5 KINH TẾ n Thứ Ba n Ngày 28/7/2026 Không thể chỉ trông vào tín dụng THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GẶP KHÓ “CẮT LỖ” CHỦ YẾU VẪN LÀ BỚT LỢI NHUẬN Sau hơn hai năm tăng giá liên tục, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, thanh khoản chững lại, trong khi chi phí vốn leo thang. Nhiều khoản vay mua nhà đã hết thời gian ưu đãi, chuyển sang lãi suất thả nổi phổ biến 14-15%/năm, khiến áp lực trả nợ tăng mạnh. Trên các hội nhóm giao dịch, không khó để bắt gặp những dòng quảng cáo như "cắt lỗ sâu", "bán gấp thu hồi vốn". Tuy nhiên, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, không nên hiểu những thông tin này theo nghĩa đen. Ông cho rằng, sau giai đoạn giá căn hộ ở Hà Nội tăng mạnh từ giữa năm 2023 đến hết năm 2025, nhiều chủ sở hữu hiện vẫn đang có mức lợi nhuận khá lớn. Vì vậy, mức giá được gọi là "cắt lỗ" trên thực tế nhiều trường hợp chỉ là giảm bớt phần lãi đã tích lũy trong giai đoạn thị trường tăng nóng. Theo ông Toản, khái niệm "cắt lỗ" đang bị nhiều môi giới sử dụng như một công cụ marketing, nhằm thu hút người mua. Nếu chỉ so sánh với mức giá đỉnh cách đây vài tháng, tài sản có thể giảm vài trăm triệu đồng. Nhưng nếu so với giá mua ban đầu, nhiều căn hộ vẫn ghi nhận mức tăng hàng tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc người mua không nên quá kỳ vọng vào những cơ hội "mua rẻ" chỉ thông qua các lời quảng cáo. Điều quan trọng là phải khảo sát giá giao dịch thực tế của các căn hộ cùng dự án, cùng vị trí thay vì chỉ dựa trên thông tin rao bán. Ngay cả với những tài sản thực sự giảm giá vì áp lực tài chính, người mua cũng cần đánh giá kỹ chất lượng sản phẩm. Không ít căn hộ giảm sâu do tồn tại những hạn chế như vị trí không thuận lợi, pháp lý chưa hoàn thiện, khả năng khai thác cho thuê thấp hoặc nằm ở các tầng, vị trí kém hấp dẫn. Theo ông Toản, nguồn hàng giảm giá mạnh chủ yếu nằm ở các dự án đang xây dựng hoặc mới hoàn thiện tại khu vực xa trung tâm. Đây là nhóm dự án được mua nhiều trong giai đoạn thị trường sôi động bằng vốn vay ngân hàng và thanh toán theo tiến độ. Khi đến thời điểm phải đóng các đợt tiếp theo hoặc bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán lại để cơ cấu dòng tiền. Đối với người mua ở thực, ông Toản khuyến nghị tỷ lệ vay chỉ nên dưới 50% trị giá căn nhà và số tiền trả nợ hằng tháng không vượt quá 35-40% tổng thu nhập của gia đình. Đồng thời nên ưu tiên các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có thể đưa vào sử dụng ngay để hạn chế rủi ro. Thực tế, áp lực hiện nay không chỉ đến từ những người sử dụng đòn bẩy tài chính. Mặt bằng lãi suất cao còn khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn, kéo thanh khoản thị trường giảm xuống. Khi giao dịch chậm lại, vòng quay dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng, tạo ra tác động dây chuyền lên toàn bộ thị trường. GIẢI QUYẾT TẬN GỐC BÀI TOÁN NGUỒN VỐN DÀI HẠN Theo bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank, nguyên nhân khiến lãi suất cho vay mua nhà khó giảm nằm ở cơ cấu nguồn vốn của hệ thống ngân hàng. Bà Hà cho biết, đặc thù của tín dụng bất động sản là thời hạn rất dài, trong khi nguồn vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là tiền gửi ngắn hạn. Việc phải sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn khiến chi phí vốn luôn ở mức cao và ngân hàng khó có thể cam kết lãi suất cố định trong 5-10 năm như kỳ vọng của người dân. Theo bà Hà, hiện các ngân hàng đang cố gắng kéo dài thời gian ưu đãi lên khoảng 2436 tháng, nhưng để có thể cố định lãi suất trong 5 năm cần có những cơ chế hỗ trợ mạnh hơn từ Nhà nước, nhằm phát triển nguồn vốn dài hạn cho hệ thống ngân hàng. Một yếu tố khác làm tăng chi phí vốn là quá trình xử lý tài sản bảo đảm còn kéo dài. Khi phát sinh nợ xấu, ngân hàng phải mất nhiều thời gian để thu hồi tài sản, làm gia tăng chi phí rủi ro. Chính phần chi phí này cuối cùng được phản ánh vào lãi suất cho vay. Trao đổi với PV Tiền Phong TS. Nguyễn Văn Lộc, Đại học Phenikaa, cho rằng thị trường đang bước vào một vòng luẩn quẩn của chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà phổ biến hiện vẫn dao động 12-14%/năm, thậm chí lên tới 15-16% sau giai đoạn ưu đãi. Trong khi đó, nhiều