Tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm
Tại dự thảo Nghị quyết, Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ các điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như sau:
Dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt.
Dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.
Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, phá "băng", phục hồi và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trở lại.
Về tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra 2 phương án.
Phương án 1: Bao gồm 2 khoản như sau:
1. Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
2. Ưu tiên thực hiện thí điểm đối với các trường hợp đáp ứng các điều kiện sau:
a) Đất thuộc khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt;
b) Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
c) Thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời do không phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Phương án 2: Bao gồm 1 khoản như sau:
1. Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
a) Trường hợp nhà đầu tư đã có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành;
b) Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
c) Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Các khoản sau quy định cho cả 02 phương án:
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm.
4. Căn cứ quy định tại các điều 1, 2 và 3 của Nghị quyết này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Phá "băng", thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã được quy định từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013; pháp luật đất đai không có quy định riêng đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; đồng thời, cho đến trước thời điểm ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành) thì pháp luật về nhà ở cũng không quy định cụ thể điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Luật Đầu tư năm 2020 và Luật số 03/2022/QH15) đã quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở.
Với những quy định của pháp luật về nhà ở nêu trên dẫn đến nhiều dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở đang thực hiện theo Luật Đất đai gặp vướng mắc và không thể tiếp tục thực hiện.
Theo báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về tình hình, kết quả thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất cho thấy có 579 dự án nhà ở thương mại thực hiện theo cơ chế thỏa thuận hoặc đang có quyền sử dụng đất, trong đó có khoảng 493 dự án đang gặp vướng mắc liên quan đến quy định tại Điều 23 của Luật Nhà ở.
Mặt khác, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở.
Quá trình thảo luận cho ý kiến đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Quốc hội thống nhất quy định về điều kiện loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo hướng quy định có giới hạn về loại đất như quy định tại Luật số 03/2022/QH15.
Đồng thời, giao Chính phủ đề xuất nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất ngoài quy định của Luật trong trường hợp cần thiết.
Từ cơ sở nêu trên, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường việc xây dựng và ban hành Nghị quyết của Quốc hội để "thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở" là rất cần thiết nhằm tổ chức thực hiện các chủ trương của Đảng về phát triển thị trường quyền sử dụng đất, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, phá "băng", phục hồi và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trở lại.