Giá nhà đất sẽ bám sát thị trường theo hướng ‘nước nổi, bèo nổi’?

Định hướng để giá đất bám sát giá thị trường

Tham gia Hội thảo "Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản”, ông Đặng Quyết Tiến - Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) cho biết, một trong những nguyên nhân khiến tiến độ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước (DNNN) hiện nay còn chậm, việc triển khai kế hoạch cổ phần hóa còn gặp nhiều khó khăn là do vướng mắc về đến đất đai. Cụ thể, là liên quan đến việc xác định giá trị đất đai khi cổ phần hóa, thoái vốn DNNN.

Ông Đặng Quyết Tiến cho rằng, các DNNN đang được Nhà nước giao quyền sử dụng và quản lý một diện tích đất đai rất lớn, cùng với nhà và công trình trên đất trên khắp cả nước. Đặc biệt, phần lớn các tài sản gắn liền với đất vừa nêu đều nằm ở các vị trí đắc địa, có giá trị rất lớn nhưng hiệu quả sử dụng lại không cao. Đồng thời, đất đai mang tính cụ thể cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định.

Đáng chú ý, nước ta hiện nay tồn tại hai giá đất là giá nhà nước và giá thị trường. Việc tồn tại này là một tất yếu khách quan và Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế: Bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”; bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn giữ một khoảng cách nhất định với giá thị trường; phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường.

Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp nhận định, trên thực tiễn vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước so với giá đất thị trường. Trong đó, việc xác định giá trị đất đai không chính xác đã gây thất thoát vốn nhà nước hàng nghìn tỷ đồng trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn.

Cũng tại đây, ông Đặng Quyết Tiến cho rằng các sai phạm trong quá trình xác định giá trị đất đai thể hiện ở nhiều hình thức như cơ quan quản lý lách luật, tách lô đất lớn thành nhiều thửa có giá trị dưới 10 tỷ đồng để cho thuê đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thay vì đấu thầu theo quy định;

Một số DNNN không áp dụng đơn giá xây dựng cơ bản do cơ quan có thẩm quyền ban hành tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá trong việc định giá tài sản nhà cửa vật liệu kiến trúc; nhiều DNNN được giao quản lý sử dụng những địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng, nhưng trong tiến trình cổ phần hóa lại định giá đất đai rẻ hơn rất nhiều so với giá trị thị trường; một số doanh nghiệp sau khi cổ phần hóa đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ thành các dự án nhà ở thương mại để thu lợi nhuận lớn.

Điển hình như theo Thanh tra Chính phủ, tính đến hết năm 2016, trên địa bàn TP Hà Nội có 69 dự án với tổng diện tích 180 ha đất đã được chuyển đổi chủ yếu từ đất sản xuất, nhà xưởng, trụ sở sang mục đích đất ở, văn phòng và trung tâm thương mại.

Ngoài ra, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp cho rằng, có một số DNNN khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đã không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa và không thực hiện đấu giá khi cổ phần hóa. Những sai phạm, kẽ hở vừa nêu này đã dẫn đến việc thất thoát ngân sách Nhà nước và tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ, trục lợi, khiến môi trường kinh doanh BĐS thiếu đi tính cạnh tranh lành mạnh, làm bản chất của thị trường bị méo mó.

Xem xét ban hành Thuế bất động sản

Trước những vấn đề liên quan đến việc thất thoát nguồn lực đất đai, TS Dư Phước Tân - Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cho rằng, Luật Đất đai cần thực hiện nhất quán theo nguyên tắc chung nhất là cân đối hài hòa lợi ích giữa 3 bên: Nhà nước - nhà đầu tư và người dân. Đây là nguyên tắc cần quán triệt khi xây dựng các quy định về tài chính đất đai sắp tới.

Đối với việc sửa đổi, điều chỉnh về định giá đất cũng như phạm vi áp dụng, ông Tân cho rằng cần ban hành quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập, tránh tình trạng chỉ có tổ chức nhà nước đứng ra định giá.

Đối với việc điều chỉnh lại thuế đất phi nông nghiệp và thuế chuyển quyền sử dụng đất, ông Tân cho rằng thuế suất của thuế đất phi nông nghiệp nộp định kỳ hàng năm vẫn ở mức thấp (0,03%) trong khi so với mức thuế ở các quốc gia khác khoảng 1-1,5%. Trong khi đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất với mức thuế chuyển quyền sử dụng đất là 2% tính trên giá trị bất động sản (BĐS) theo bảng giá nhà nước là khá thấp. Do đó, cần được xem xét bổ sung về góc độ khai báo giá trị giao dịch, kể cả xem xét việc gia tăng thuế suất. Đặc biệt, nhìn về lâu dài, Chính phủ cần xem xét và ban hành Thuế Bất động sản.

Còn bà Nguyễn Thị Cúc, Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam cho rằng, bên cạnh cơ chế, giải pháp về thuế, cần có thêm các giải pháp quy định về quản lý mua bán chuyển nhượng BĐS của các tổ chức cá nhân, đặc biệt là các cá nhân như phương thức thanh toán khi chuyển nhượng, chứng minh nguồn thu nhập để đầu tư BĐS: Từ nguồn thừa kế, quà tặng, từ kinh doanh ( đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với ngân sách nhà nước theo quy định)… nhằm hướng tới sự minh bạch của thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ, tích trữ, ghim hàng….tạo ra thị trường BĐS ảo…