Lo “đứt gãy” thị trường, giá nhà đất tiếp tục tăng
Báo cáo của đoàn giám sát của Quốc hội về thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 nhấn mạnh: Đánh thuế là giải pháp có tác dụng trong trung và dài hạn, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Đoàn giám sát kiến nghị Chính phủ sớm nghiên cứu, trình luật về thuế, trong đó quy định về việc đánh thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, đất, chậm sử dụng hoặc bỏ hoang đất đai.
Đánh thuế bất động sản sẽ khó làm giảm ngay giá nhà đất. Ảnh: Như Ý
Tại nghị trường, đại biểu Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo khẩn trương nghiên cứu việc đánh thuế bất động sản, bất động sản thứ hai trở lên cùng với những giải pháp đồng bộ để bình ổn giá nhà.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bày tỏ kỳ vọng đánh thuế bất động sản bỏ hoang, bất động sản thứ 2 sẽ giúp giảm giá nhà đất là không chính xác, thuế này chỉ làm giảm phần giá ảo được hình thành.
Bộ Xây dựng mới đây cho biết, sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất, nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.
Đề xuất đánh thuế bất động sản từng được Bộ Tài chính nêu ra nhiều lần, nhưng chưa được thực thi do gặp phản ứng của dư luận. Trong bối cảnh giá nhà đất neo cao, đề xuất này tiếp tục nhận được nhiều ý kiến trái chiều.
Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, đánh thuế bất động sản tất yếu phải diễn ra theo xu thế của thế giới, nhiều nước đã thực hiện.
Tuy nhiên, áp dụng đánh thuế ở thời điểm nào, ở mức độ nào thì chúng ta còn phải xem xét kỹ lưỡng. Đánh thuế ngay tại thời điểm này là chưa phù hợp. Thậm chí, việc đánh thuế sẽ gây ảnh hưởng, làm nguội lạnh thị trường bất động sản.
Theo ông Quê, cần có lộ trình 6 - 10 năm nữa để tích trữ nguồn lực từ xã hội, lúc đó mới bắt đầu điều tiết để thực hiện được chính sách về đất đai mang tính chất ổn định lâu dài. “Xây dựng chính sách cẩn trọng và áp dụng từ từ sẽ giúp hạn chế bớt tác động xấu đến ngành địa ốc nói riêng, nền kinh tế nói chung.
Khi thực thi, có thể thực hiện theo lộ trình với mức thuế từ thấp đến cao. Nếu áp dụng một cách đột ngột và quá mạnh mẽ có thể làm “đứt gãy” thị trường, ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng, đến nền kinh tế.
Nếu bây giờ cho thực thi ngay việc đánh thuế với người sở hữu bất động sản thứ 2 trở lên có thể dẫn đến tình trạng thi nhau bán tháo, gây rủi ro lớn đến hệ thống ngân hàng, mất thanh khoản, đóng băng thị trường, giảm nguồn thu ngân sách, khủng hoảng nền kinh tế”, ông Quê nói.
TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng, Nhà nước cần nghiên cứu việc đánh thuế đúng và trúng đối tượng. Áp dụng thuế ngay lúc này giống như “đánh chuột không đậy cửa hang”, tránh đánh thuế không đúng, không trúng đối tượng, dẫn đến có người bị đánh thuế, có người không, người bị đánh thuế cao, người bị đánh thuế thấp. Giải pháp cho vấn đề này là phải xây dựng bộ dữ liệu bất động sản chuẩn thì mới đánh thuế chuẩn được.
Ông Lượng cũng cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên cần tính theo trị giá và giá trị gia tăng. Ông lấy ví dụ, nếu một người có bất động sản thứ 2, thứ 3 rất nhỏ, tính tổng diện tích cộng lại chỉ bằng 1/10 bất động sản thứ nhất của một người khác, vậy nếu chỉ căn cứ vào bất động sản thứ 2 trở lên mà không căn cứ vào trị giá của bất động sản đó để đánh thuế thì sẽ không hợp lý. Trường hợp bất động sản đó được mua 1 tỷ đồng, nhưng bán ngay sau đó được 1,5 tỷ đồng, thì Nhà nước đánh thuế vào phần giá trị gia tăng này.
Vị chuyên gia bày tỏ lo ngại việc xác định đối tượng bị đánh thuế bất động sản thứ 2 nếu không dựa trên trị giá, quy mô bất động sản đó sẽ gây áp lực cho người có nhu cầu ở thực. Ông Lượng đề xuất việc xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản trong 2-3 năm tới để đảm bảo lợi ích số đông người dân. Ngoài ra, theo ông, để điều tiết hạ giá nhà đất, Nhà nước cần có nhiều biện pháp khác nhau, nhằm xử lý bài toán về cung - cầu cân bằng.
Ảnh hưởng người có nhu cầu thực
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, đánh giá, mục đích quan trọng của việc đánh thuế là hướng đến hạn chế tình trạng đầu cơ, mua giữ đất đai nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng. Đó cũng chính là mô hình thuế mà nhiều quốc gia đang thực thi để điều tiết thị trường bất động sản.
"Tuy nhiên, nếu chỉ để nhắm đến nhóm đối tượng nhất định như vậy thì sẽ không làm giảm giá bất động sản. Bởi cho dù đánh thuế, người mua hay nhà đầu tư thì chỉ giảm tần suất mua nhà, giảm số lượng giao dịch khiến thị trường bớt nóng chứ giá cả thực tế vẫn leo thang", bà An nhận định.
Theo bà An, sử dụng thuế bất động sản cũng giống như việc dùng thuốc, sẽ có những tác dụng phụ không mong muốn nếu như không dùng đúng cách và đúng liều lượng. Xét tại Việt Nam, đánh thuế một cách đại trà thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đại đa số người dân có nhu cầu mua để ở thực, bởi chính họ là người sẽ chịu các khoản thuế phí cuối cùng.
Mặt khác, có những gia đình làm việc chăm chỉ, tích góp nhiều năm muốn mua thêm căn nhà thứ 2, thứ 3 cho con cái, tuy nhiên khi chưa sử dụng đến, họ cho người khác thuê. Như vậy, đó vẫn là những mục đích hoàn toàn hợp lý, giúp ích cho xã hội.
Theo bà An, thuế có thể là công cụ hỗ trợ Nhà nước điều tiết thị trường, tuy nhiên sử dụng ở mức độ nào, trong thời gian bao lâu hay khi nào bắt đầu thực thi thì cần cân nhắc. Quan trọng nhất vẫn là xây dựng đồng bộ hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin đầy đủ. Khi đánh thuế hợp lý, thị trường cũng sẽ phát triển ổn định, minh bạch hơn.
Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, vì mới chỉ có 38% dân số ở đô thị, trong khi các nước trong khu vực là 60%. Việt Nam vẫn còn dư địa rất lớn cần phải phát triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị. Nếu như áp thuế với bất động sản "không đúng, không trúng" sẽ dẫn đến hệ lụy làm cản trở sự phát triển bình thường của thị trường.