CÂN NHẮC KỸ Theo khảo sát của PV Tiền Phong, lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến ở mức 11-13%/ năm. Tuy nhiên, một số khoản vay sau khi hết ân hạn lãi suất đang phải trả mức lãi suất lên tới 14-15%/năm. Anh Lê Vương Thắng (ngụ phường Tân Sơn Nhì, TPHCM) có khoản vay mua nhà hơn 2 tỷ đồng. Sau khi hết ưu đãi, anh đang phải gánh mức lãi suất 13,5% một năm. Điều này khiến kế hoạch chi tiêu của gia đình bị đảo lộn khi phải dành nhiều tiền hơn cho việc trả nợ ngân hàng. Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com. vn - cho biết, dữ liệu thị trường cho thấy người mua nhà vẫn có nhu cầu tiếp cận tín dụng nhưng ngày càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà song 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản. Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng (gồm cả gốc và lãi) chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người được khảo sát sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%. “Khi lãi suất vượt 10%, tốc độ tăng trưởng giao dịch thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính. Bên cạnh đó, chất lượng sống hay giá trị sử dụng lâu dài đang trở thành động lực chính trong quyết định mua bất động sản”, ông Quốc Anh nói. Điều này kéo theo hệ quả là các chủ đầu tư phải nhanh chóng nhìn nhận lại bài toán về phát triển sản phẩm để đáp ứng thị hiếu mới. Người mua bất động sản ngày càng thận trọng và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thay vì những kỳ vọng tăng giá. Họ có thể chủ động so sánh tỷ suất sinh lời giữa các địa phương, đánh giá hiệu quả đầu tư trước khi quyết định xuống tiền. Việc áp dụng các gói hỗ trợ lãi suất hoặc cố định lãi suất trong thời gian dài sẽ góp phần nâng cao khả năng chi trả của người mua nhà. Tương tự, dữ liệu khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, tỷ lệ khách hàng có nhu cầu mua bất động sản giảm gần 35% ở cả nhóm đang cân nhắc và chuẩn bị mua. Trong đó, nhóm chuẩn bị mua giảm từ 11% xuống còn 6%, còn nhóm đang cân nhắc mua giảm từ 44% xuống 30%. Ngược lại, tỷ lệ người không có nhu cầu mua bất động sản tăng từ 13% lên 39%, phản ánh xu hướng tạm rời khỏi thị trường thay vì chỉ trì hoãn quyết định. Thời gian ra quyết định mua nhà cũng kéo dài hơn. Chỉ 17% khách hàng dự định giao dịch trong vòng 6 tháng tới, trong khi tỷ lệ có kế hoạch mua trong vòng hai năm tăng từ 57% lên 69%. Theo One Mount Group, áp lực chính khiến dòng tiền bất động sản chững lại đến từ mặt bằng giá và lãi suất. Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến khả năng tiếp cận ngày càng khó khăn, trong khi lãi vay vẫn ở mức cao và triển vọng kinh tế còn nhiều biến động, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong ngắn hạn. THANH KHOẢN CHẬM Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TPHCM - cho biết, thị trường nhà ở TPHCM trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự điều chỉnh rõ nét trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đối mặt với nhiều áp lực, đặc biệt là mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. “Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn, tâm lý của người mua cũng như tốc độ ra quyết định của nhà đầu tư khiến thanh khoản thị trường diễn ra thận trọng hơn. Bên cạnh yếu tố tài chính, nguồn cung mới vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, tiếp tục tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu”, bà Hương nói. Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting - cho rằng, thị trường căn hộ TPHCM đang bước vào giai đoạn thanh khoản chậm khi giá không còn tăng mạnh nhưng cũng chưa đủ giảm sâu để kích thích nhu cầu mua ở thực. Theo ông, mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao sau nhiều năm tăng liên tục. Giá căn hộ sơ cấp hiện phổ biến 90-120 triệu đồng/ m2, nhiều dự án trung tâm và ven sông đã vượt xa khả năng chi trả của số đông người mua. “Chi phí vốn tăng cũng khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Lãi suất vay mua nhà ở mức cao làm gia tăng áp lực tài chính, trong khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn và không còn tâm lý xuống tiền bằng mọi giá như trước”, ông Thắng nói. Phát biểu tại hội thảo mới đây, ông Đào Văn Hà - Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo thống kê, Ngân hàng Nhà nước - cho rằng, để doanh nghiệp tiếp cận vốn thuận lợi hơn và người dân có cơ hội mua nhà với chi phí hợp lý, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách tiền tệ, tài khóa với các chính sách về đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và phát triển thị trường bất động sản. DUY QUANG 4 n Thứ Ba n Ngày 28/7/2026 KINH TẾ Phần lớn người mua nhà mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng (gồm cả gốc và lãi) chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người được khảo sát sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%. Đối với thị trường bất động sản, ông Đào Văn Hà - Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo thống kê (Ngân hàng Nhà nước), cho rằng việc khơi thông dòng vốn phải gắn với nâng cao tính minh bạch của thị trường, hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ các vướng mắc về đầu tư, đất đai, xây dựng. Người mua đắn đo xuống tiền Khi lãi suất vượt 10%, tốc độ tăng trưởng giao dịch thường chậm lại do người mua nhà cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính (Ảnh minh họa) LÃI SUẤT TĂNG CAO: CHUYỆN HÔM NAY Ở chiều ngược lại, người mua nhà, đặc biệt là nhóm mua để ở, cũng cần các khoản vay có thời hạn từ 15 đến 25 năm để phù hợp với khả năng chi trả. Do đó, điều người dân quan tâm không phải là mức lãi suất ưu đãi trong vài tháng đầu tiên, mà là khả năng duy trì một mặt bằng lãi suất ổn định trong suốt thời gian vay. Điểm nghẽn cốt lõi hiện nay nằm ở cơ cấu nguồn vốn. Ngân hàng thương mại chủ yếu huy động tiền gửi ngắn hạn nên luôn phải cân đối rất chặt chẽ khi cho vay trung và dài hạn. Trong bối cảnh lãi suất huy động vẫn ở mức cao, chi phí vốn đầu vào của ngân hàng tăng lên, kéo theo lãi suất cho vay khó có thể giảm sâu. Hệ quả là cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải chịu chi phí tài chính lớn hơn. Chủ đầu tư phải tăng chi phí vốn để triển khai dự án, trong khi người mua nhà phải dành tỷ trọng thu nhập lớn hơn để trả nợ. Nếu tình trạng này kéo dài, thanh khoản thị trường sẽ tiếp tục chịu áp lực và khả năng hấp thụ sản phẩm cũng bị ảnh hưởng. Một vấn đề khác cần nhìn nhận là thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và nguồn tiền ứng trước của khách hàng. Đây là mô hình vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi mỗi khi lãi suất thay đổi hoặc tín dụng bị kiểm soát chặt, toàn bộ thị trường gần như lập tức chịu tác động. Muốn xây dựng một thị trường phát triển bền vững, chúng ta phải từng bước đa dạng hóa nguồn vốn. Điều này không chỉ giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng mà còn tạo ra cấu trúc tài chính cân bằng hơn cho nền kinh tế. Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng nhưng phải được xây dựng trên nền tảng minh bạch. Doanh nghiệp cần công bố đầy đủ thông tin, có xếp hạng tín nhiệm và chịu sự giám sát chặt chẽ về mục đích sử dụng vốn. Khi niềm tin của nhà đầu tư được củng cố, trái phiếu mới thực sự trở thành nguồn vốn dài hạn cho các dự án chất lượng. Bên cạnh đó, cần khuyến khích sự tham gia của các quỹ đầu tư bất động sản, các doanh nghiệp bảo hiểm, quỹ hưu trí và các nhà đầu tư tổ chức. Đây đều là những nguồn vốn có tính chất dài hạn, phù hợp với chu kỳ phát triển của các dự án nhà ở. Tuy nhiên, dòng vốn này cũng chỉ chấp nhận những dự án có pháp lý minh bạch, dòng tiền rõ ràng và hiệu quả kinh doanh thực chất. Điều đó sẽ góp phần sàng lọc thị trường theo hướng chuyên nghiệp hơn. Điều quan trọng hiện nay không phải là “nới” hay “siết” tín dụng bất động sản, mà là dẫn dòng vốn vào đúng địa chỉ. Tín dụng cần ưu tiên cho những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền bền vững. Đồng thời, cần thiết kế các gói vay dành cho người mua nhà với thời gian cố định lãi suất dài hơn, cơ chế ân hạn hợp lý và hạn chế tình trạng lãi suất tăng đột biến sau thời gian ưu đãi. Về phía doanh nghiệp, đây cũng là thời điểm phải thay đổi tư duy phát triển. Thay vì phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngắn hạn và đòn bẩy tài chính cao, các chủ đầu tư cần chủ động tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng dài hạn, minh bạch và an toàn hơn. Việc hợp tác với ngân hàng theo từng dự án, giải ngân theo tiến độ thực tế và tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn tổ chức tín dụng.n Khơi thông nguồn vốn TIẾP THEO TRANG 1 Áp lực chính khiến dòng tiền bất động sản chững lại
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==