Không đạt kế hoạch
“Mùa đông khắc nghiệt” là chủ đề được Công ty CP Chứng khoán VNDirect nêu trong báo cáo ngành BĐS phát hành hồi cuối năm 2022. Báo cáo này chỉ ra, ngành BĐS đang phải đối mặt với 3 thách thức lớn, gồm chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu DN, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà, nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Nhiều DN BĐS không đạt chỉ tiêu kinh doanh trong năm 2022.
Những khó khăn mà các DN BĐS đang trải qua được thể hiện trong kết quả kinh doanh quý IV/2022. Cụ thể, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh có doanh thu 984 tỷ đồng trong quý IV/2022, giảm 57% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu giảm nên Đất Xanh ghi nhận lỗ trước thuế hơn 424 tỷ đồng và lỗ sau thuế 460 tỷ đồng, trái ngược khoản lãi 245 tỷ đồng của quý IV/2021. Lũy kế cả năm 2022, Đất Xanh ghi nhận doanh thu đạt 5.581 tỷ đồng (giảm 45%) và lãi sau thuế đạt 469 tỷ đồng (giảm 71%) so với năm 2021.
Đại diện Tập đoàn Đất Xanh cho biết, nguyên nhân khiến quý IV/2022 thua lỗ là do tình hình khó khăn chung của thị trường BĐS ảnh hưởng đến doanh số bán hàng. Tại thời điểm ngày 31/12/2022, nợ phải trả của Đất Xanh là hơn 16.751 tỷ đồng, tăng gần 13% so với hồi đầu năm.
Trong quý IV/2022, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) có doanh thu hơn 319 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần cùng kỳ. Tuy nhiên, doanh thu tài chính giảm mạnh khiến công ty báo lỗ sau thuế hơn 91 tỷ đồng. Lũy kế cả năm 2022, TTC Land ghi nhận doanh thu hoạt động kinh doanh chính gần 900 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế gần 79 tỷ đồng, sụt giảm mạnh so với năm 2021.
Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2022 với doanh thu đạt 175 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ. Kinh doanh dưới giá vốn khiến Cen Land báo lỗ ròng 59 tỷ đồng, trái ngược với kết quả cùng kỳ năm ngoái (lãi 122 tỷ đồng). Lũy kế cả năm 2022, Cen Land ghi nhận lãi 198 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số 450 tỷ đồng của năm 2021.
Bi đát hơn là ở trường hợp của Công ty CP Bất động sản An Gia, khi doanh thu bán hàng tăng mạnh từ 1.131 tỷ đồng ở quý IV/2021 lên 5.502 tỷ đồng quý IV/2022. Tuy nhiên, chi phí lãi vay tăng gấp 3 lần, lỗ trong công ty liên kết tăng 7 lần, chi phí bán hàng tăng 5 lần dẫn tới An Gia lỗ sau thuế 185 tỷ đồng, trong khi năm ngoái có lãi 215 tỷ đồng. Năm 2022, An Gia vượt 12,5% mục tiêu doanh thu nhưng chỉ hoàn thành 19% mục tiêu lợi nhuận.
Công ty CP Quốc Cường Gia Lai chỉ hoàn thành 44% mục tiêu lợi nhuận năm 2022.
Trong quý IV/2022, doanh thu thuần hợp nhất của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai đạt 97 tỷ đồng, giảm 65% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là do doanh thu từ BĐS giảm 90%, chỉ đạt 19 tỷ đồng, bằng 1/3 doanh thu bán điện.
Doanh thu giảm mạnh nhưng Quốc Cường Gia Lai phải chịu sự gia tăng của chi phí tài chính 28 tỷ đồng (gấp 2,5 lần), chi phí bán hàng 13 tỷ đồng (tăng 2,3 lần) và khoản lỗ khác 3,5 tỷ đồng khiến công ty báo lỗ sau thuế 9,6 tỷ đồng (cùng kỳ lãi 32 tỷ đồng). Đây là quý lỗ sau thuế đầu tiên của Quốc Cường Gia Lai sau 6 năm. Quý lỗ gần nhất là quý III/2016 với lỗ sau thuế gần 5,2 tỷ đồng.
Lũy kế năm 2022, doanh thu thuần của Quốc Cường Gia Lai đạt 1.274 tỷ đồng (tăng 21%), lợi nhuận gộp đạt 137 tỷ đồng (giảm 40% so với năm trước). Như vậy, công ty đã vượt 6% mục tiêu doanh thu nhưng chỉ hoàn thành 44% mục tiêu lợi nhuận.
