Sức mua kém
DKRA Consulting - thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn phát triển của DKRA Group vừa công bố báo cáo Thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận năm 2024. Theo đó, trong năm qua, thị trường bất động sản nhà ở khu vực TPHCM và vùng phụ cận ghi nhận sự tăng trưởng tích cực về nguồn cung lẫn sức cầu so với năm trước.
Thị trường bất động sản nhà ở khu vực TPHCM và vùng phụ cận ghi nhận sự tăng trưởng tích cực về nguồn cung lẫn sức cầu.
Cụ thể, phân khúc đất nền có nguồn cung sơ cấp tăng 1% so với năm 2023 và tập trung ở những dự án đã mở bán trước đó. Nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 15% trên tỷ trọng nguồn cung sơ cấp và giảm khoảng 34% so với năm trước.
Sức cầu chung của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp đạt khoảng 13% trên tổng cung, giảm 15% so với năm 2023. Phần lớn giao dịch phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm và nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m2 tại TPHCM hay dưới 25 triệu đồng/m2 ở vùng phụ cận.
“Mặt bằng giá sơ cấp giảm 3% so với cùng kỳ năm 2023 và vẫn neo ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với quý I/2024”, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc DKRA Group nói.
Với căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt 23.459 căn, tăng 6% so với năm 2023. Phần lớn tập trung tại TPHCM và Bình Dương, chiếm tỷ trọng lần lượt 53,9% và 39,9% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Căn hộ hạng A tại TPHCM chiếm ưu thế, một số dự án mở bán mới tại khu Đông ghi nhận mức giá từ 80 - 130 triệu đồng/m2.
Sức mua ghi nhận tín hiệu hồi phục, lượng tiêu thụ sơ cấp tăng 24% so với năm trước, các giao dịch tập trung ở các dự án mở bán vào dịp cuối năm. Giá bán thứ cấp tại Bình Dương tăng 7%, TPHCM dao động 6 - 14%, đặc biệt một số dự án dọc tuyến metro số 1 tăng 19 - 25% so với cuối năm 2023, phản ánh lợi thế từ hạ tầng giao thông.
Phân khúc nhà phố, biệt thự cũng có nhiều chuyển biến tích cực trong năm 2024, khi nguồn cung sơ cấp và nguồn cung mới ghi nhận mức tăng lần lượt là 24% và 2,3 lần so với năm 2023. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023 và tiếp tục neo cao do chịu áp lực của các loại chi phí đầu vào.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khá trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi. Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực miền Nam và miền Trung tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm tỷ trọng 75% trong tổng nguồn cung.
Một số dự án dọc tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên tăng 10 - 25% so với cuối năm 2023, phản ánh lợi thế từ hạ tầng giao thông.
Sức cầu thị trường thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ tương đương 56% so với cùng kỳ. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ và vẫn duy trì ở mức cao.
Riêng phân khúc condotel trong năm 2024 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 31% so với cùng kỳ, đến từ 49 dự án mở bán với tổng cộng 7.795 căn. Miền Trung tiếp tục là điểm sáng của thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp trên cả nước, lần lượt đạt 71% và 79%. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.
2025 sẽ ra sao?
Theo dự báo từ DKRA Consulting, năm 2025 được kỳ vọng là năm phục hồi của thị trường bất động sản, nguồn cung tăng ở hầu hết các phân khúc và khu vực nhờ động lực từ chính sách pháp lý và hạ tầng giao thông.
Trong đó, nguồn cung đất nền dự kiến tăng, dao động ở mức 3.000 - 3.500 nền, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An - các địa phương hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay Long Thành. Các khu vực khác như TPHCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.
Giá sơ cấp có thể tăng nhẹ và vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, trong khi giao dịch thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà hồi phục, tập trung ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín và đa dạng tiện ích nội, ngoại khu.
Nguồn cung căn hộ dự kiến dao động từ 13.000 - 15.000 căn, tập trung tại hai thị trường là TPHCM và Bình Dương. Căn hộ hạng A tại TPHCM được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, tập trung tại khu Đông; căn hộ hạng B và hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh còn lại.
Phân khúc nhà phố, biệt thự dự kiến nguồn cung sẽ tăng tích cực so với năm trước, dao động từ 3.000 - 3.500 căn, tập trung tại Đồng Nai, Long An và Bình Dương - những khu vực có quỹ đất lớn và kết nối thuận tiện với TPHCM. Các dự án được hoàn thiện pháp lý, đảm bảo tiến độ thi công và có liên kết vùng thuận tiện sẽ là điểm sáng trong thanh khoản.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nguồn cung mới tăng nhẹ so với cùng kỳ, dự kiến dao động trong khoảng 2.500 - 3.000 căn condotel; 1.000 - 1.500 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 1.500 - 2.000 căn nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng được đưa ra thị trường.
"Sức cầu khó có đột biến trong những tháng đầu năm 2025. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào tăng mạnh. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc… sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2025", ông Thắng nói.