khách hàng chỉ nhìn vào mức lãi suất ban đầu 6,5-9%/ năm mà chưa lường hết áp lực tài chính về sau. Theo ông Lộc, không chỉ người mua nhà chịu áp lực mà doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt chi phí vốn ngày càng lớn. Khi nhu cầu mua nhà giảm, doanh số bán hàng chậm lại, dòng tiền thu về dự án suy yếu. Doanh nghiệp khó trả nợ ngân hàng, đồng thời khó tiếp cận nguồn vốn mới để triển khai dự án. Đây là vòng xoáy khiến thị trường bị thu hẹp thanh khoản. TS. Lộc cho rằng, giải pháp không phải là mở rộng tín dụng bằng mọi giá, mà cần thiết kế các sản phẩm tín dụng phù hợp hơn với người mua nhà ở thực, bao gồm thời hạn vay dài, lãi suất ổn định và minh bạch trong nhiều năm. Quan trọng hơn, dòng vốn cần được phân bổ có chọn lọc vào các dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư minh bạch và đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì chỉ chạy theo mục tiêu tăng trưởng tín dụng. Ở góc nhìn rộng hơn, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của bất động sản Việt Nam là sự phụ thuộc quá lớn vào vốn ngân hàng. Theo ông Hiếu, tại nhiều quốc gia, tín dụng ngân hàng chỉ là một trong nhiều kênh cung cấp vốn. Trong khi đó, bất động sản Việt Nam vẫn chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng, khiến mỗi biến động của lãi suất đều tác động trực tiếp đến toàn bộ thị trường. Ông Hiếu nhấn mạnh cần nhanh chóng phát triển đồng bộ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán để tạo thêm nguồn vốn trung và dài hạn. Sau những biến cố trên thị trường trái phiếu giai đoạn 2022, niềm tin của nhà đầu tư suy giảm mạnh. Mặc dù thị trường đã từng bước phục hồi nhưng quy mô vẫn còn khá nhỏ và chủ yếu là phát hành riêng lẻ. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chìa khóa để khơi thông thị trường trái phiếu là nâng cao tính minh bạch và mở rộng hoạt động xếp hạng tín nhiệm độc lập. Khi doanh nghiệp được đánh giá bởi các tổ chức xếp hạng uy tín, nhà đầu tư sẽ có thêm cơ sở để đánh giá rủi ro trước khi quyết định mua trái phiếu. Đối với thị trường chứng khoán, ông cho rằng triển vọng nâng hạng sẽ mở ra cơ hội thu hút dòng vốn quốc tế. Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn là chất lượng quản trị doanh nghiệp và tính minh bạch của báo cáo tài chính. Theo ông Hiếu, các doanh nghiệp cần sử dụng dịch vụ kiểm toán độc lập có uy tín, công bố đầy đủ thông tin tài chính và nâng cao chuẩn mực quản trị. Chỉ khi niềm tin của nhà đầu tư được củng cố, thị trường vốn mới thực sự trở thành kênh huy động hiệu quả cho bất động sản. “Chuyện vốn cho bất động sản hiện không còn là của riêng ngành ngân hàng. Đó là bài toán phát triển đồng bộ toàn bộ thị trường tài chính, từ tín dụng, trái phiếu đến chứng khoán. Khi nguồn vốn trung và dài hạn được đa dạng hóa, áp lực lên hệ thống ngân hàng sẽ giảm bớt, lãi suất có điều kiện hạ nhiệt và thị trường bất động sản mới có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn”, ông Hiếu nói. NGỌC MAI Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã lên tới 14-15%/ năm sau giai đoạn ưu đãi, tạo áp lực lớn lên cả người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản. Những lời rao “cắt lỗ”, “bán gấp” nhà, đất xuất hiện nhiều phản ánh sức ép từ chi phí vốn gia tăng. Theo các chuyên gia, câu chuyện không chỉ nằm ở lãi suất, mà còn là bài toán cơ cấu nguồn vốn dài hạn cho bất động sản. Thị trường bất động sản “gặp khó” khi lãi suất tăng cao “Bất động sản không thể chỉ dựa vào vốn tín dụng ngân hàng. Muốn thị trường phát triển bền vững phải đồng thời khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp và chứng khoán, trong đó minh bạch tài chính và xếp hạng tín nhiệm là chìa khóa để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư”. TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU - Chuyên gia tài chính ngân hàng Đối với người mua ở thực, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property khuyến nghị tỷ lệ vay chỉ nên dưới 50% trị giá căn nhà và số tiền trả nợ hằng tháng không vượt quá 35-40% tổng thu nhập của gia đình. Đồng thời nên ưu tiên các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có thể đưa vào sử dụng ngay để hạn chế rủi ro.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==