Doanh nghiệp bất động sản chi nghìn tỷ mua lại trái phiếu trước hạn

Cuộc đua mới

Theo số liệu cập nhật của FiinRatings, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 đến 31/12/2022 ở mức 21.850 tỷ đồng. Những ngày qua doanh nghiệp bất động sản đang chạy đua để mua lại các lô trái phiếu này. Còn từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp đã thực hiện mua lại 163.974 tỷ đồng, tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. Trong năm 2023, sẽ có khoảng 308.622 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn.

Trên thị trường, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) là doanh nghiệp đang tích cực mua lại các lô trái phiếu đã phát hành. Hôm 6/12, Phát Đạt đã hoàn tất việc tất toán khoản vay trị giá hơn 746 tỷ đồng cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietin Bank). Như vậy, tính từ đầu tháng 10 đến nay, Phát Đạt đã tất toán tổng cộng hơn 1.300 tỷ các khoản vay và mua lại trái phiếu trước hạn.

Cụ thể, Phát Đạt đã tất toán hai khoản vay có giá trị tổng cộng 220 tỷ đồng cho Tập đoàn Tài chính Mirae Asset (Hàn Quốc) vào ngày 25/10 và 20/11. Tiếp đó, ngày 25/11, Phát Đạt tất toán lô trái phiếu PDRH2123009, có tổng mệnh giá 150 tỷ đồng. Đây là lô trái phiếu phát hành ngày 16/12/2021 và có kỳ hạn là 2 năm. Ngày 2/12/2022, Phát Đạt mua lại gần 189 tỷ đồng mệnh giá của lô trái phiếu PDRH2123007.

Trước đó, Phát Đạt đang có khoảng 2.800 tỷ đồng số dư nợ trái phiếu được đảm bảo bởi cổ phiếu PDR. Trong bối cảnh giá cổ phiếu PDR biến động mạnh, Phát Đạt đã bổ sung thêm các tài sản đảm bảo là cổ phiếu và quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản, quyền sở hữu nhà ở các bất động sản.

Ngoài ra, Phát Đạt cũng triển khai chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư với mục đích tối ưu nguồn lực, đảm bảo dòng tiền và tăng khả năng thanh khoản khi hoàn tất chuyển nhượng hơn 28 triệu cổ phần (tương đương 89%) vốn điều lệ của Công ty CP Địa ốc Hòa Bình - chủ đầu tư dự án tại 197 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, TPHCM để thu về 285 tỷ đồng.

Ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt khẳng định, công ty luôn trả đúng hạn lãi và nợ gốc trái phiếu và đã dự phòng đủ nguồn tài chính tất toán các khoản vay bao gồm cả trái phiếu trong năm 2023.

Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL) vừa công bố thông tin về kết quả mua lại trái phiếu doanh nghiệp NVLH2122015 trước hạn, với tổng mệnh giá phát hành 1.000 tỷ đồng. Đây là lô trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng, ngày phát hành 24/12/2021, ngày đáo hạn 24/12/2022. Ngày thực hiện việc mua lại trước hạn là 2/12/2022. Trước đó, Novaland đã có nhiều đợt mua lại trái phiếu trước hạn, với tổng giá trị hơn 1.150 tỷ đồng.

Hôm 2/12, Công ty CP Hưng Thịnh Land cũng mua lại toàn bộ 4 triệu trái phiếu, tổng giá trị phát hành 400 tỷ đồng. Lô trái phiếu này phát hành vào ngày 28/12/2021, đáo hạn ngày 28/12/2023 và được mua lại vào ngày 24/11/2022.

Công ty An Gia (mã chứng khoán: AGG) mới đây cũng thông qua phương án mua lại 300 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, sau khi đã mua lại 680 tỷ đồng trái phiếu trước hạn từ đầu năm. Hồi giữa tháng 10, Sunshine Homes (mã chứng khoán: SSH) đã mua lại 500 tỷ đồng trái phiếu trước hạn.

Công ty CP Gotec Land cũng cam kết mua lại trước hạn toàn bộ 6 triệu trái phiếu được phát hành vào ngày 15/10/2021 và đáo hạn ngày 15/10/2025), giá trị 600 tỷ đồng. Thời gian dự kiến mua lại không muộn hơn ngày 30/6/2023.

Công ty Cổ phần TNHH Nam Land lên kế hoạch mua lại trước hạn toàn bộ 4 triệu trái phiếu được phát hành ngày 13/7/2021, đáo hạn ngày 13/7/2024 với tổng giá trị phát hành 900 tỷ đồng. Thời gian dự kiến mua lại không muộn hơn ngày 30/6/2023.

Ngoài ra, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khác cũng mua lại trái phiếu trước hạn như Công ty CP Bất động sản Thế kỷ (CenGroup, mã chứng khoán: CRE), Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi (mã chứng khoán: NRC), Công ty CP Kinh doanh bất động sản Thái Bình, Công ty CP Địa ốc Sacom…

Lo doanh nghiệp kiệt sức

Trao đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, trong 10 tháng đầu năm 2022 đã có khoảng 147.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được mua trước hạn. Tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng. Điều này không đáng lo ngại đối với các công ty bất động sản. Tuy nhiên, áp lực vẫn đáng kể từ năm 2023 (119.050 tỷ đồng) và năm 2024 (111.810 tỷ đồng).

“Doanh nghiệp dồn lực để mua lại các lô trái phiếu trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn về thanh khoản và vốn vay sẽ “kiệt sức”, không còn khả năng triển khai xây dựng dự án để giao nhà cho khách hàng”, ông Châu nói.

Do vậy, ông kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 65 theo hướng quy định chặt chẽ để đảm bảo nâng cao năng lực của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn đánh giá tín nhiệm, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu.

Ngoài việc mua lại trái phiếu trước thời hạn hoặc thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với mức chiết khấu hấp dẫn (đến 40 - 50% giá bán cũ) hoặc đàm phán gia hạn kỳ hạn của trái phiếu, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm 1 năm để giảm áp lực và tăng niềm tin cho thị trường trái phiếu.

Đồng thời, cho phép nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định thông qua ủy thác cho công ty chứng khoán, đại lý phát hành có năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định. Khi đó, các nhà đầu tư mua trái phiếu là cá nhân phải có văn bản cam kết đã hiểu rõ và tự chịu trách nhiệm về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định 65.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị cho phép VAMC và ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp và chỉ cần Chính phủ có ý kiến sẽ làm tăng niềm tin cho thị trường trái phiếu và các nhà đầu tư.

“Đề nghị sửa đổi Nghị định 65 theo hướng chỉ quy định nhà đầu tư mua trái phiếu phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp có số dư tài khoản 2 tỷ đồng liên tục trong 90 ngày, thay vì 180 ngày như quy định hiện nay”, ông Châu đề xuất.