TOD – Mô hình giúp tái định nghĩa mặt bằng bán lẻ

Xu hướng ly tâm của các nhà bán lẻ toàn cầu trong làn sóng ngoại ô hóa

Xưa nay, các khu vực trung tâm tại những đô thị lớn trên thế giới vẫn luôn được mặc định là “thánh địa” của mọi hoạt động kinh tế-xã hội-văn hoá. Các đô thị lớn với những giá trị không thể đong đếm về lịch sử, kiến trúc và văn hoá vẫn chưa bao giờ mất đi sức hút của mình. Tuy nhiên, tốc độ gia tăng dân số cũng như sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đang kéo theo nhiều áp lực cho cả các nhà quy hoạch đô thị, doanh nghiệp, cũng như cá nhân cư dân và tạo nên làn sóng ngoại ô hóa.

Sự phát triển của các cửa hàng bán lẻ quy mô lớn cùng với quá trình ngoại ô hóa và các dự án phát triển mới ở ven đô đã làm thay đổi hình thái và sự phát triển đô thị trên toàn thế giới. Nếu như trước đây, khu vực trung tâm thành phố luôn là nơi diễn ra cuộc chiến “đất vàng” giữa các doanh nghiệp với tốc độ tăng giá chóng mặt thì giờ đây, cùng với làn sóng “đại di cư” của cư dân đô thị cũng như trào lưu làm việc từ xa, nhiều không gian mua sắm truyền thống ở các trung tâm thành phố lớn trên thế giới đã mất đi sức hấp dẫn đối với người tiêu dùng.

Nhiều ông lớn như Amazon đã tiên phong dẫn dắt xu hướng này tại Mill Creek, ngoại ô Seattle hay Warby Parker mở cửa hiệu ở Raleigh, ngoại ô North Carolina. Theo Star Tribune, vào năm ngoái, tổng lưu lượng khách tại một khu mua sắm ngoại ô ở White Bear Lake, Minnesota đã tăng ít nhất 25% so với năm 2020. Tại Anh, 30% hoạt động mua sắm diễn ra bên ngoài trung tâm thành phố lớn, và con số này sẽ còn tăng lên khi các vùng ngoại ô ngày càng được mở rộng.

Tại Việt Nam, trong bối cảnh khan hiếm mặt bằng ở trung tâm các thành phố lớn như TP.HCM khiến chi phí thuê tăng cao, các nhà bán lẻ đang có xu hướng dịch chuyển vị trí cửa hàng ra ngoài phạm vi trung tâm thành phố để tối đa hóa lợi nhuận. Nhiều ông lớn bán lẻ đã đổ bộ ra các khu vực vệ tinh với quỹ đất lớn đã được chuẩn bị sẵn sàng như Thủ Đức, quận 7, Gò Vấp, Bình Tân... thay vì tập trung ở các trung tâm thương mại ở quận 1, quận 3 như trước đây.

Sự cộng hưởng từ mô hình TOD giúp định hình tương lai bán lẻ

Lâu nay, sự cộng hưởng giữa bán lẻ và giao thông công cộng đã được ghi nhận với sự hiện diện của các cửa hàng mua sắm dọc theo các nhà ga tàu điện ngầm hay các phương tiện công cộng khác. Đặc biệt, sự thay đổi hành vi của con người đối với không gian sống thời hậu đại dịch tạo nên một xu hướng mới mang tính nhân văn hơn.

Theo đó, thế hệ Millennial và Gen Z – lớp người tiêu dùng nòng cốt của nền kinh tế thế giới – đang ngày càng ý thức hơn về giá trị của môi trường sống. Những không gian sống theo định hướng phát triển giao thông công cộng giúp con người giảm thiểu sự phụ thuộc vào phương tiện di chuyển cá nhân, từ đó làm giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường, đang được thế hệ người trẻ ưa chuộng.

