Hàng loạt tranh chấp
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, có 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong đó có tới 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì (trên 108 dự án có tranh chấp). Thực tế đây là tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án ở Hà Nội, có nhiều chung cư đã bàn giao nhiều năm và đang xảy ra tình trạng xuống cấp.
Thời gian qua, hàng loạt các dự án cư dân phải căng băng rôn đòi chủ đầu tư phí bảo trì bị chiếm dụng nhiều năm... Đơn cử, dự án Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư) được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014. Nhưng tới nay, phần quỹ bảo trì mà chủ đầu tư mới bàn giao cho cư dân chỉ khoảng 2,4 tỷ đồng, trong tổng số hơn 30 tỷ đồng.
Nhiều chủ đầu tư khác cũng trong tình trạng “chây ì” không trả phí bảo trì cho ban quản trị, như: Công ty Cổ phần May Thăng Long, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai (phường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); Công ty Sản xuất thương mại BMM, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM (phường Phúc La, quận Hà Đông); Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 - Vinaconex, chủ đầu tư chung cư nhà B Xuân Đỉnh (phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm)...
Mặt khác, không ít tòa nhà, chính ban quản trị lại “nhập nhèm” số tiền này. Cụ thể, cư dân chung cư cao cấp Sông Hồng Park View (Đống Đa) cho rằng việc sử dụng quỹ bảo trì của ban quản trị nơi đây còn nhiều khuất tất nên đã đấu tranh suốt nhiều năm nay. Có thời điểm, Trưởng ban quản trị - người đứng tên chủ tài khoản quỹ bảo trì trị giá 20 tỷ đồng đã không có mặt tại nhà riêng trong nhiều ngày và điện thoại không liên lạc được nên cư dân đã gửi đơn trình báo đến cơ quan công an.
Xuất hiện dấu hiệu “lợi ích nhóm”
Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), nhiều quy định pháp luật về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư hiện nay đang bộc lộ lỗ hổng, cần được sửa đổi, bổ sung sau thời gian ban hành, áp dụng.
Tuy nhiên, ngoài việc số tiền phí bảo trì bị chủ đầu tư chiếm dụng khiến xảy ra không ít các cuộc căng băng rôn của cư dân, tại nhiều ban quản trị chung cư cũng chính là “thủ phạm” chiếm dụng quỹ này.
Đại diện Tổng công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) cho biết, hiện nay nhiều cư dân ở các khu chung cư gửi đơn thư khiếu nại về việc không bàn giao quỹ bảo trì cho họ. Tuy nhiên, thực tế, ở góc độ chủ đầu tư, nếu bàn giao không đúng quy định thì doanh nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng. Vị đại diện lấy ví dụ, ở một dự án do đơn vị làm chủ đầu tư tại Việt Hưng (Hà Nội), sau khi bàn giao quỹ bảo trì, Trưởng Ban quản trị tiêu hơn một tỷ đồng trong quỹ bảo trì nhưng không có giấy tờ, chứng từ. Và hiện cư dân này đã bán nhà và chuyển đi nơi khác sinh sống.
“Tuy đã bàn giao hết quỹ cho Ban quản trị song trước sự việc như trên chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm báo công an, đến nay đã 2 năm vẫn chưa giải quyết được”, ông này nói và cho rằng, cần phải quy định tư cách pháp nhân của ban quản trị một cách chặt chẽ hơn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết thực tế hiện nay xuất hiện dấu hiệu “nhóm lợi ích” gây lộn xộn ở các chung cư, thậm chí “móc nối” với xã hội đen, khống chế cộng đồng dân cư ở đó để được bầu vào ban quản trị, nhằm thao túng và trục lợi các quỹ. Trong đó, quỹ lớn nhất, được những nhóm lợi ích này “ngắm” đến đều tập trung vào quỹ bảo trì. Họ câu kết với nhau, lợi dụng chuyện người dân thờ ơ với trách nhiệm cộng đồng, gom phiếu của cư dân để họ ủy quyền cho nhóm tham dự các hội nghị chung cư, chui vào ban quản trị.
Quản quỹ bảo trì thế nào?
Trước đề xuất bỏ phí bảo trì, ông Phan Thành Hưng, Phó Chủ tịch Cengroup cho rằng: “Nếu như chúng ta không quản lý được lại đề xuất bỏ, cấm, dừng thì không nên. Thực ra, kinh phí bảo trì là rất tốt. Vấn đề là chúng ta phải quản lý nó theo cách như thế nào cho đúng”.
Theo ông Phan Thành Hưng, thông thường, chủ đầu tư các dự án đã thu quỹ bảo trì thì phải có trách nhiệm bàn giao cho cư dân và phải có sự giám sát của cơ quan nhà nước. Các quy định của pháp luật đã đầy đủ, do vậy vấn đề chính là các bên liên quan có thực hiện đúng hay không. Đơn cử như, luật quy định đơn vị nào không bàn giao thì phải tổ chức cưỡng chế. Nhưng trên thực tế, chưa có chung cư nào bị cưỡng chế tài khoản.
Là chủ đầu tư nhiều toà nhà tại khu Trung Hòa - Nhân Chính, ông Nguyễn Minh Thắng, Phó Giám đốc Phụ trách Ban đầu tư (Vinaconex) cho biết, các toà của Vinaconex xây trước khi có Luật Nhà ở có hiệu lực (7/2015) nên không có quỹ bảo trì 2%. Tuy nhiên, công ty tự trích 2% doanh thu của tổng công ty làm quỹ bảo trì để duy tu bảo dưỡng toà nhà. “Chúng tôi tự tính toán và thấy rằng mức 2% mới đủ bảo trì toà nhà trong khoảng thời gian 10- 20 năm”, ông Thắng nói.
Theo ông Thắng, không nên bỏ phí bảo trì này và cũng nên thu ngay từ đầu vì nếu sau toà nhà cần sửa chữa lúc đó mới huy động dân đóng sẽ khó thu khoản này.
Theo ông Phan Thành Hưng, thông thường, chủ đầu tư các dự án đã thu quỹ bảo trì thì phải có trách nhiệm bàn giao cho cư dân và phải có sự giám sát của cơ quan nhà nước. Các quy định của pháp luật đã đầy đủ, do vậy vấn đề chính là các bên liên quan có thực hiện đúng hay không. Đơn cử như, luật quy định đơn vị nào không bàn giao thì phải tổ chức cưỡng chế. Nhưng trên thực tế, chưa có chung cư nào bị cưỡng chế tài khoản.