“Chiếc áo” quá rộng
Năm 1994, huyện Nhơn Trạch ở tỉnh Đồng Nai được thành lập trên cơ sở tách từ huyện Long Thành cũ, tổng diện tích toàn huyện là 431 km2. Đến năm 1996, đề án Khu đô thị mới Nhơn Trạch được phê duyệt có diện tích lên đến hàng ngàn hecta với định hướng sẽ trở thành đô thị loại II của tỉnh Đồng Nai và là thành phố vệ tinh của TPHCM.
Đến 2006, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, xác định huyện Nhơn Trạch là một trong các trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch, giáo dục đào tạo và khoa học công nghệ của tỉnh Đồng Nai.
Những căn biệt thự đã hoàn thiện, không có người ở
Khu đô thị mới Nhơn Trạch có vị trí địa lý quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Đồng Nai, chỉ cách trung tâm TPHCM 30 km và nằm giữa vùng tam giác kinh tế gồm TPHCM - Đồng Nai - Bà Rịa - Vũng Tàu, khiến nơi đây trở thành cuộc đua của các dự án phát triển khu đô thị với hàng trăm dự án bất động sản. Để triển khai quy hoạch dự án Khu đô thị mới Nhơn Trạch, đã có 74 dự án lớn với gần 5.000 ha đất được giao cho các nhà đầu tư.
Các dự án bắt đầu triển khai rầm rộ từ năm 2003 để rồi sau hơn 20 năm, chỉ có 12 dự án được thực hiện dở dang rồi ngưng hẳn, số còn lại bỏ hoang hoặc nhà đầu tư “bỏ của chạy lấy người”. Nhơn Trạch được nhiều người trong giới địa ốc gọi bằng những từ không mấy thiện cảm như “thành phố ma” hay “cú lừa lớn của thập niên”…
Điển hình của “thành phố ma” là Khu đô thị Long Thọ - Phước An do Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, có diện tích 223 ha. Khu đô thị này được xây dựng với cơ sở hạ tầng đồng bộ hoàn chỉnh như đường giao thông, cấp thoát nước, điện, bưu chính viễn thông, cây xanh, phòng cháy chữa cháy, nhà máy cấp nước…
Ngoài ra, dự án còn có các tiện ích khác gồm trường học, nhà trẻ, trung tâm văn hóa, khu thể dục thể thao, trạm y tế, trung tâm thương mại, bưu điện, ngân hàng, công viên cây xanh…
Thế nhưng, đến nay, hàng chục căn biệt thự, nhà liên kế có giá tiền tỷ đã xây xong nhưng đang bỏ không cho cỏ mọc, cửa kính và tường đã bị hư hỏng. Bước chân vào bên trong những căn biệt thự đang xây dở dang ở khu đô thị Long Thọ - Phước An, khung cảnh này không dành cho những người yếu tim khi qua nhiều năm những căn nhà này bắt đầu xuống cấp, gạch mục rã, mối đùn trong nhà…
Tương tự, Khu dân cư Thăng Long Home - Phước An do Công ty CP Địa ốc Thăng Long (Thăng Long Real) làm chủ đầu tư ở xã Phước An được xem là dự án nhà ở thương mại đầu tiên ở Nhơn Trạch. Khu dân cư Thăng Long Home - Phước An mở bán từ tháng 11/2015, nhưng đến nay phần lớn trong khoảng 400 căn nhà tại đây không có người ở, nhiều bảng rao bán nhà được trưng ra.
Theo một cư dân tại đây, khách mua nhà tại Khu dân cư Thăng Long Home - Phước An hầu hết chạy theo cơn sốt đất Nhơn Trạch. Khi dọn về sinh sống thì họ mới “ngã ngửa” khi không có những tiện ích thiết yếu phục vụ đời sống, dân cư thì thưa thớt.
Nằm dọc đường Thích Quảng Đức của xã Phú Hội là hình ảnh các biệt thự rêu phong, hoang hóa của dự án Khu cao ốc liên hợp Cát Tường Hưng Phát. Dự án có quy mô rộng 5 ha nhưng đến nay, ngoài những biệt thự xây xong phần thô rồi bỏ hoang, cỏ mọc um tùm thì còn có không ít căn nhà chỉ dừng lại ở hạng mục xây móng.
Chị Hoàng Thị Yến, cư dân đang sống ở khu chung cư Điện lực Dầu khí cho hay, cả Khu đô thị mới Nhơn Trạch nằm biệt lập, xa trung tâm huyện, không có các dịch vụ như bệnh viện, chợ, quán ăn nên rất bất tiện trong sinh hoạt. Chị Yến cho hay, sở dĩ gia đình chị ở đây là vì công ty cấp nhà cho ở nhưng con đi học hằng ngày phải chở đến trường cách nơi ở hơn 5 km.
