5 n Thứ Sáu n Ngày 23/10/2026 KINH TẾ RÀO CẢN LÃI SUẤT Giai đoạn nước rút cuối năm nhưng thị trường bất động sản khu vực phía Nam khá ảm đạm. Các chủ đầu tư đua nhau bung hàng nhưng lực cầu khá yếu, thanh khoản thị trường trầm lắng. Do đó, công cuộc tái cấu trúc thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào yếu tố hạ lãi suất mà bản thân các chủ đầu tư phải cơ cấu lại giá thành nhằm kéo sản phẩm về nhu cầu thật. Cùng với nỗ lực của chủ đầu tư, các ngân hàng cũng vào cuộc, giảm lãi suất để kích cầu thị trường. Cụ thể, từ ngày 19/10, Agribank giảm lãi suất cho vay tới 2%/năm, BIDV cho vay ưu đãi từ 6%/năm, Vietcombank cam kết giảm tối thiểu 2% đến cuối năm. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng giảm 1,5 - 2% lãi suất cho vay. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản ấm lên. Bởi lãi suất đang là rào cản của thị trường. CBRE cho rằng thị trường Hà Nội chậm lại chủ yếu do chi phí vốn và xếp lãi suất trước quyết định bán hàng của chủ đầu tư trong 2 biến số quyết định cuối năm. Savills Việt Nam nhận định, lãi vay cao gây áp lực lên cả dòng tiền của chủ đầu tư lẫn khả năng chi trả của người mua. Khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com. vn cũng xếp lãi suất vay cao là rào cản lớn nhất với 46% lựa chọn, cao hơn lo ngại chính sách, quy hoạch (32%), dòng tiền hạn chế (25%) và giá bán (18%). Lãi suất còn chi phối hiệu quả của các yếu tố khác. Gói hỗ trợ lãi vay của chủ đầu tư chỉ phát huy tác dụng khi người mua tin lãi suất sẽ giảm trước khi hết thời gian ưu đãi và nguồn cung mới chỉ tiêu thụ được khi người mua đủ khả năng vay. Lãi suất cao khiến thị trường chậm lại trong quý III năm nay. Theo Savills Việt Nam, trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 51% so với cùng kỳ. Lượng căn bán được cũng giảm 48% so với năm trước. Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cũng chỉ ra, trong quý III/2026, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 1.700 căn, giảm 83% so với cùng kỳ năm trước. TPHCM ghi nhận khoảng 1.600 căn giao dịch, giảm 72% so với năm trước. One Mount Group khẳng định, thanh khoản trong quý III/2026 phản ánh sự thận trọng của người mua trước mặt bằng giá đã tăng mạnh sau giai đoạn 2024 - 2025 và lãi suất vay duy trì ở mức cao. Trong ngắn hạn, nhóm khách hàng đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền khi một phần dòng vốn dịch chuyển sang một số loại hình đầu tư khác. Ngược lại, nhu cầu ở thực vẫn được duy trì và tập trung nhiều hơn vào các dự án của chủ đầu tư uy tín, có sự am hiểu khách hàng và đưa ra được các sản phẩm phù hợp. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TPHCM, lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu. KỲ VỌNG MÙA CUỐI NĂM Hiện, các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng nhu cầu mua nhà trước Tết tăng sẽ kéo lại doanh số bán hàng cho cả năm 2026. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho rằng, đây là cơ sở để giao dịch quý IV cải thiện so với quý III/2026. Bà Cao Thị Thanh Hương cho rằng, trong bối cảnh này, nhu cầu mua để ở ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường. Các dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, qua đó giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Dự kiến trong quý IV/2026, khoảng 6.000 căn dự kiến được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai. “Các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TPHCM. Tuy nhiên, chi phí vay vốn cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và kìm hãm sự hấp thụ của thị trường”, bà Hương nói. Dự báo về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group chia sẻ, trong quý IV/2026 phân khúc đất nền dự kiến có khoảng 200 - 300 sản phẩm mở bán mới, tập trung tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng. Nguồn cung hạn chế cùng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh mặt bằng lãi suất chưa có nhiều chuyển biến tích cực sẽ tác động đáng kể đến khả năng thanh khoản thị trường trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến duy trì ổn định, trong khi các chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ lãi suất tiếp tục được áp dụng nhằm tăng tính thanh khoản. Ở thị trường thứ cấp, áp lực giảm giá có thể gia tăng khi thanh khoản chưa khởi sắc, đặc biệt tại nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có nhu cầu thu hồi vốn. Với phân khúc căn hộ, quý IV/2026 được kỳ vọng nguồn cung mới phân khúc căn hộ có thể tăng nhẹ so với quý trước, dự kiến đạt khoảng 7.000 - 10.000 căn, tập trung tại khu Đông, khu Nam TPHCM và Bình Dương (cũ). Căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, trong khi phân khúc hạng B và C giữ vai trò chủ lực tại các khu vực vùng ven. “Sức cầu được kỳ vọng cải thiện nhờ nhu cầu nhà ở gia tăng vào dịp cuối năm, song khó ghi nhận đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến duy trì ổn định, đi kèm các chính sách bán hàng linh hoạt nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản