Gặp khó khi làm sổ đỏ căn hộ thương mại trong dự án NƠXH
Cử tri TP Hải Phòng phản ánh, theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi bởi điểm a khoản 8 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH thì chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH không sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn Nhà nước ngoài đầu tư công được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng NƠXH; được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng NƠXH (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NƠXH và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành NƠXH.
Tuy nhiên, khi thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) cho các căn nhà thuộc phần diện tích 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án được bán theo giá kinh doanh thương mại thì gặp khó khăn do chưa có hướng dẫn cụ thể, thống nhất về việc nộp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (có phải nộp lại hay không phải nộp lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn).
Cử tri TP Hải Phòng phản ánh gặp khó khăn khi làm sổ đỏ đối với căn hộ thương mại trong dự án NƠXH do chưa có hướng dẫn, thống nhất về việc có phải nộp lại hay không phải nộp lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng đất để xây dựng NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NƠXH.
Theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 61 Luật Nhà ở thì giá bán NƠXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất thì sử dụng đất để xây dựng NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.
Không phải nộp lại tiền đất được miễn khi bán căn hộ thương mại
Ngày 20/10/2015, Chính phủ ban hành Nghị định số 100 về phát triển và quản lý NƠXH (có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015), theo đó, tại Điều 9 Nghị định số 100 có quy định về miễn tiền sử dụng đất, quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) trong dự án NƠXH. Nội dung này được hướng dẫn cụ thể tại điểm c, điểm d Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 20 ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 100 của Chính phủ.
Ngày 01/4/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 49 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH. Theo đó, tại điểm a Khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100) có quy định về miễn tiền sử dụng đất, quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) trong dự án NƠXH.
Theo Bộ Xây dựng, pháp luật về nhà ở hiện hành đã quy định chủ đầu tư phân bổ lợi nhuận từ việc kinh doanh thương mại (bao gồm cả tiền sử dụng đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại) vào dự án để bù đắp chi phí đầu tư NƠXH, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH. Do vậy, chủ đầu tư không phải nộp lại tiền sử dụng đất khi bán phần kinh doanh thương mại này.
Theo Bộ Xây dựng, nội dung này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 9 Thông tư số 09 ngày 16/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH và Nghị định số 49 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100.
Căn cứ các quy định nêu trên, chủ đầu tư dự án được bán nhà ở thuộc phần kinh doanh thương mại trong dự án đầu tư xây dựng NƠXH cho khách hàng có nhu cầu theo giá kinh doanh thương mại, trong cơ cấu giá bán đã bao gồm tiền sử dụng đất.
Chủ đầu tư có trách nhiệm phân bổ lợi nhuận từ việc bán phần diện tích kinh doanh thương mại này (bao gồm cả tiền sử dụng đất đã tính trong giá bán) để bù đắp chi phí đầu tư NƠXH, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH và giảm chi phí quản lý, vận hành NƠXH của dự án, đảm bảo lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; lợi nhuận thu được tính theo thực tế (trong trường hợp chưa tính được theo thực tế thì phải dự kiến phần lợi nhuận thu được để phân bổ) nhưng tối thiểu không được thấp hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại.
“Như vậy, pháp luật về nhà ở hiện hành đã quy định chủ đầu tư phân bổ lợi nhuận từ việc kinh doanh thương mại (bao gồm cả tiền sử dụng đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại) vào dự án để bù đắp chi phí đầu tư NƠXH, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH. Do vậy, chủ đầu tư không phải nộp lại tiền sử dụng đất khi bán phần kinh doanh thương mại này”, Bộ Xây dựng khẳng định.
Theo Bộ Xây dựng, trong thời gian tới, Bộ sẽ trao đổi với Bộ Tài chính về vấn đề này để thống nhất; trường hợp còn vướng mắc sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.