15 KINH TẾ n Thứ Ba n Ngày 29/9/2026 GIẢI QUYẾT NỢ NẦN Anh P.T (ngụ phường Long Bình, TPHCM) đang rao bán 2 lô đất tại Khu dân cư Lan Anh 7 (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) để tất toán khoản nợ xấu với ngân hàng. Trước đây, để mua hai lô đất này, anh T. có vay tiền ngân hàng. Gặp khó khăn về tài chính, hiện anh T. muốn bán hai lô đất này bằng với số tiền đang nợ ngân hàng để giải quyết nợ nần. Cụ thể, một lô đất rộng 7 m, dài 19 m được anh T. rao bán với giá hơn 1,3 tỷ đồng. Lô đất còn lại cũng với diện tích 7 m x 19 m, đã xây dựng một căn nhà trên đất được anh T. ra giá chỉ hơn 2 tỷ đồng. Tương tự, gia đình chị Hoài Như (ngụ phường Tân Sơn Nhì, TPHCM) cũng đang mượn tiền từ bạn bè, người thân để tất toán khoản vay từ ngân hàng khi mua căn hộ tại chung cư Emerald. Năm 2022, chị Như vay gần 2 tỷ đồng để mua căn hộ. Sau 2 năm hết ân hạn, lãi suất có tăng nhưng gia đình vẫn gồng gánh được. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, số tiền phải trả hằng tháng quá cao nên chị Như phải vay mượn để giảm tiền trả góp mua nhà hằng tháng từ ngân hàng. Hiện, lãi suất vay mua nhà ưu đãi dao động từ 6,5 - 10%/năm trong thời gian đầu, thường từ 6 - 24 tháng. Tuy nhiên, sau đó các ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi khoảng 11 - 15%/năm. CHỈ LÀ GIẢM LÃI Trao đổi với PV Tiền Phong, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho biết, trên thị trường xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán, cắt lỗ nhưng vẫn rất khó có giao dịch thành công. Nguyên nhân lớn nhất hiện nay là áp lực dòng tiền của những người sử dụng đòn bẩy cao. Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản bằng vốn vay và thời gian đầu được hưởng các chính sách ưu đãi như lãi suất thấp, ân hạn nợ gốc, thậm chí được chủ đầu tư hỗ trợ đóng giúp lãi suất nên tạo cảm giác mình không phải đóng đồng nào trong thời gian này. Tuy nhiên, khi các chính sách này kết thúc, người mua vừa phải bắt đầu trả nợ gốc, vừa phải chịu lãi suất thả nổi, khiến áp lực tài chính tăng lên rất mạnh. Hiện nay, sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay mua nhà có thể lên khoảng 10,5 - 11%/năm tại nhóm ngân hàng lớn, 12 - 13% tại một số ngân hàng thương mại cổ phần lớn, thậm chí 15 - 16% tại một số ngân hàng nhỏ, tùy từng khoản vay và điều kiện cụ thể. “Cần rất thận trọng với khái niệm ‘cắt lỗ’. Không phải cứ bán thấp hơn giá hiện tại là cắt lỗ. Ví dụ, mua 9 tỷ, sau đó tài sản tăng lên 11 tỷ và hiện bán 10 tỷ thì thực chất là cắt một phần lợi nhuận, chứ chưa chắc đã lỗ”, ông Kiên nói. Muốn xác định có thực sự cắt lỗ hay không, phải so sánh với giá giao dịch của chính sản phẩm đó tại thời điểm mua, cuối năm 2024 và cuối năm 2025 chứ không chỉ nhìn vào giá rao bán hiện tại. Theo ông Kiên, trong giai đoạn hiện nay, người đi mua bất động sản phải “săn” người bán. Phải tìm hiểu người bán đang vay bao nhiêu, lãi suất hiện tại thế nào, đang được cố định hay đã chuyển sang lãi thả nổi, khi nào khoản vay bắt đầu chịu lãi thả nổi. Khi hiểu được áp lực dòng tiền của người bán, mình mới biết họ thực sự cần bán đến mức nào và đâu là mức giá có thể thương lượng. Cuối cùng, nếu sử dụng đòn bẩy không nên vay quá 50% giá trị tài sản, phải tính rất rõ mỗi tháng mình có bao nhiêu tiền để trả ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất đang được định hướng giảm, nếu vay thì có thể cân nhắc kỳ cố định khoảng một năm, đồng thời đàm phán mức phạt trả trước hạn thấp nhất có thể. Khi lãi suất giảm, mình sẽ có thêm dư địa để cơ cấu hoặc vay lại với chi phí thấp hơn. “Nên ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu ở thực, đã có dân cư hoặc có khả năng thu hút dân về nhanh trong khoảng 3 năm, có thể ở hoặc cho thuê được, thay vì những sản phẩm quá xa chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá”, ông Kiên nói. DUY QUANG Trên thị trường bất động sản xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán, cắt lỗ nhưng vẫn rất ít giao dịch thành công. Nguyên nhân lớn nhất hiện nay là do áp lực dòng tiền của những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Lãi vay cao, nhà đầu tư cắt lỗ hay chỉ giảm lãi? Trên thị trường xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán, cắt