5 cơn “sốt đất”
Nhìn lại quá khứ, có thể thấy Khu đô thị mới Nhơn Trạch vì thông tin nhiều dự án hạ tầng giao thông được “bơm thổi” quá mức nên liên tục xảy ra các cuộc sốt đất ảo. Kết quả, đến thời điểm hiện tại, nhà đầu tư bất động sản dường như đã mất niềm tin vào khu vực này.
Theo đó, cơn sốt đất đầu tiên của Nhơn Trạch diễn ra vào năm 1996, khi huyện này được duyệt quy hoạch lên thành phố, là đô thị loại II với dân số dự kiến năm 2020 khoảng 500.000 người, cho diện tích 8.000 ha.
Lần thứ 2, giá đất Nhơn Trạch lên đỉnh bắt đầu từ năm 2006, khi có thông tin xây cầu nối với quận 9 (cũ) của TPHCM. Đến năm 2014, dự án sân bay quốc tế Long Thành được thông qua chủ trương, đất đai ở huyện Nhơn Trạch lại sốt lần thứ 3, sau đó trầm lắng.
Lần thứ 4 là vào năm 2016, khi TPHCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận chủ trương bổ sung quy hoạch xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái.
Lần thứ 5 là vào tháng 8/2018, khi UBND tỉnh Đồng Nai họp với TPHCM về phương án xây cầu Cát Lái. Theo đó, Đồng Nai tỏ ra sốt ruột với việc TPHCM chậm triển khai các thủ tục để có phương án xây cầu Cát Lái, nên tỉnh Đồng Nai đang muốn thay TPHCM chủ trì thực hiện dự án.
Ông Nguyễn Văn Long, chủ một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho biết: “Trước làn sóng mua bán bất động sản rầm rộ vào năm 2020, tôi cũng đã mua một căn biệt thự ở Khu đô thị Long Thọ - Phước An và đã bán lại. Có thời điểm giá đất nền ở đây được đẩy lên giá 7-8 triệu đồng/m2, hàng trăm công ty bất động sản hoạt động rầm rộ tại đây.
Một lô đất có thể sáng mua, chiều bán ngay trong giới đầu tư bất động sản với nhau. Nhiều căn biệt thự bỏ hoang, nhiều lô đất nền ở đây đều đã có chủ nhưng người đầu tư ở tận Hà Nội hay TPHCM. Họ đến nơi còn không biết đất của mình nằm ở vị trí nào, phải nhờ môi giới mở bản đồ tìm mới được”.
Theo Phòng Quản lý đô thị huyện Nhơn Trạch, toàn huyện hiện có khoảng 200 dự án lớn nhỏ, trong số đó gần một nửa được quy hoạch là khu dân cư đô thị hiện đại, nhà nước đã xây dựng đường điện liên kết với các dự án.
So với quy hoạch thì số lượng các dự án đang triển khai rất ít, nếu có xây xong thì người dân cũng không vào ở vì còn thiếu các điều kiện an sinh xã hội đảm bảo một cuộc sống đầy đủ về dịch vụ.
Ông Nguyễn Thế Phong, Chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch cho hay năm 2023, UBND huyện đã đề xuất tỉnh Đồng Nai thu hồi khoảng 20 dự án hết hiệu lực. Với những dự án nhà đang bỏ hoang, ông Phong cho biết, những dự án đó có đầy đủ tính pháp lý nên huyện đang tập trung xây dựng các hạ tầng xã hội như trường học, chợ để phục vụ dân cư.
“Huyện Nhơn Trạch cũng đề nghị nhà đầu tư hoàn thiện các khu nhà ở và tập trung xem lại những doanh nghiệp nào đủ điều kiện thì huyện sẽ hỗ trợ cùng doanh nghiệp phát triển. Doanh nghiệp nào không đủ điều kiện thì huyện đề xuất thu hồi dự án theo quy định”, ông Phong nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, phần lớn đất đai của các dự án tại Nhơn Trạch hiện nay đều nằm trong tay giới đầu cơ, tạo sóng bởi tin đồn nên việc hình thành một khu dân cư ổn định là rất khó. Để hóa giải bài toán Nhơn Trạch, chỉ cần một cây cầu kết nối từ TPHCM sang sẽ giải quyết cơ bản vấn đề. Tuy nhiên, cũng chính những thông tin về xây cầu kết nối đã nhiều lần khiến vùng đất này trở nên khốn đốn bởi giới đầu cơ. Do đó, quan trọng nhất là phải công bố quy hoạch và xác định lộ trình hoàn thiện rõ ràng, tránh việc thông tin chỉ dừng ở mức chủ trương hay tin đồn thì mới kích thích được nhu cầu thật của người mua.