GS Đặng Hùng Võ: Cần quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng

Thanh tra dự án BT nào rụng dự án đó

Phát biểu tại Hội thảo "Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam" diễn ra sáng nay (27/6) tại Hà Nội, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện pháp luật về đất đai của Việt Nam vẫn đang tồn tại nhiều lỗ hổng lớn. Điều đáng lo ngại là càng ngày các lỗ hổng này càng bị khoét rộng hơn.

Cụ thể, theo Giáo sư Võ lỗ hổng lớn nhất của Luật đất đai 2013 là câu chuyện biến vốn đất đai thành vốn tài chính hay còn gọi là vốn hóa đất đai.

Ông Võ lấy ví dụ về cơ chế đổi đất lấy hạ tầng theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng-chuyển giao) đang còn nhiều bất cập, tồn tại gây thất thoát lớn.

"Thanh tra, kiểm toán dự án nào thì rụng dự án đó. Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, chứ không quy định về định giá đất. Trong khi cái xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng chứ không phải thẩm quyền giao đất", ông Võ nhấn mạnh.

Theo vị này, thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, không cần quy định. Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi, ai có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, kiểm toán tài chính để xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm.

"Đây là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay. Có thể nói cách thức quản lý giá trị đất trong Luật Đất đai 2013 cực kỳ yếu kém", ông Võ phân tích.

Vấn đề thứ hai, theo ông Võ, là việc sắp xếp lại các cơ sở công, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước. Từ sau Quyết định 09/2007 của Thủ tướng đến nay, hàng loạt các cơ sở công như trường học, trụ sở bộ, ngành, nhà máy… sau di dời đã trở thành dự án nhà ở, thành các chung cư cao tầng để bán.

Ông Võ chỉ ra rằng, quá trình sử dụng các khu "đất vàng" này đang bộc lộ một khoảng trống pháp luật rất lớn. Theo ông, nhiều cơ sở đất đai trụ sở, thậm chí đất quốc phòng được chuyển nhượng, bán cho nhà đầu tư tư nhân với giá rẻ khiến tài sản Nhà nước bị thất thu. Nhưng đến nay việc chuyển đổi này không có biện pháp quản lý nào ngoài Quyết định 09 nói trên, còn Luật Đất đai 2013 không có quy định nào về vấn đề này.

Vấn đề thứ ba theo GS Đặng Hùng Võ là chuyện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Nghị định về cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước của Chính phủ quy định không tính giá trị đất đai với trường hợp thuê đất của nhà nước, nhưng theo Luật Đất đai 2013, thuê đất có 2 trường hợp thuê trả tiền một lần khác với thuê trả tiền hàng năm.

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ cũng hiện Luật Đất đai 2013 có một số quy định "bó" hơn Luật Đất đai 2003. Ví dụ: Luật quy định doanh nghiệp sở hữu đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án. Như vậy, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng dự án.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, quy định này làm thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đấy là điểm bất lợi cho thị trường. Cũng như một doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp sẽ không còn cửa, bởi vì doanh nghiệp chỉ được sử dụng đất có thời hạn và không thể tiếp cận đất vô thời hạn.

Trước những bất cập này, GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng "mở" trở lại như trước để nhà đầu tư có thể tham gia phát triển các dạng nhà ở theo nhu cầu.

Về mặt hiến pháp, theo ông Võ có một quy định trong luật đất đai hiện hành là "vi hiến": Đối với dự án treo luật quy định được gia hạn 24 tháng, sau 24 tháng đó mà dự án vẫn tiếp tục treo thì nhà nước thu hồi đất và tịch thu tài sản đã đầu tư trên đất.

"Đây là quy định vi hiến. Trong khi đó Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương về vấn đề đất đai lại quy định theo hướng đối với dự án treo sẽ áp dụng biện pháp đánh thuế, xử phạt cao. Nhưng luật không đi theo hướng của nghị quyết, quy định tịch thu là không ổn, vì đất đai sở hữu toàn dân có thể tịch thu, còn tài sản trên đất không thể tịch thu. Hiến pháp đã quy định nhà nước không quốc hữu hóa bất cứ tài sản của ai hình thành hợp pháp", ông Võ phân tích.

Theo nguyên Thứ trưởng, dự án treo phải xử lý theo dạng khác, tốt nhất là thực hiện theo Nghị quyết 19 của Trung ương là xử phạt thật nghiêm thật cao.

Liên quan đến các dự án BT vừa qua dư luận xôn xao khi mới đây tại Hội nghị về hợp tác và đầu tư năm 2018, Hà Nội đã trao giấy chứng nhận đầu tư cho 5 loạt dự án về hạ tầng giao thông được triển khai theo hình thức hợp đồng BT. Theo đó, thành phố giao nhà đầu tư khoảng 700 ha đất đối ứng tại nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn Thủ đô.