và giá bán thứ cấp có thể phục hồi nhất định, nhưng vẫn chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất và động thái kiểm soát tín dụng bất động sản”, ông Thắng nói. DUY QUANG Lãi suất đang là rào cản của thị trường bất động sản. Gói hỗ trợ lãi vay của chủ đầu tư chỉ phát huy tác dụng khi người mua tin lãi suất sẽ giảm trước khi hết thời gian ưu đãi và nguồn cung mới chỉ tiêu thụ được khi người mua đủ khả năng vay. Các ngân hàng giảm lãi suất được kỳ vọng sẽ kích cầu thị trường bất động sản THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CUỐI NĂM: Dữ liệu nghiên cứu từ Batdongsan. com ghi nhận sự áp đảo của phân khúc căn hộ chung cư khi chiếm tới 52% tổng mức độ quan tâm trên thị trường Hà Nội trong quý III/2026. Đáng chú ý, tỷ trọng tìm kiếm bất động sản sơ cấp toàn thị trường đã tăng từ 16% lên 28% trong hai năm qua, cho thấy người mua ngày càng chú trọng đến các dự án có pháp lý hoàn thiện và chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư. Đối với thị trường thứ cấp, có tới 83% lượng giao dịch xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực. Để duy trì thanh khoản trong bối cảnh người mua e ngại rủi ro biến động lãi suất, nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra các gói hỗ trợ lãi suất cố định kéo dài lên đến 5 năm, hỗ trợ kéo dài ngay cả sau thời điểm bàn giao. Giá nhà tại các đô thị lớn duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, còn nhà ở bình dân và nhà ở phù hợp khả năng chi trả lại khan hiếm. Bởi vậy, việc sửa đổi đồng thời ba luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản) không đơn thuần là sửa những quy định chưa phù hợp. Đây phải là bước điều chỉnh chính sách có tính hệ thống, từ khâu tiếp cận đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính, triển khai dự án đến phát triển sản phẩm và huy động vốn. Ba luật có mối quan hệ chặt chẽ; nếu thiếu đồng bộ, điểm nghẽn ở khâu này có thể tiếp tục trở thành lực cản ở khâu khác. Hiện, cả nước có 4.846 dự án gặp khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài, với quy mô sử dụng đất 208.882 ha và tổng mức đầu tư khoảng 3,5 triệu tỷ đồng. Khơi thông các dự án đủ điều kiện sẽ góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, bổ sung sản phẩm cho thị trường và giảm lãng phí nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, tháo gỡ dự án mới chỉ là điều kiện cần. Nếu nguồn cung tăng lên nhưng vẫn chủ yếu là nhà ở cao cấp, thị trường có thể sôi động hơn mà phần đông người dân vẫn không thể mua nhà. Khoảng trống này cho thấy bài toán bất động sản không chỉ nằm ở số lượng căn nhà được xây dựng, mà còn ở cơ cấu sản phẩm. Thị trường cần thêm nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá phù hợp và nhà ở thương mại có mức giá tương xứng với thu nhập của số đông. Đặc biệt, nhóm người có thu nhập trung bình, không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà thương mại giá cao, cần được quan tâm bằng những cơ chế chính sách cụ thể. Muốn doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp, chính sách phải tác động vào các chi phí đầu vào, thủ tục đầu tư, nghĩa vụ tài chính về đất đai và khả năng tiếp cận vốn. Những ưu đãi nếu được thiết kế cần đi kèm điều kiện rõ ràng về giá bán, giá thuê và đối tượng thụ hưởng, bảo đảm lợi ích cuối cùng đến được người dân thay vì chỉ dừng lại ở việc giảm gánh nặng cho chủ đầu tư. Một vấn đề khác là khả năng tiếp cận tín dụng. Khi chi phí vốn cao, doanh nghiệp chịu áp lực tài chính, còn người mua nhà khó vay đủ tiền để an cư. Hiệp hội chúng tôi nhiều lần đề xuất xem xét mở rộng cơ hội tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Đề xuất này cần được đánh giá trên cơ sở nguồn lực, điều kiện thụ hưởng và khả năng kiểm soát rủi ro, nhằm hỗ trợ đúng nhu cầu thực. Tất nhiên, luật tốt đến đâu cũng khó phát huy hiệu quả nếu khâu thực thi chậm trễ. Các quy định hướng dẫn cần được ban hành kịp thời, trách nhiệm của từng cơ quan phải rõ ràng, cách áp dụng giữa các địa phương cần thống nhất. Đồng thời, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp phải đi cùng kỷ cương pháp luật, minh bạch và kiểm soát những nguy cơ đầu cơ, trục lợi chính sách. Ba luật được sửa đổi có thể mở ra cơ hội tái cấu trúc thị trường bất động sản. Nhưng cú hích thực sự không nằm ở số lượng vướng mắc được tháo gỡ hay số dự án được khởi động trở lại, mà ở khả năng tạo thêm nguồn cung đúng nhu cầu, giảm những chi phí bất hợp lý và đưa giá nhà gần hơn với sức mua của người dân. Quốc hội không chỉ bàn về ba đạo luật, mà còn đứng trước yêu cầu định hình một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và phục vụ tốt hơn nhu cầu an cư. Bởi suy cho cùng, thành công của chính sách không thể chỉ đo bằng việc thị trường có bao nhiêu giao dịch, mà còn phải được nhìn thấy trong khả năng có một mái nhà phù hợp của mỗi người dân. NGỌC MAI (ghi) Sửa luật và phép thử từ giá nhà CHUYỆN HÔM NAY TIẾP THEO TRANG 1 Phụ thuộc lãi suất
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==