Nợ tăng mạnh
Năm 2022, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai (Xuân Mai Corp, mã chứng khoán: XMC) đạt doanh thu 1.965 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 67 tỷ đồng. Dù doanh thu và lợi nhuận tăng nhưng nợ phải trả cao gấp 3,7 lần vốn chủ sở hữu và chiếm gần 80% tổng tài sản.
Cuối tháng 8/2022, Sở Xây dựng TPHCM phối hợp Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn tổ chức khởi công dự án nhà ở xã hội MR1.
Cụ thể, tại thời điểm ngày 31/12/2022, tổng tài sản của công ty đạt 4.242 tỷ đồng, giảm nhẹ so với con số 4.264 tỷ đồng của năm 2021. Nợ phải trả giảm từ 3.345 tỷ đồng xuống 3.343 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay là 1.953 tỷ đồng, cao gấp 2,2 lần vốn chủ sở hữu và phần lớn các khoản nợ đều là ngắn hạn.
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là chủ nợ lớn nhất của Xuân Mai Corp khi ghi nhận khoản vay ngắn hạn 1.221 tỷ đồng, 115 tỷ đồng vay dài hạn đến hạn trả và 176 tỷ đồng vay dài hạn. Năm 2022, Xuân Mai Corp trả lãi vay lên tới 125 tỷ đồng, cao gấp 1,9 lần lợi nhuận sau thuế.
Đáng chú ý, tại thời điểm ngày 31/12/2022, các khoản phải thu ngắn hạn của Xuân Mai Corp là 2.316 tỷ đồng. Tuy nhiên, công ty phải trích hơn 10% (263 tỷ đồng) để dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi.
Cụ thể, Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn phải trả Xuân Mai Corp 886 tỷ đồng. Xuân Mai Corp đã phải dành gần 28 tỷ đồng trích lập dự phòng cho khoản phải thu này. Ngoài ra, Xuân Mai Corp cũng có các khoản phải thu khó đòi tại một số công ty liên kết, như Công ty CP Bê tông Xuân Mai Miền Nam gần 11 tỷ đồng, Công ty CP Xuân Mai Đà Nẵng hơn 21 tỷ đồng, Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Sơn An hơn 4 tỷ đồng.
Xuân Mai Corp cũng phải trích lập dự phòng 100% các khoản phải thu tại Công ty CP Bê tông Xuân Mai Miền Nam và Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Sơn An. Còn với khoản phải thu trị giá hơn 21 tỷ đồng tại Công ty CP Xuân Mai Đà Nẵng, Xuân Mai Corp chi gần 21 tỷ đồng để dự phòng.
Đáng chú ý, tất cả nợ xấu này đều ít nhiều liên quan đến Xuân Mai Corp. Chỉ có, Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn không được xác định là công ty liên kết của Xuân Mai Corp. Tuy nhiên, tại thời điểm thành lập vào ngày 7/4/2017, Xuân Mai Corp là cổ đông sáng lập của công ty này.
Dự án nhà ở xã hội MR1 vẫn chưa có dấu hiệu thi công.
Tới ngày 12/9/2017, Xuân Mai Corp giảm tỷ lệ nắm giữ xuống 20%, Công ty Tường Việt giảm xuống 25%. Ông Nguyễn Đức Tiến chỉ còn sở hữu 5% vốn điều lệ công ty. Chi tiết cổ đông mới của Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn không được tiết lộ. Vốn điều lệ của công ty tăng vọt lên 1.000 tỷ đồng trong ngày 26/9/2017 và đạt 1.500 tỷ đồng vào ngày 3/12/2021. Cơ cấu cổ đông không được tiết lộ.
Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn được giới thiệu là chủ đầu tư dự án Eco Green Sài Gòn (quận 7, TPHCM). Hiện tại, dự án này đã bàn giao nhà cho khách hàng. Còn phần đất xây dựng nhà ở xã hội đã khởi công rồi để đó.
Cụ thể, cuối tháng 8/2022, Sở Xây dựng TPHCM phối hợp Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn tổ chức lễ khởi công dự án nhà ở xã hội MR1. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 6.994 m2 thuộc dự án Khu đô thị Eco Green.
Sau khi hoàn thành, dự án sẽ cung cấp khoảng 712 căn hộ cho khoảng 1.400 người lao động. Thế nhưng đến nay, dự án này vẫn chưa có dấu hiệu thi công.