Trong bối cảnh ngành bán lẻ Việt Nam đang trải qua một giai đoạn phục hồi mạnh mẽ sau những khó khăn của đại dịch, việc các thương hiệu mới tiếp cận và tìm kiếm không gian thuê tại các TTTM trở thành một vấn đề đầy thách thức. Dù cho nhu cầu về mặt bằng bán lẻ đang cao đến mức kỷ lục và có nhiều cơ hội phát triển trong lĩnh vực này, song hành trình tìm kiếm một vị trí phù hợp vẫn không hề đơn giản.
Một trong những nhân tố chủ yếu góp phần vào những khó khăn này là sự gia tăng đáng kể trong giá thuê mặt bằng. Cụ thể, theo các thống kê gần đây, giá thuê tại Hà Nội đã tăng khoảng 2% so với quý trước và đạt mức tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại các TTTM ở khu vực trung tâm thành phố, giá thuê có thể lên tới 3,4 triệu đồng/m2/tháng, điều này đã tạo ra áp lực lớn đối với các thương hiệu mới trong việc xác định ngân sách và chiến lược kinh doanh.
Tại các TTTM ở khu vực trung tâm thành phố, giá thuê có thể lên tới 3,4 triệu đồng/m2/tháng.
Ngoài ra, báo cáo từ Savills đã nhấn mạnh rằng công suất thuê tại các TTTM ở Hà Nội đã giảm 3 điểm phần trăm so với quý trước, mặc dù tổng nhu cầu vẫn giữ ở mức cao. Trong khi đó, khối đế bán lẻ ghi nhận mức tăng 7% theo năm, nhưng công suất các TTTM lại giảm 4 điểm %. Riêng các trung tâm bách hóa vẫn duy trì mức công suất ổn định trong suốt năm qua.
Điều này thể hiện sự điều chỉnh của thị trường theo những thay đổi nhanh chóng trong xu hướng tiêu dùng và hành vi của khách hàng. Cùng với đó, nhiều TTTM đang trong quá trình chuyển đổi thương hiệu, dẫn đến việc giảm diện tích thuê dành cho các thương hiệu mới.
Thêm vào đó, một số TTTM hiện nay được xây dựng dưới dạng khối đế của các tòa nhà chung cư. Những TTTM này thường không có khả năng thu hút lượng khách ra vào như các TTTM lớn và nổi bật, điều này càng khiến cho các thương hiệu mới gặp khó khăn hơn trong việc xây dựng và phát triển hình ảnh cũng như sự hiện diện của thương hiệu trên thị trường.
Theo chuyên gia của Savill, mô hình TTTM được triển khai dưới dạng khối đế của tòa chung cư không hấp dẫn với các nhà bán lẻ bằng các khu TTTM lớn, đặc biệt là với thương hiệu thuộc ngành thời trang, mỹ phẩm, nhà hàng.
Loại hình khối đế bán lẻ chủ yếu thu hút các thương hiệu phòng gym, cà phê. Không gian tại đây thường kèm nhiều cột hay các lối thang máy phục vụ căn hộ khiến chúng kém hấp dẫn hơn so với các TTTM lớn như Lotte Mall, Vincom Retail, Aeon Mall. Những nơi này được đầu tư kỹ lưỡng về phân bổ khách thuê và truyền thông, tạo ra môi trường mua sắm, giải trí thu hút hơn.
Các trung tâm thương mại lớn chiều lòng được nhiều khách hàng khó tính bởi “hội tụ” nhiều thương hiệu lớn.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhu cầu thuê tại các trung tâm thương mại đang ở mức cao. Trong Q2 vừa qua, Hà Nội ghi nhận nhiều giao dịch sôi động tại các TTTM, đặc biệt là ngành F&B. Điển hình, thương hiệu 4P’s mở rộng gấp đôi diện tích cửa hàng tại Lotte Center Hà Nội. Thương hiệu Gye Shige, chuỗi cửa hàng nướng Nhật Bản, đã khai trương địa điểm đầu tiên tại Hà Nội trong dự án Lancaster Luminaire sau khi được đón nhận nồng nhiệt tại TP. HCM. Ở TP. HCM, dự án mới Vincom Mega Mall Grand Park có tỷ lệ hấp thụ tốt, chiếm 65% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường.
Đáp ứng nhu cầu của thị trường, nguồn cung bất động sản bán lẻ nhìn chung duy trì đà tăng trưởng. Đến Q2/2024, nguồn cung tại TP. HCM đạt gần 1,5 triệu m2 diện tích cho thuê, tăng 2% theo quý. Dự kiến đến năm 2026, thị trường sẽ có hơn 188.000 m2 sàn từ 12 dự án. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung giảm 1% theo quý nhưng vẫn tăng 4% theo năm. Trong 5 năm qua, nguồn cung đạt mức tăng trưởng trung bình 3%/ năm.
Để giải quyết tình trạng còn diện tích trống nhưng thương hiệu mới vẫn khó tìm được vị trí phù hợp, bà Minh khuyến nghị các chủ đầu tư và các thương hiệu mới cần có những chiến lược phù hợp và đảm bảo cân bằng giữa các nhóm mua sắm tiêu dùng, vui chơi giải trí, đáp ứng theo nhu cầu của thị trường để thu hút khách thuê.