Nở rộ và biến tướng
Đến thời điểm này, chưa có một con số thống kê chính thức nào từ cơ quan quản lý nhà nước là Bộ Xây dựng về những loại hình nhà ở mới như các căn hộ condotel, officetel. Và quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn thiết kế chưa có quy định cụ thể các tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế các công trình nói trên. Tuy nhiên, trên thực tế hàng nghìn căn hộ kiểu này vẫn đua nhau nở rộ và phát triển bất chấp cơ sở pháp lý chưa rõ ràng.
Mới đây, công ty nghiên cứu thị trường JLL vừa công bố về những số liệu khiến không ít doanh nghiệp và cơ quan quản lý phải giật mình. Cụ thể, nguồn cung officetel năm 2014 dưới 600 căn, đến năm 2015 đã vọt lên 3.000. Năm 2016 xây dựng căn hộ văn phòng nở rộ, nguồn cung đội lên hơn 7.000 căn. Đến quý III/2017, Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung tích lũy đạt 8.433 sản phẩm, tức tăng gấp 14 lần so với năm 2014.
Còn nguồn cung condotel được chính thức mở bán và công bố rộng rãi trên thị trường Việt Nam cũng tăng trưởng không kém gì officetel. Hiện dòng sản phẩm căn hộ khách sạn này tập trung chủ yếu tại 3 tỉnh Đà Nẵng 6.550 căn, Nha Trang 12.990 căn và Phú Quốc 1.808 căn. Ngoài ra, condotel còn xuất hiện tại các tỉnh Lào Cai (Sapa), Hà Nội, Quảng Ninh (Hạ Long), Hải Phòng (Đồ Sơn), Quảng Nam (Hội An), Quy Nhơn (Bình Định) và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Bức xúc về việc phát triển quá nóng của loại hình bất động sản mà thiếu sự quản lý của cơ quan chức năng, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành vừa có văn bản gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng. Theo ông Đực, cần xem xét lại việc xuất hiện và phát triển căn hộ officetel (tại TPHCM mỗi dự án đều có thêm 10-20% căn officetel, đã có 10.000 căn và tiếp tục sắp có thêm 10.000 căn nữa). “Các căn hộ này ảnh hưởng rất lớn đến hạ tầng kỹ thuật và xã hội ở khu trung tâm, gây kẹt xe, vỡ hạ tầng công cộng”, ông Đực nhận xét.
Theo ông Đực, phần diện tích dịch vụ thương mại giáo dục để phục vụ cho cư dân, để dân không dùng các dịch vụ cộng đồng bên ngoài thì nay lại làm officetel, nghĩa là có người cạnh tranh với cư dân về dịch vụ công cộng bên trong và ngoài dự án, gây xung đột giữa cư dân mua căn hộ và cư dân officetel sau này.
Phá vỡ quy hoạch và rủi ro cho người mua
Trái với việc rầm rộ “xuống tiền” vào condotel, officetel như cách đây hơn vài năm, hiện nay khách hàng đã có xu hướng băn khoăn và cẩn trọng khi đầu tư vào dòng sản phẩm này. Nhất là khi tại nhiều hội thảo của doanh nghiệp, có sự tham gia của lãnh đạo Bộ Xây dựng đã lên tiếng yêu cầu cần nhanh chóng tạo ra tính pháp lý cho sản phẩm này. Tuy nhiên, thực tế cho đến nay, tiêu chuẩn, căn cứ pháp lý của dự án vẫn đang được các đơn vị chức năng để trong tình trạng... “ngâm cứu”.
Ông Đỗ Chí Hiếu, Giám đốc đầu tư lĩnh vực bất động sản Tập đoàn Vina Capital cho rằng: “Chúng ta đầu tư vào một doanh nghiệp mà doanh nghiệp đó có sản phẩm condotel theo chúng tôi nhìn nhận đó là một hình thức có thể xảy ra rủi ro, vì lợi nhuận cao cũng sẽ đi kèm theo những rủi ro. Nhà đầu tư cần suy nghĩ kỹ trước khi đầu tư”.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), các sản phẩm condotel, officetel đang có dấu hiệu biến tướng thành căn hộ nhà ở thông thường nên rất cần có ngay cơ chế quản lý chặt chẽ và hiệu quả. Chưa kể, khi dự án đưa vào hoạt động sẽ tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhất là góp phần làm tăng thêm tình trạng ùn tắc giao thông.
Theo ông Lê Hoàng Châu, có thể lưu ý một số tiêu chí như: Không cần thiết quy định chỉ tiêu dân số tương đương (bằng 100%) với chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở nếu bố trí kết hợp condotel, officetel trong chung cư hỗn hợp. Về khu đậu xe, thống nhất là phải quy định chỉ tiêu diện tích đậu xe phù hợp cho loại hình condotel, officetel, nhưng không cần thiết phải quy định bố trí bãi đậu xe riêng. Việc sắp xếp chỗ để xe thuộc trách nhiệm của ban quản lý chung cư hỗn hợp để sử dụng hợp lý và hiệu quả khu vực đậu xe.
Về phương án bố trí, đối với trường hợp trong công trình chung cư hỗn hợp thì phần condotel, officetel phải được bố trí tại vị trí tầng và giao thông tách biệt với khu ở. Đặc biệt, vị đại diện hiệp hội này cũng cho rằng, cần có cơ chế quản lý hiệu quả để tránh tình trạng biến tướng condotel, officetel thành căn hộ nhà ở làm phá vỡ quy hoạch chung và làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.
Mới đây, trong văn bản gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng nêu các loại hình trên condotel, officetel chưa được quy định, điều chỉnh cụ thể trong văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, về đất đai, đầu tư cũng như quy chuẩn kỹ thuật quốc gia đối với công trình xây dựng. Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2014 quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành, nghề mà luật này không cấm.