Nhà B4 và B14 Kim Liên là một trong số rất ít khu chung cư được cải tạo thành công
PV: Công ty CP Xây dựng Sông Hồng là chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ B4 và B14 Kim Liên nên chúng tôi đã suy nghĩ rất nhiều về vấn đề này. Tại sao trong từng ấy năm chương trình cải tạo chung cư cũ triển khai chưa được như kỳ vọng?
Ông Phạm Hùng: Nguyên nhân, theo tôi về bản chất là pháp luật chưa rõ ràng; thứ hai là triển khai chưa đồng bộ và thứ ba là chưa cân đối được quyền lợi của các bên.
Về quy định của pháp luật, những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ có phần giống như thực thi Luật đất đai. Ví dụ khi nhà đầu tư muốn phát triển dự án theo hình thức nhà nước giao dự án (không qua đấu giá quyền sử dụng đất) thì các dự án này hầu hết đều phải mất từ 3-5 năm để làm giải phóng mặt bằng và thậm chí lâu hơn nữa cũng chưa triển khai được. Thỏa thuận về vấn đề này không có khung pháp lý rõ ràng dẫn đến tình trạng người dân thì muốn đền bù giá cao, nhà đầu tư thì muốn đền bù giá thấp và cuối cùng là chưa thỏa thuận được với nhau, chưa có trọng tài nào đứng ra cả.
Một số nhà đầu tư khác có suy nghĩ thôi thì chấp nhận người dân đòi nhà mới hệ số 2.0 hay hơn như thế để chấp thuận di dời. Và nhà đầu tư sau đó lại tìm mọi cách nâng chiều cao công trình, phá vỡ quy hoạch.
+Vậy theo ông giải pháp nào cho thực trạng nhức nhối này?
Tôi đi từ một số ví dụ cụ thể: Cái nhà, cái xe, cái bút…là tài sản của người dân. Nhưng tài sản ngôi nhà là tài sản đặc biệt và thường là lớn nhất. Một gói kẹo hết hạn sử dụng thì nhà nước có quyền yêu cầu tiêu hủy, tịch thu vì gây nguy hiểm cho người sử dụng. Ô tô quá hạn sử dụng đăng kiểm cũng phải cấm lưu hành, thậm chí có thể bị tịch thu. Tức là nhà nước có quyền đưa ra chế tài để đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Đây là những biện pháp mang tính bắt buộc. Ăn gói kẹo quá hạn sử dụng có thể chưa chết, chưa bị bệnh ngay. Với căn nhà chung cư cũ tại Hà Nội thường xây dựng từ những năm 1960-1970. Kỹ thuật xây dựng chung cư cũ khi đó khá đơn giản và lạc hậu. Quá trình sử dụng không được bảo trì thường xuyên, bị cơi nới lấn chiếm nhiều nên phá vỡ kết cấu, nguy cơ đổ sập gây chết người bất cứ lúc nào.
Khu vực Hà Nội lâu nay chưa xảy ra động đất mạnh nhưng tương lai liệu có xảy ra động đất hay thiên tai lớn hay không thì chưa ai nói được. Các hoạt động địa chất trong lòng trái đất vẫn đầy bất ngờ và khó dự đoán. Nhà chung cư cũ nát xuống cấp nguy hiểm và trường hợp xảy ra thiên tai thì hàng chục nghìn người có thể chết.
Trong pháp luật quy định quyền sở hữu với nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Quyền lợi đang bị giằng xé khi cải tạo chung cư cũ. Người dân cho rằng khi cải tạo nhà được xây cao lên và họ có quyền được hưởng lợi. Tuy nhiên, nhà được xây lên cao bao nhiêu, lợi nhuận bao nhiêu với từng dự án khác biệt rất lớn do phụ thuộc vào quy hoạch, giá trị thương mại từng vị trí.
Có vị trí xây được 30-40 tầng nhưng cũng có vị trí chỉ xây được 15-20 tầng! Việc trả quyền lợi cho người dân phụ thuộc hoàn toàn vào dự án trong tương lai. Có nhiều người dân cho rằng góp vốn với nhà đầu tư bằng tài sản là căn hộ chung cư cũ của mình. Nhưng ở đây có một thực tế là dự án kinh doanh phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chúng ta đang làm bài toán ngược tức là cam kết trả quyền lợi cho người dân nhà mới với hệ số 1,5 hoặc 2 lần rồi sau đó nhà đầu tư mới đi xin quy hoạch xem được bao nhiêu tầng.
Điều này đã dẫn đến tình trạng dự án kéo dài nhiều năm, phải điều chỉnh quy hoạch tầng cao nhiều lần. Với kiểu làm như hiện nay “mỡ nó rán nó” tái định cư tại chỗ, trong khi quy hoạch nội đô lịch sử nhiều vị trí chỉ có thể được xây cao 15-20 tầng thì lấy nhà đâu mà trả cho người dân và làm gì có lợi nhuận cho nhà đầu tư? Chả lẽ những vị trí không được xây cao thì không cải tạo được chung cư cũ, phải ngồi chờ nhà sập hay sao?
