5 n Thứ Hai n Ngày 21/9/2026 KINH TẾ Trong Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9, Chính phủ giao Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó tập trung làm rõ nhiều quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách. Về thời hạn sử dụng nhà chung cư, Chính phủ yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư, như quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn... Đối với hoạt động phân lô, bán nền, Chính phủ yêu cầu bổ sung các tiêu chí khung do Bộ Xây dựng quy định, gồm loại đô thị, mật độ dân số, tỷ lệ diện tích. Đây sẽ là căn cứ để UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể việc hạn chế phân lô, bán nền, quy định biện pháp để ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ trục lợi chính sách. Một nội dung khác được Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tập trung là hoàn thiện các quy định về nhà ở cho thuê. Theo đó, cần làm rõ các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách theo mô hình sở hữu và phương thức quản lý, vận hành. Chính phủ cũng yêu cầu nghiên cứu các quy định về cơ chế tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tín dụng) để kiểm soát, quản lý được giá nhà ở cho thuê bảo đảm phù hợp với phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng của Luật Nhà ở. Đồng thời, quy định rõ các tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng ưu đãi đối với nhà ở cho thuê; đơn giản hóa thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở, đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lâu dài của người dân. Quy định nguyên tắc, tiêu chí, giới hạn đối với nghĩa vụ dành nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại, bảo đảm đầy đủ cơ sở pháp lý để UBND cấp tỉnh quyết định trong phạm vi quy định của Luật. Chính phủ cũng yêu cầu quy định biện pháp để ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và chế tài xử lý tương ứng; báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Trước đó, tại Nghị quyết 21 ngày 28/7/2026 của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan xác định chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, quyền tài sản của chủ sở hữu phải được đảm bảo. Khi tòa nhà hết thời hạn sử dụng, chủ căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại theo quy định. ĐÌNH PHONG Chính phủ thống nhất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng chung cư sẽ theo niên hạn công trình Thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ theo niên hạn công trình Góp ý sửa đổi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Kiểm toán Nhà nước đề nghị chủ đầu tư phải tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu, giảm vốn tín dụng, thay vì 80-85% như hiện nay để hạ giá nhà. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha. Với dự án từ 20 ha trở lên, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15% tổng vốn đầu tư. Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, luật sư Trương Anh Tú - chuyên gia pháp lý dự án bất động sản - cho biết, nếu mục tiêu chính sách là kéo giá nhà xuống thì không nên chỉ nhìn vào chi phí lãi vay. “Vốn vay có chi phí, nhưng vốn chủ sở hữu cũng không phải tiền miễn phí. Người bỏ vốn cũng kỳ vọng lợi nhuận tương ứng với thời gian và rủi ro mà họ chấp nhận”, ông Tú phân tích. Theo ông, doanh nghiệp vay ít hơn có thể giảm chi phí lãi vay, nhưng chưa chắc tổng chi phí vốn của dự án giảm tương ứng và càng chưa chắc khoản tiết kiệm đó được chuyển thành giá bán thấp hơn cho người mua. Giá nhà còn chịu tác động bởi hàng loạt yếu tố như tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, hạ tầng, thuế và các nghĩa vụ tài chính, thủ tục pháp lý, thời gian phát triển dự án và quan hệ cung - cầu. Một vấn đề khác được ông Tú lưu ý là việc nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu quá cao có thể tác động ngược đến nguồn cung. Theo ông, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn sẽ dễ đáp ứng yêu cầu hơn, trong khi doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể phải thu hẹp số lượng dự án, tìm thêm nguồn vốn hoặc rời khỏi một số phân khúc thị trường. Theo bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, bài toán của thị trường thời gian tới không đơn thuần là giá nhà tăng hay giảm, mà là khả năng tạo ra những sản phẩm phù hợp hơn với sức mua. “Chi phí về đất, xây dựng và vốn có thể tiếp tục tăng, nhưng điều đó không đồng nghĩa giá bán sẽ tăng tương ứng. Khả năng hấp thụ của thị trường mới là yếu tố quyết định doanh nghiệp có thể định giá đến đâu”, bà Trang nói. NGỌC MAI Giảm tỷ lệ vốn vay để hạ giá nhà có khả thi? Kiểm toán Nhà nước đề nghị tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu, giảm phụ thuộc vốn tín dụng trong các dự án bất động sản, với kỳ vọng giảm chi phí tài chính và giá nhà. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, cần tính đến cả chi phí vốn chủ sở hữu, nguồn cung và khả năng hấp thụ của thị trường. Tại Dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng cũng đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” tại phần giải thích từ ngữ; chỉ còn đề cập tới “nhà chung cư” và “nhà chung cư cũ”. Dự thảo cũng quy định rõ các vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng. Đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý được thực hiện theo quy định của luật này và pháp luật về xây dựng. Trước phiên chất vấn, cả nước còn khoảng 900.000 cuốn sách chưa đến tay học sinh, dù 99,7% số sách đã được cung ứng. Con số 99,7% nghe rất đẹp. Nhưng với một học sinh chưa có sách để học, 0,3% còn lại không phải là một con số nhỏ. Bởi giáo dục không vận hành bằng những tỷ lệ phần trăm trên giấy. Một lớp học bắt đầu năm học mới, thầy cô giảng bài, học sinh mở sách ra học. Nếu một em vẫn phải chờ sách, phải mượn bạn, phải tìm mua ở nơi khác, thì khoảng cách 0,3% ấy trở thành một khoảng cách rất cụ thể trong đời sống. Điều đáng nói hơn là tình trạng thiếu sách năm nay không phải một biến cố bất ngờ của thiên nhiên. Bộ trưởng đã chỉ ra những nguyên nhân: việc một số địa phương thực hiện chính sách miễn phí sách giáo khoa khiến phụ huynh chưa mua; một số trường chưa đặt đủ số lượng; nhà xuất bản in theo số lượng địa phương đăng ký. Những năm trước có ba bộ sách nên lượng sách in dư tương đối lớn, còn năm nay chỉ sử dụng một bộ sách thống nhất, việc dự báo và in dự phòng thay đổi. Những lý do ấy có thể giải thích cho sự thiếu hụt. Nhưng giải thích không đồng nghĩa với giải quyết được vấn đề. Điều xã hội chờ đợi ở quản lý giáo dục không chỉ là tìm ra nguyên nhân sau khi sự việc xảy ra, mà là khả năng nhìn thấy vấn đề trước khi nó xảy ra. Số học sinh cả nước đâu phải một con số bí mật. Số trường, số lớp, nhu cầu sách giáo khoa theo từng cấp học, từng địa phương cũng có thể thống kê. Khi đã chuyển sang một bộ sách thống nhất, bài toán cung ứng về lý thuyết còn có điều kiện để tính toán chính xác hơn. Vậy tại sao vẫn thiếu? Đây chính là câu hỏi cần được nhìn rộng hơn câu chuyện của một mùa sách giáo khoa. Một nền giáo dục hiện đại không thể quản lý bằng cách “ước chừng”, càng không thể để phụ huynh và học sinh trở thành nơi hấp thụ cuối cùng của những sai số trong dự báo. Mỗi khâu từ thống kê học sinh, dự báo nhu cầu, đặt hàng, in ấn, phân phối đến giám sát đều phải có trách nhiệm rõ ràng. Sách giáo khoa không phải hàng hóa thông thường. Nó là một phần của quá trình học tập, là công cụ tối thiểu để một đứa trẻ bước vào lớp học với sự bình đẳng cần thiết. Vì thế, lời cam kết của Bộ trưởng rằng “sang năm không thể để xảy ra việc này” cần được nhìn như một yêu cầu quản trị, chứ không chỉ là một lời hứa. Rút kinh nghiệm là cần thiết. Nhưng quan trọng hơn là phải biến kinh nghiệm thành một cơ chế không cho phép sai sót lặp lại: dữ liệu phải chính xác, dự báo phải sát thực tế, lượng sách dự phòng phải đủ, trách nhiệm từng khâu phải minh bạch và phương án ứng phó phải được chuẩn bị trước khi năm học bắt đầu. Một nền giáo dục muốn đổi mới chương trình, đổi mới thi cử, ứng dụng công nghệ và hướng tới những chuẩn mực mới thì trước hết phải bảo đảm những điều căn bản nhất. Một cuốn sách đến đúng lúc có thể là chuyện rất bình thường. Nhưng để không một học sinh nào phải đứng ngoài bài học chỉ vì thiếu một cuốn sách, đó là trách nhiệm không thể xem là chuyện bình thường. N.T Chờ sách CHUYỆN HÔM NAY TIẾP THEO TRANG 1
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==