Trong thời gian qua, lãi suất ngân hàng có giảm, nhưng không có nghĩa thị trường bất động sản (BĐS) đã đễ dàng tìm ra lối thoát. Về phía doanh nghiệp, vẫn là những rắc rối về khả năng thanh khoản, nợ cũ - nợ mới, khó huy động vốn từ khách hàng… Về phía các ngân hàng, để bảo toàn vốn họ vẫn thận trọng với các khoản vay từ phía doanh nghiệp BĐS, khu vực mà đầu ra đang gặp nhiều khó khăn.
Sắp xếp: đâu có dễ!
Vào những ngày đầu tháng 6, thị trường xôn xao chuyện Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) tuyên bố lấy ý kiến cổ đông về việc cơ cấu lại nợ đối với dự án Phước Kiển. Cụ thể, QCG xin giãn thời gian trả nợ đối với khoản vay đầu tư cho dự án này (từ tháng 6-2014 - 2016, thay vì bắt đầu trả nợ từ tháng 6-2013 - 2015). Đồng thời, công ty này cũng xin giảm lãi suất vay từ 18%/năm xuống 14 - 15%/năm.
Theo bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT QCG, trong tổng số nợ vay của QCG, khoản vay của dự án Phước Kiển xếp vào dạng vay dài hạn với hơn 500 tỷ đồng cùng 200 tỷ đồng đầu tư cho thủy điện và các khoản ngắn hạn khác cũng chiếm đến 180 tỷ đồng. Hiện tại, dự án Phước Kiển đã giải ngân được trên 500 tỷ đồng (hạn mức vay là 800 tỷ đồng), nhưng do thị trường BĐS vẫn còn khó khăn, khách hàng chậm nộp tiền theo tiến độ nên QCG phải tính đến phương án trên. Như vậy, nếu cộng tất cả các khoản vay trên thì gần bằng 70% trong 1.270 tỷ đồng vốn điều lệ của QCG.
Trước kỳ họp ĐHCĐ năm 2011 diễn ra vào ngày 13-4-2012, Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE) đã đưa cổ phiếu QCG vào diện cảnh báo, do lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ năm 2011 âm. Với tình cảnh của thị trường hiện nay, việc huy động vốn từ kênh khách hàng lại càng khó khăn, trong khi khoản vay từ dự án Phước Kiển không nhỏ nên chuyện cơ cấu nợ là điều cần thiết phải tiến hành.
Nói về hoạt động của các doanh nghiệp BĐS hiện nay, Chủ tịch Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) Trần Bắc Hà cho rằng, chuyện cơ cấu nợ không chỉ nằm ở các ngân hàng mà phải từ chính sự chủ động của doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp có nhiều dự án, liệu họ có mạnh dạn cơ cấu lại hay không? Có dám chuyển nhượng bớt dự án hay không…? Nói một cách khách quan, ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên họ có lý do để đưa ra các biện pháp quản lý tối đa rủi ro tín dụng.
Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức - ThuducHouse (TDH), các ngân hàng đều yêu cầu có tài sản thế chấp mới cho vay, còn để được hưởng mặt bằng lãi suất như hiện nay (ngân hàng lớn thì cho vay với lãi suất 15 - 16%/năm, ngân hàng nhỏ là 17 - 18%/năm), doanh nghiệp phải vay tiền nhàn rỗi khác để trả cả gốc lẫn lãi cho khoản vay cũ, khi đó ngân hàng mới cho vay khoản mới.
Tuy nhiên, vẫn theo ông Hiếu, cái khó của doanh nghiệp BĐS hiện nay là quay vòng vốn để trả nợ cũ, thiếu tiền mặt vì đầu ra không tốt. Trong khi đó, bài toán bắt tay với nhà đầu tư nước ngoài cũng chẳng dễ. Bởi, về cơ bản, còn phải tính đến việc nhà đầu tư nước ngoài có chú ý đến các dự án bất động sản và xem đây là cơ hội để vào Việt Nam hay không? Trên thực tế, có quá nhiều dự án đang chào bán trên thị trường với giá khá bèo nên nhà đầu tư càng được thế, thoải mái lựa chọn. Dù giá nhà đất đã giảm mạnh so với năm 2007, nhưng thời điểm hiện tại mức giá mà nhà đầu tư nước ngoài đưa ra cũng quá thấp, do đó rất khó để hai bên gặp nhau, đại diện ThuducHouse nhìn nhận.
Ðừng để bên buộc, bên mở
Dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp để doanh nghiệp tiếp cận vốn, nhưng trên thực tế quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp vẫn chưa thực sự cởi mở.
Ngân hàng vẫn thận trọng với các khoản vay từ phía doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS, khu vực mà đầu ra đang gặp nhiều khó khăn. Ngược lại, doanh nghiệp cũng không mấy hào hứng với nhà băng.
Bà Lê Thúy Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Phú Hưng Gia, phân trần: từ trước đến nay công ty không vay nợ mà chỉ hoạt động bằng vốn tự có. Thời gian qua, thị trường khó khăn dẫn đến hoạt động cầm chừng và lỗ. Hiện tại, ngoài căn hộ cao cấp Pavillon, Phú Hưng Gia cũng đang chuẩn bị tham gia vào phân khúc căn hộ trung bình. Nhưng điều bà Hương băn khoăn là, nếu căn cứ trên báo cáo tài chính, liệu ngân hàng có dám cho vay trên dự án mới?
Liên quan đến vấn đề tiếp cận vốn, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Nam Long nhìn nhận, hiện tại, dù lãi suất đã giảm, nhưng doanh nghiệp hạn chế tối đa đi vay, bởi khi đã vay phải tính đến phương án trả nợ như thế nào? Còn chuyện đảo nợ trong giai đoạn này càng không phải chuyện nhỏ, trừ phi doanh nghiệp có mối quan hệ tốt với các ngân hàng là đối tác truyền thống, có sẵn dự án khả thi về đầu ra và thủ tục đầu tư đã tương đối hoàn chỉnh…
Do đó, "trong tình cảnh này, ngân hàng phải có chính sách đồng hành cùng doanh nghiệp để gỡ khó", ông Lê Chí Hiếu đề nghị. Cụ thể, ngân hàng có thể thông qua một đơn vị trung gian để hợp tác bơm vốn thêm cho các dự án đã hoàn thành và sắp hoàn thành hoặc ngân hàng có thể mua sỉ sản phẩm nhà ở của doanh nghiệp BĐS. Bên thứ ba tham gia vào mối quan hệ này có thể hiểu là công ty BĐS trực thuộc ngân hàng. Với giải pháp này, ngân hàng sẽ không bị thiệt, bởi ngân hàng mua sản phẩm BĐS với giá cả hợp lý, sau này giá lên sẽ đẩy hàng ra.
Như vậy, ngân hàng vừa có thể thu được tiền trả nợ của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cũng không bị rơi vào tình trạng nợ quá hạn. Làm thế, dòng tiền sẽ không mất đi mà chạy từ doanh nghiệp đến ngân hàng.
Tuy nhiên, giải pháp trên chỉ khả thi với các ngân hàng thương mại lớn, còn với ngân hàng nhỏ, biện pháp căn cơ hơn là phải có công ty mua - bán nợ để giải quyết các món nợ lớn và quá hạn. "Trong thời gian qua, ngân hàng và doanh nghiệp dè chừng nhau, nhưng đã đến lúc cần phải ngồi lại với nhau, mỗi bên phải nhường một bước mới có thể tháo gỡ được tình hình", Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa khuyến nghị.
Theo DĐDN