Định giá đất công khai, minh bạch
Sáng 18/9, tại hội thảo chuyên đề về chính sách đất đai trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022, ông Nguyễn Thành Phong, Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương nhấn mạnh, một trong những nội dung cốt yếu của Hội thảo được đưa ra là cơ chế giá đất cho phát triển thị trường bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản. Qua đó, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và bồi thường giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống bằng hoặc tốt hơn sau khi tái định cư.
Theo Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà, Nghị quyết 18 của Trung ương đã nêu các nhóm vấn đề rất cốt lõi, quá trình sửa đổi luật phải thể chế hoá các nhóm vấn đề cốt lõi đó. Một trong những công cụ để thể hiện quyền đại diện của Nhà nước với sở hữu toàn dân về đất đai, đó là công tác quy hoạch. “Công tác này phải đổi mới về phương pháp, nội dung, hình thức và xác định lại vị thế của nó, để quy hoạch mang được trách nhiệm, quyền hạn của Nhà nước trong việc phân bổ nguồn lực tài nguyên đất đai”, ông Hà nói, đồng thời nhấn mạnh, công tác quy hoạch sẽ giải quyết được yêu cầu về công bằng, bình đẳng cho các bên trong phân bổ, sử dụng đất đai.
Hàng trăm khách hàng mua nhà tại chung cư Kingsway Tower (TPHCM) từ năm 2018 đến nay chưa nhận được nhà
Bên cạnh đó, theo Bộ trưởng, định giá đất là vấn đề còn khoảng cách khác nhau giữa lý thuyết và thực tiễn. Ông Hà cho rằng, nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội. Tuy nhiên, Bộ trưởng Trần Hồng Hà lưu ý, đi kèm với định giá đất là vấn đề kinh tế, tài chính đất đai.
“Khi định giá đúng, chúng ta sẽ thực hiện được các chính sách về mặt xã hội theo tài chính đất đai. Chúng ta sẽ chuyển từ mệnh lệnh hành chính từng bước sang thị trường, kết hợp công cụ kinh tế với hành chính. Nếu làm được việc đó, chúng ta sẽ giải quyết được các bất cập hiện nay như đầu cơ, thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả”, ông Hà nhấn mạnh.
“Mình bán tài sản ra thì phải thu tiền, chứ bán ra mà cho nợ, đến khi tài sản đó họ lại bán cho người khác, rồi nợ không thu được, lại liên quan đến hàng nghìn người dân đã đóng tiền mua nhà. Đây lại là hiện tượng phổ biến, đã xảy ra lừa đảo tại các dự án đô thị mà chúng ta chưa khắc phục được”.
Ông Hồ Đức Phớc, Bộ trưởng Bộ Tài chính
Vấn đề cốt lõi thứ ba, theo Bộ trưởng, việc xây dựng thông tin dữ liệu về đất đai là rất cần thiết, nên cần chuyển đổi số càng sớm càng tốt. “Thông qua dữ liệu về đất đai sẽ giám sát nguồn lực này, giúp người dân tiếp cận thông tin đất đai công bằng, bình đẳng. Thông qua hệ thống dữ liệu này, chúng ta có thể cải cách hành chính, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp”, ông Hà cho hay.
Khe hở lớn trong chuyển mục đích sử dụng đất
Tại hội thảo, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nhấn mạnh, Nghị quyết 18 của Trung ương là “kim chỉ nam” trong việc định hướng xây dựng luật và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong thời gian tới. Theo Bộ trưởng, có ba vấn đề lớn cần quan tâm, trong đó có vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất. Ông Hồ Đức Phớc cho rằng, đây là một lỗ hổng vô cùng lớn, tạo chênh lệch địa tô, từ đó xảy ra sai phạm. “Chính vì vậy việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ”, ông lưu ý.
Bộ trưởng Hồ Đức Phớc nêu tình trạng cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài nhà nước nhằm vào các khu đất vàng, sau đó chuyển mục đích sử dụng vào mục đích thương mại, đất ở. Theo ông Hồ Đức Phớc, đây chính là địa tô chênh lệch, gây thất thoát và cũng chính là một lỗ hổng. “Chỉ với một quyết định hành chính, tự nhiên hàng nghìn tỷ, hàng trăm tỷ có thể mất đi. Chúng ta phải có cơ chế để bịt lỗ hổng này”, ông Phớc cho hay.
Liên quan đến vấn đề giá đất, theo Bộ trưởng, hiện có 5 phương pháp, nhưng các phương pháp đều chưa thực sự nhất quán, chính xác. Ông ví dụ, khi chuyển mục đích sử dụng đất, hiện đa số sử dụng theo phương pháp thặng dư. Phương pháp này không chính xác, vì giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều là giả định, nên sẽ không chính xác, gây rủi ro pháp lý. “Sắp tới chúng ta phải rà soát, xác định lại phương pháp xác định giá đất để định ra phương pháp xác định một cách phù hợp nhất, chính xác nhất, nhất quán nhất”, ông Phớc cho hay.
Về vấn đề giao đất, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho rằng, bất cập hiện nay là không xác định rõ thời điểm từ khi xác định giá đất đến khi giao đất kéo dài trong bao lâu: 1 tháng, 6 tháng, hay 1 năm? Theo ông, phải quy định rõ, thời gian từ khi định giá đất đến khi giao đất không quá 6 tháng, như vậy mới đảm bảo được độ chính xác. “Tiền trao cháo múc”, nhấn mạnh điều này, ông Phớc lưu ý, phải đến khi nộp tiền vào ngân sách rồi, lúc đó mới giao đất.