của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư đã được giao khu vực biển để thực hiện lấn biển theo đúng quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư được tiếp tục thực hiện lấn biển theo quyết định giao khu vực biển và không phải nộp tiền sử dụng đất có mặt nước ven biển đối với khu vực biển được giao cho thời gian còn lại.
Được đề nghị UBND cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển theo quy định tại Nghị định này.