lỗ nhưng vẫn rất khó có giao dịch thành công ẢNH MINH HOẠ: KHL Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan. com.vn cho biết, một trong những yếu tố vẫn ảnh hưởng rất lớn đến khách hàng là lãi suất. Từ cuối năm 2025, lãi suất vay mua nhà đã tăng mạnh. Chi phí vay tăng nhanh đã tạo ra áp lực tài chính, buộc người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Tâm lý quan sát, chờ đợi đang bao trùm lên thanh khoản thị trường khi khách hàng ngày càng nhạy cảm hơn bao giờ hết với biến động của lãi suất và dòng tiền. NHIỀU RỦI RO Báo cáo của Tập đoàn Vàng bạc đá quý Phú Quý ngày 28/9 cho thấy, giá vàng thế giới điều chỉnh mạnh trong tuần qua dưới tác động của đồng USD tăng, lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ duy trì ở mức cao và lập trường cứng rắn của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed). Theo Phú Quý, giá vàng đã phá xuống dưới vùng hỗ trợ gần 4.298 USD/ounce. Nếu tiếp tục duy trì dưới vùng này, giá vàng có thể mở rộng nhịp điều chỉnh về vùng 4.204 USD/ounce. Trường hợp vùng hỗ trợ này bị phá vỡ, giá có thể hướng tới vùng 4.065 USD/ounce. Không chỉ chịu tác động từ giá thế giới, người mua vàng trong nước còn phải đối mặt với một rủi ro khác là chênh lệch giữa giá mua vào và bán ra. Trao đổi với PV Tiền Phong, PGS.TS Nguyễn Văn Phương - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội - cho rằng, nhà đầu tư cá nhân thường tập trung vào câu hỏi giá vàng sẽ tăng hay giảm, nhưng đôi khi rủi ro thực tế nằm ở chính khoảng cách giữa giá mua và giá bán. Ngày 28/9, vàng miếng SJC có mức chênh mua - bán khoảng 3 triệu đồng/lượng, trong khi một số thương hiệu vàng nhẫn có mức chênh lệch lên tới 4 triệu đồng/lượng. “Điều này có nghĩa nếu mua vàng miếng ở mức đầu tuần 147,6 triệu đồng/lượng rồi bán ra hôm nay, nhà đầu tư có thể lỗ tới 7,2 triệu đồng/lượng”, ông Phương phân tích. Theo vị chuyên gia, với những người mua để lướt sóng trong ngày hoặc vài ngày, mức chênh lệch này là rào cản rất lớn. Nhà đầu tư có thể dự báo đúng xu hướng vàng thế giới nhưng vẫn chịu lỗ nếu giá trong nước giảm hoặc không tăng đủ để bù chi phí chênh lệch mua - bán. KHÔNG NÊN “BẮT ĐÁY” BẰNG TIỀN VAY Theo chuyên gia Nguyễn Văn Phương, giá vàng trong nước cần phản ánh biến động của thị trường thế giới, nhưng cơ chế hình thành giá cũng cần giảm những yếu tố gây méo mó, đồng thời bảo đảm người dân được tiếp cận thông tin đầy đủ. Một trong những giải pháp quan trọng là mở rộng nguồn cung vàng miếng và vàng nguyên liệu có kiểm soát. Việc Ngân hàng Nhà nước xem xét các hồ sơ xin phép sản xuất vàng miếng và nhập khẩu nguyên liệu được kỳ vọng góp phần tăng cạnh tranh, hạn chế tình trạng khan hiếm nguồn cung và hỗ trợ thu hẹp chênh lệch giá. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh vàng cần công bố rõ ràng, cập nhật giá mua - bán, mức chênh lệch, điều kiện giao nhận, số lượng được mua bán và các khoản phí phát sinh. Khi thị trường biến động mạnh, người mua cần biết chính xác sản phẩm mình mua, khả năng bán lại, mức chênh lệch và điều kiện giao dịch. Với nhà đầu tư cá nhân, ông Phương khuyến nghị, trước khi mua vàng cần xác định rõ mục tiêu là tích trữ dài hạn hay đầu tư ngắn hạn. Vàng có thể đóng vai trò phân tán rủi ro, nhưng không tạo ra dòng tiền như tiền gửi, trái phiếu hay hoạt động kinh doanh; lợi nhuận phụ thuộc hoàn toàn vào biến động giá. Đặc biệt, không nên sử dụng tiền vay, thẻ tín dụng hoặc đòn bẩy tài chính để mua vàng. Khi giá giảm, nhà đầu tư vừa chịu khoản lỗ trên tài sản, vừa phải trả chi phí vốn. NGỌC MAI Càng mua vàng càng lỗ Nhà đầu tư không nên mua theo đám đông với tâm lý ngắn hạn ẢNH: NGỌC MAI Giá vàng thế giới điều chỉnh trong khi chênh lệch mua - bán vàng trong nước vẫn ở mức cao khiến nhà đầu tư có thể chịu khoản lỗ lớn. Chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý chi phí giao dịch và không nên chạy theo tâm lý bắt đáy. Chuyên gia Nguyễn Văn Phương khuyến nghị nhà đầu tư không nên dồn toàn bộ tiền nhàn rỗi vào một lần mua ở vùng giá cao. Nếu lựa chọn nắm giữ dài hạn, có thể phân bổ vốn từng phần, ưu tiên sản phẩm có thanh khoản tốt và kiểm tra chênh lệch mua - bán tại nhiều đơn vị trước khi giao dịch.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==