Chưa thống nhất do thiếu quy định thực tế?
Suốt 2 tuần vừa qua, tại dự án HD Mon City ngoài một số vấn đề phát sinh liên quan đến nhà sinh hoạt cộng đồng, phòng cháy chữa cháy và dịch vụ tòa nhà khi mới đi vào sử dụng cần thời gian để hoàn thiện, thì trọng yếu vẫn ở sự khác nhau giữa cách tính diện tích căn hộ của chủ đầu tư và của cư dân.
Trong đó, vấn đề gây bức xúc là cách hiểu và cách xác định diện tích logia khi tính vào diện tích chung và diện tích riêng ghi trong hợp đồng do thiếu quy định thực tế.
Cụ thể, trong khi ban công được định nghĩa và quy định rất rõ về cách tính diện tích trong cả Luật Nhà ở năm 2014 và theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD, thì trái lại "logia" lại chỉ được quy định rất chung chung là phần diện tích sở hữu riêng mà không quy định cách tính, mặc dù về cấu tạo và tính năng sử dụng của ban công và logia là không có gì khác nhau.
Chính vì vậy, khi tính diện tích logia, đơn vị đo đạc độc lập là Công ty Hà Thành do phía chủ đầu tư (CĐT) thuê áp dụng theo nguyên tắc pháp luật tương tự để tính diện tích logia như cách tính diện tích ban công (đối với mặt giáp thiên nhiên của logia thì tính từ mép ngoài), thì trái ngược lại đơn vị đo đạc độc lập là Công ty CDIC do cư dân thuê lại không tính theo cách đo đạc như vậy.
Điều này dẫn đến việc sai số trong cách tính diện tích của hai bên, sai lệch từ 1m2 đến 2m2 tại mỗi căn hộ. Tính theo giá bán dự án là trên 30 triệu đồng/m2 thì đây là căn cứ khiến các cư dân cho rằng mỗi căn hộ đã bị thiệt hại từ 30 – 70 triệu đồng/căn.
Trên thực tế, ngay khi xảy ra tranh chấp, CĐT dự án đã có công văn gửi Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng làm trọng tài cho việc xác định cách tính diện tích sử dụng căn hộ chung cư.
Tuy nhiên, do chưa có quy định của pháp luật nên cơ quan này cũng đã khẳng định thực tế việc thiết kế logia cũng rất đa dạng về hình thức kiến trúc, kích thước, vật liệu… do đo, thì CĐT và khách hàng phải tự thỏa thuận, thống nhất và thực hiện theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký giữa hai bên.
Đây chính là việc cho đến nay sau nhiều lần gặp gỡ và trao đổi giữa CĐT và cư dân vẫn chưa thể tìm ra tiếng nói chung, khi bên nào cũng đưa ra những lý do và lập luận trên các cơ sở căn cứ pháp lý và không chấp nhận ý kiến của các bên còn lại.
Giải pháp nào cho việc xử lý tranh chấp
Mới đây, ngày 26/8, CĐT dự án Mon City đã có văn bản thông báo rộng rãi cách đo đạc lại diện tích các căn hộ, thời hạn xử lý và đề nghị người dân trực tiếp tham gia quá trình đo đạc.
Cụ thể, đối với diện tích lô gia, thay vì tính toàn bộ diện tích mặt bằng gờ tường ngoài giáp thiên nhiên như hiện tại, CĐT sẽ chỉ tính 50% cho cư dân và 50% còn lại là diện tích sử dụng chung.
Đồng thời, CĐT đồng ý với kiến nghị của cư dân về việc không tính toàn bộ 4 mặt bằng tường bao hộp kỹ thuật vào diện tích sử dụng riêng.
Phía CĐT khẳng định, nếu diện tích đo đạc lại chênh lệch giảm quá 0,5% so với diện tích ghi trong Hợp đồng thì khách hàng sẽ được nhận số tiền tương ứng theo đơn giá trong hợp đồng nhân với diện tích chênh lệch. Nếu đo lại mà diện tích tăng lên thì chủ đầu tư cũng không tính thêm tiền cho khách hàng.
Nếu cư dân đồng ý với phương án này, phía CĐT cho biết sẽ tiếp nhận thông tin cư dân có nhu cầu đăng ký đo đạc lại diện tích căn hộ kể từ ngày 27/8/2018 đến ngày 15/9/2018. Việc tổ chức đo đạc lại diện tích căn hộ và ký xác lập biên bản làm việc kể từ ngày 4/9/2018 đến ngày 15/10/2018. Việc giải quyết nghĩa vụ tài chính giữa các bên sẽ được tiến hành kể từ ngày 1/10/2018 đến ngày 15/11/2018.