Một nghiên cứu mới của Cowen Inc. cho thấy trong số 2.700 người được khảo sát, 48% người thuộc thế hệ Millennials chuyển đến các vùng ven đô so với 44% trong năm 2019, tỷ lệ này ở thế hệ Z là 49% so với mức 41% của năm 2019. Vẻ thoáng đãng của môi trường tự nhiên, văn hóa đi bộ tại các tuyến phố cùng hệ tiện ích xung quanh – từ trung tâm mua sắm, giải trí cho đến trường học, bệnh viện, nhà hàng… – chính là những yếu tố quan trọng làm nên chất lượng sống, giúp thu hút lớp cư dân trẻ tuổi đến với các tiểu đô thị vùng ven.

Chính văn hoá sử dụng giao thông công cộng của thế hệ người tiêu dùng trẻ tuổi này sẽ giúp tạo nên luồng khách ổn định giữa các nút chuyển tuyến, trong khi sự khác biệt về thói quen chi tiêu của họ so với các thế hệ trước sẽ giúp kích hoạt doanh số bán lẻ tại các nút chuyển tuyến này.

Vào năm 2006, Fruitvale Village là một khu phức hợp nằm kề ga tàu điện ngầm ở khu vực Oakland, California. Hơn 20% diện tích văn phòng thương mại của khu phức hợp bị bỏ trống, trong khi 4/23 không gian bán lẻ không có khách thuê. Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn, tỷ lệ lấp đầy các không gian thương mại và bán lẻ đã tăng lên ngoạn mục ở mức 94%. Thành công của khu phức hợp này được các chuyên gia bất động sản lý giải bằng 4 yếu tố chính: vị trí đắc địa, mật độ cư dân, sự kết hợp giữa bán lẻ và dịch vụ, và bí quyết chọn lựa các thương hiệu bán lẻ uy tín.

Ở Trung Quốc, các dự án TOD chiếm ưu thế trong quá trình “ngoại ô hóa” gần đây tại các thành phố lớn. Chiến lược phát triển “Bảy thành phố mới” trong Kế hoạch 5 năm lần thứ 12 và kế hoạch xây dựng “Năm thành phố mới” ở ngoại ô Thượng Hải trong Kế hoạch 5 năm lần thứ 14 (2021–2025) đều có liên quan chặt chẽ với sự phát triển của các tuyến đường sắt đô thị. Sự thành công của thị trấn mới Tùng Giang ở ngoại ô Thượng Hải với tuyến tàu điện ngầm số 9 là một ví dụ điển hình cho thấy xu hướng phát triển bán lẻ ở ngoại ô ăn theo mô hình TOD tại đất nước tỷ dân này.

Ở Việt Nam, The 9 Stellars là một trong những khu phức hợp kiểu mẫu theo mô hình TOD đầu tiên được phát triển tại Thành phố mới Thủ Đức. Sở hữu vị trí tâm điểm tại thành phố sáng tạo này, The 9 Stellars kết nối trực tiếp tuyến Metro số 1 bên cạnh các tiện ích giao thông khác như tổ hợp bến xe bus Miền Đông. Không chỉ tận hưởng lợi thế từ các công trình thế kỷ này, nơi thu hút lượng khách ổn định hàng ngày nhờ các nút chuyển tuyến, The 9 Stellars còn được hưởng lợi từ cộng đồng cư dân chất lượng cao, bao gồm các chuyên gia, giảng viên và sinh viên hiện đang làm việc, học tập tại Khu công nghệ cao, Đại học Fulbright, trường quốc tế Pháp Marguerite Duras, hay Làng Đại học Quốc gia…

Với các lợi thế nói trên, các căn shophouse và shop villa tại The 9 Stellars hứa hẹn sẽ là những mặt bằng bán lẻ đắt giá giúp các chủ nhân tương lai đón đầu làn sóng dịch chuyển bán lẻ và hiện thực hoá kế hoạch đầu tư hấp dẫn của mình trong dài hạn.