Rõ ràng chúng ta phải tập trung giải quyết sớm tình trạng này, phải có hành lang pháp lý đủ mạnh và mang tính khả thi cho vấn đề cải tạo chung cư cũ, khắc phục dứt điểm những tồn tại hiện nay.
+Cụ thể, theo ông những vấn đề pháp lý nào cần được giải quyết?
Cải tạo chung cư cũ cần xem xét vị trí pháp lý của từng bên (người dân, nhà nước và nhà đầu tư), về sự công bằng xã hội. Khi công ty thực hiện cải tạo chung cư cũ có lợi nhuận thì nhà nước thu thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong khi đó người dân được bồi thường nhà mới rộng 1,5 đến 2 lần thì lại không phải nộp thuế.
Mặt khác, hầu hết những người dân đang sống tại chung cư cũ không thuộc đối tượng đặc biệt. Như vậy việc đổi một căn nhà đã hết hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng lấy căn nhà mới hiện đại đồng bộ như câu chuyện tại các chung cư cũ có phải là phù hợp, có tạo ra sự không công bằng? Theo tôi, ngay cả với đối tượng được hưởng chế độ chính sách ưu tiên của nhà nước cũng không được áp dụng cơ chế “đổi nhà cũ lấy nhà mới” như tại dự án cải tạo chung cư cũ. Với những người dân khác có khó khăn về nhà ở, nhà xuống cấp, nhà nước có chính sách gì để hỗ trợ họ về nhà ở giống như đã từng áp dụng trong cải tạo chung cư cũ?..Tôi xin mạnh dạn nêu ra những câu hỏi này để chúng ta cùng suy nghĩ, chia sẻ.
Trường hợp người dân dùng tài sản góp vốn cải tạo lại chung cư thì phải theo thị trường, lời ăn lỗ chịu. Tôi ví dụ như trường hợp đại dịch covid 19 vừa xảy ra, vậy dự án triển khai chịu rủi ro, kéo dài, chi phí tăng lên thì ai chịu trách nhiệm? Chả lẽ nhà đầu tư còng lưng lo nhà cho dân tái định cư tại chỗ còn bản thân mình thì thua lỗ nặng hay sao? Vậy thì làm gì có nhà đầu tư nào muốn làm!
Nhà nước cần đưa ra hệ số hợp lý để bồi thường cho người dân và không mang tính thỏa thuận. Nhà nguy hiểm, hết hạn sử dụng thì nhà nước có quyền quyết định. Người dân sống tại các khu nhà đó không thể nói là tôi phải được bồi thường nhà mới rộng gấp 2 lần, nếu không đủ chừng ấy thì tôi không chấp nhận rời đi. Tôi cho rằng không thể tái diễn tình trạng đó được, không thể để người dân “đánh đu” với nhà đầu tư được nữa.
+Với những vị trí bị hạn chế chiều cao, nhà đầu tư không cân đối được lợi nhuận thì theo ông nhà nước cần tháo gỡ ra sao?
Cải tạo chung cư cũ phải nghĩ đến lâu dài và không thể phá vỡ quy hoạch. Không thể vì đáp ứng yêu cầu cân đối lợi ích mà cắt xén hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Cũng vì vậy trường hợp này, chính quyền cần bố trí thêm quỹ đất để giao nhà đầu tư thực hiện dự án khác có thêm lợi nhuận bù vào cải tạo chung cư cũ.
+Cảm ơn ông.
Nhà nước nên mua lại quỹ nhà chung cư cũ?
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cho rằng: Hà Nội và nhiều thành phố lớn mới lo phát triển đô thị mới, dự án mới mà chậm tái thiết lại đô thị cũ. Chính sách cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn nhà đầu tư. Về giải pháp, tôi cho rằng: Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61/2004 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để rõ ràng và sòng phẳng, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. Trước khi mua, Nhà nước cần thẩm định, đánh giá lại toàn bộ chất lượng quỹ nhà, mức độ xuống cấp và ghi rõ niên hạn sử dụng cho từng khu nhà. Tức là người dân không thể ở căn nhà xuống cấp đó vô thời hạn mà phải có trách nhiệm với chính cuộc sống của mình!
Với trường hợp nhà xuống cấp nguy hiểm, pháp luật quy định người dân bắt buộc phải di dời. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và tiến hành đấu giá mời gọi nhà đầu tư. Thu hút nhà đầu tư bằng việc đấu giá khu đất kèm với quyền lợi khác là một quỹ đất sạch từ bên ngoài khu vực đô thị lịch sử. Đầu bài do thành phố đặt ra làm sao để tạo hấp dẫn cho nhà đầu tư. Với phương thức như vậy, tôi tin nhà đầu tư sẽ sẵn sàng tham gia. Về phía người dân sau khi nhận tiền bán căn hộ chung cư cũ thì có toàn quyền mua căn hộ mới, khi đó thành phố có thể giới thiệu quỹ nhà để người dân mua theo giá thương mại.
Nếu nguyên tắc vừa thu hồi được vốn, vừa sinh lời thì chắc chắn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu giá. Tôi muốn nhấn mạnh là cần khẩn trương thực hiện cải tạo chung cư cũ nếu không hậu quả sẽ không lường hết được vì liên quan đến tính mạng của người dân.