Thiệt đơn, thiệt kép
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), chưa bao giờ thị trường bất động sản, DN bất động sản gặp nhiều khó khăn như hiện nay. Đáng ngại hơn, khó khăn của thị trường cũng đang làm nguồn thu ngân sách về tiền sử dụng đất giảm mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu phân tích: Trong quý I/2019, số lượng dự án Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 63%. Số lượng giấy phép xây dựng (kể cả khu vực nhà dân và dự án) đã cấp giảm 16% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp của các DN xây dựng cũng bị sụt giảm từ 30-50% do các chủ đầu tư bất động sản thiếu nguồn dự án mới.
Trong 6 tháng đầu năm 2019, mới chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND TPHCM công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ hơn 2 ha và 924 căn hộ, giảm đến 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng chỉ đề xuất UBND TPHCM chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
TPHCM chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó: Phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018). Căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018). Suốt từ đầu năm đến nay, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được chính thức mở bán tại TPHCM, đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014.
Kết quả thu ngân sách thành phố 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018. Trong khi đó, nếu tính nguồn thu ngân sách từ đất năm 2018 đã lên tới 22.600 tỷ đồng chiếm đến 9,32% tổng thu ngân sách TPHCM.
Chủ tịch HoREA cho biết do tình hình khó khăn nên chỉ tính trong 2 tháng đầu năm, tổng nợ thuế của các DN bất động sản ở TPHCM đã vượt trên 10.000 tỷ đồng, tăng 13,5% so với thời điểm 31/12/2018, trong đó, các khoản nợ liên quan tới đất là 1.370 tỷ đồng (chiếm 14%).
Tình hình càng phức tạp, khó lường và tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn khi nhiều DN chọn giải pháp phát hành trái phiếu DN để bổ sung vốn do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản. Trong 5 tháng đầu năm 2019, các DN bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu có giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, trong đó có một số DN ấn định lãi suất trái phiếu rất cao, lên đến 12-14,5%/năm, gấp đôi lãi suất tiết kiệm.
Một quy định, nhiều cách hiểu
Trao đổi với Tiền Phong ngày 20/11, một số DN bất động sản nhận xét thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo là một trong những khó khăn kìm hãm sự phát triển của thị trường nhà đất, dẫn đến cơ chế “xin - cho” và phát sinh tiêu cực. Nổi cộm nhất về sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ là ách tắc về thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đã có “Quyết định chủ trương đầu tư”. Sở Quy hoạch Kiến trúc không dám nhận hồ sơ của nhà đầu tư mặc dù những dự án này đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TPHCM do “trái” với Luật Quy hoạch đô thị quy định “chủ đầu tư mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết”.
Hậu quả của việc chồng chéo, thiếu thống nhất nói trên là khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn TPHCM đã được UBND TPHCM ban hành “Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư” theo đề nghị của Sở Xây dựng nhưng đang bị xem là chưa bảo đảm đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án bởi đang có nhiều cách hiểu khác nhau đối với cụm từ “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”.
Tại hội nghị vừa diễn ra tại TPHCM, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Vũ Tiến Lộc cho biết qua rà soát của VCCI trên một số Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản…) thì đang có đến 20 xung đột chính sách. Các nghị định, thông tư hướng dẫn về lĩnh vực bất động sản đang có sự chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi dẫn đến trong quá trình triển khai có nhiều dự án bị thanh tra, kiểm toán kéo dài.
“Có đến 20 điểm chồng chéo, theo luật này thì đúng theo luật khác thì sai. DN thực hiện theo Luật này thì đúng nhưng xét theo Luật khác lại sai, địa phương không biết làm sao… điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn tạo mảnh đất cho tham nhũng”, ông Lộc nhận xét.
Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở thương mại tại TPHCM đang bị ách tắc khi xem xét công nhận chủ đầu tư do vướng quy định dự án phải có 100% đất ở hợp pháp. Theo thống kê của Sở Xây dựng, hiện nay trên địa bàn TPHCM chỉ có khoảng 26% dự án nhà ở thương mại (phần lớn tại các quận nội thành) mới có 100% quỹ đất ở. Thậm chí một số dự án tại các quận nội thành có xen cài đường hẻm thì cũng không có 100% đất ở. Khoảng 74% dự án nhà ở có quy mô lớn ở các quận ven và các huyện ngoại thành đều có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, có xen cài khoảng 10% diện tích đất do Nhà nước quản lý, thuộc diện chưa đủ điều kiện công nhận chủ đầu tư (do không đủ tỷ lệ 100% đất ở).
Theo ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TPHCM các vướng mắc về chính sách là một trong những nguyên nhân khiến nguồn thu từ thuế sử dụng đất của TPHCM trong ba năm trở lại đây liên tục sụt giảm. Sắp tới, các sở ban ngành, địa phương của TPHCM phải nhanh chóng tìm các giải pháp nhằm tháo gỡ kịp thời các khó khăn để tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho DN.