Theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội (có hiệu lực từ ngày 7/10/2024), tại các phường, thị trấn, lô đất ở sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 50m2; tăng thêm 20m2 theo quy định hiện hành là 30m2.
Theo UBND TP Hà Nội, việc tăng diện tích tách thửa nhằm giảm tình trạng quá tải, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội. Đồng thời, tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Một khu đô thị tại huyện Hoài Đức với hàng trăm căn hộ đang bỏ hoang
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng cho rằng, quy định nâng diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở tại khu vực phường, thị trấn đã tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà ở. Nhất là trong bối cảnh giá bất động sản (BĐS) khu vực Hà Nội tăng mạnh thời gian qua.
Mục b, khoản 1, Điều 14, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất:
- Điều kiện tách thửa đất ở, tại các phường, thị trấn, thửa đất phải có chiều dài và chiều rộng từ 4m trở lên, diện tích tối thiểu là 50m2.
- Tại các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách phải không nhỏ hơn 80m2, ở vùng trung du là 100m2, vùng miền núi là 150m2.
Chị Trần Thị Thái (trú tại quận Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, việc tăng diện tích tách thửa sẽ khiến những người dân như chị không thể mua được nhà tại Hà Nội. Theo chị Thái, giá nhà đất tại Hà Nội hiện đang rất cao, vì thế chị chỉ dám “ngắm” nhà trong ngõ, hẻm nhỏ. Ngay tại nhiều hẻm nhỏ ở quận Thanh Xuân, giá nhà đất đã vào khoảng 150 triệu đồng/m2. Như thế, để sở hữu một căn nhà trên diện tích 30m2 tại khu vực này, người mua cần trả 4,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu thửa đất tối thiểu là 50m2, người mua cần có trong tay 7,5 tỷ đồng. “Với công chức, viên chức thì để có căn nhà 3-4 tỷ đồng mua nhà, họ đã phải xoay sở, vay mượn khắp nơi. Nếu phải tăng thêm 3 tỷ đồng thì chắc chắn không mấy gia đình tiếp cận được, giấc mơ an cư ngày càng xa vời”, chị Thái nói.
Không chỉ người mua nhà, người dân có ý định tách thửa cũng gặp khó. Bởi lẽ, để tách được thửa tối thiểu phải từ 100m2 trở lên, trong khi đó diện tích này đặc biệt là ở khu vực nội đô thì chỉ đếm trên đầu ngón tay. “Tôi có mảnh đất 61m2, dự tính sau này chia đôi cho hai con. Thế nhưng, với quy định mới này thì chắc chắn không thể thực hiện được”, ông Lê Văn Lưỡng (quận Đống Đa), chia sẻ.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng, quy định này cũng sẽ hạn chế “nhà thợ xây” thường thấy tại các quận trung tâm. Chị Trần Thị Tâm, một môi giới tại Công ty BĐS Nhà Phố cho biết, trước đây, chủ đầu tư mua một khu đất, xây các nhà liền kề chung tường có diện tích từ 30-35m2 rồi tách sổ riêng bán cho khách. Tuy nhiên, với quy định mới, nguồn “nhà thợ xây” sẽ không còn và giá những căn nhà 30-40m2 đã hoàn thiện, tách được sổ sẽ tiếp tục tăng.
Minh bạch thông tin về BĐS
Kiến trúc sư Nguyễn Văn Kiên (Trường Đại học Kiến Trúc) cho rằng, việc tăng diện tích lô đất tách thửa sẽ giúp Hà Nội kiểm soát chất lượng đô thị tốt hơn. Đồng thời, không tạo ra những căn nhà, thửa đất có diện tích quá nhỏ, manh mún làm mất mỹ quan đô thị. “Trước đây, việc phân lô, tách thửa thường diễn ra manh mún, tự phát, không theo quy hoạch. Điều này đã gây khó khăn cho việc triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội, đặc biệt là PCCC nên cần thiết phải siết chặt”, kiến trúc sư Nguyễn Văn Kiên nói.
Tuy nhiên, theo ông Kiên, thành phố cần phải làm tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn. Trong đó, cần công khai để người dân biết. Ngoài ra, thành phố cũng cần phải có chính sách ngăn chặn thổi giá BĐS như thời gian qua.
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, phần lớn những người có nhu cầu mua nhà diện tích nhỏ là công chức, viên chức, người lao động có nhu cầu thực về nhà ở. Do đó, việc tăng diện tích tách thửa tuy sẽ hạn chế được đầu cơ bất động sản, nhưng cũng có thể làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Lo ngại giá đất nền, chung cư sẽ tăng
Ông Nguyễn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS cho rằng, việc Hà Nội quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa sẽ giúp thành phố phát triển bền vững đô thị. Đồng thời, nâng cao chất lượng đời sống của người dân, tránh gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Tuy nhiên, quy định trên cũng sẽ tác động mạnh đến thị trường BĐS tại Hà Nội theo chiều hướng tăng giá, bao gồm cả đất nền và chung cư.
Phân tích rõ hơn điều này, ông Đỉnh cho rằng, theo quy định mới diện tích sau khi tách thửa tối thiểu phải từ 50m2 thì hầu như trong nội thành, thậm chí tại huyện ngoại thành cũng còn rất ít những lô đất có thể tách được. Trước đây, người dân có mảnh đất 70-80m2 có thể tách đôi để bán, phù hợp với khả năng tài chính của đa số người lao động. Tuy nhiên, theo quy định mới sẽ không còn những căn nhà diện tích 30-35m2 nữa.
Từ nay, có thể nếu muốn mua nhà, người dân phải mua đất dự án, nhà dự án. Khi đó, giá đất nền tại các dự án cũng tăng theo. Thực tế, việc đấu giá đất tại các huyện ngoại thành thời gian qua cho thấy, giá trúng đấu giá cao hơn nhiều giá thị trường cũng một phần từ lý do trên.
Một hướng khác là người dân lại tìm mua chung cư. Tuy nhiên, do dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố rất ít nên người dân phải tìm mua chung cư thương mại. Từ đó, giá chung cư sẽ tiếp tục được đẩy lên và neo cao. Như hiện nay, giá chung cư trong nội đô đã rất cao, trung bình 70-80 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều chung cư, nhà tái định cư xuống cấp, chưa được cấp sổ đỏ cũng đang có giá 50 triệu đồng/m2. Do đó, giấc mơ “an cư” của người dân lại càng xa vời, ông Đỉnh nói.