LÀM GÌ ĐỂ ĐẤT ĐA MỤC ĐÍCH KIẾN TẠO ĐƯỢC BẢN LÀNG TRÙ PHÚ? Giữa hồ Thác Bà xanh thẳm, những bungalow nép mình dưới tán rừng. Trên sườn núi Sa Pa, những luống dâu tây, vườn hoa và khu lưu trú cùng tồn tại trên một mảnh đất. Ở Lai Châu, những cánh rừng được kỳ vọng trở thành không gian phát triển sâm, dược liệu và du lịch trải nghiệm. Những mô hình ấy cho thấy, một thửa đất có thể tạo ra nhiều giá trị nếu được khai thác đúng cách. Cơ chế mở đường cho điều đó chính là quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích tại Điều 218 Luật Đất đai năm 2024. Tại hồ Thác Bà, nhiều doanh nghiệp mong muốn mở rộng các bungalow, kết hợp lưu trú với trồng cây ăn quả và du lịch sinh thái. Điều họ cần không phải chuyển toàn bộ đất nông nghiệp thành đất thương mại, mà chỉ được sử dụng hợp pháp một phần diện tích để bổ sung dịch vụ, trong khi phần lớn diện tích vẫn giữ nguyên rừng, cây xanh và mặt nước. Tương tự, tại Sa Pa, nhu cầu kết hợp sản xuất nông nghiệp với du lịch đã xuất hiện từ nhiều năm trước. Khi lượng khách tăng nhanh, không ít hộ dân tự xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, dẫn đến vi phạm phải xử lý. Sau khi Điều 218 có hiệu lực, địa phương bắt đầu hướng dẫn người dân lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Đến đầu năm 2026, một số mô hình đã được phê duyệt, vừa duy trì sản xuất nông nghiệp, vừa phát triển lưu trú và trải nghiệm. Theo luật sư Dương Lê Ước An (Công ty Luật Đại An Phát, Đoàn Luật sư TP Hà Nội), giá trị lớn nhất của Điều 218 không chỉ nằm ở việc bổ sung một quy định mới mà còn đánh dấu sự chuyển đổi tư duy quản lý từ “một thửa đất - một mục đích” sang khai thác đa giá trị nhưng vẫn bảo đảm mục đích sử dụng chính. Để cụ thể hóa Điều 218, Chính phủ đã ban hành Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan trong việc xem xét phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Tuy nhiên, từ quy định đến thực tiễn vẫn còn khoảng cách khi nhiều địa phương còn lúng túng trong cách hiểu và tổ chức thực hiện. Nếu Điều 218 được ví như một cánh cửa vừa mở thì phía sau cánh cửa ấy vẫn còn nhiều “ổ khóa”. Sau gần hai năm triển khai, các địa phương miền núi phía Bắc đã xuất hiện những mô hình đầu tiên, nhưng đồng thời cũng bộc lộ nhiều điểm nghẽn. Tại Sa Pa, đến nay địa phương đã phê duyệt 12 phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích, chủ yếu phục vụ phát triển du lịch. Theo ông Nguyễn Phước Toàn, Phó Chủ tịch UBND phường Sa Pa, khó khăn lớn nhất là phải đồng thời rà soát quy hoạch, mục đích sử dụng đất, giá đất và nhiều quy định pháp luật khác trước khi quyết định phê duyệt. Ở Bắc Hà, các mô hình Farm Stay Bắc Hà hay An Phú Homestay & Coffee vẫn duy trì phần lớn diện tích cho sản xuất nông nghiệp, chỉ sử dụng một phần nhỏ để xây dựng bungalow, quán cà phê và khu sinh hoạt chung. Tuy nhiên, địa phương vẫn kiến nghị sớm có hướng dẫn thống nhất về trình tự, thủ tục để việc triển khai thuận lợi hơn. Trong khi đó, tại hồ Thác Bà, nhiều doanh nghiệp vẫn phải chờ đợi vì thiếu sự thống nhất trong cách áp dụng quy định. Những vấn đề như công trình nào phải xin phép xây dựng, giới hạn hạng mục phục vụ du lịch hay phạm vi được phép đầu tư vẫn chưa có cách hiểu đồng nhất giữa các địa phương. ĐỂ CHÍNH SÁCH THỰC SỰ ĐI VÀO CUỘC SỐNG Tại HTX Nấm Tam Đảo (tỉnh Phú Thọ), mô hình sản xuất đã mở rộng từ trồng nấm sang chế biến nông sản, phát triển vùng nguyên liệu và tổ chức các hoạt động tham quan, trải nghiệm. Tuy nhiên, đại diện HTX cho biết nhiều hạng mục phục vụ giới thiệu sản phẩm, đón khách hay trải nghiệm nông nghiệp chưa được quy định rõ, khiến cách áp dụng giữa các địa phương chưa thống nhất, ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư dài hạn. Ở góc độ quản lý, lãnh đạo UBND xã Đà Bắc (tỉnh Phú Thọ) cho rằng, khó khăn lớn nhất hiện nay là xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích sử dụng kết hợp; cách tính nghĩa vụ tài chính; sự chồng chéo giữa Luật Đất đai với pháp luật về xây dựng, quy hoạch, môi trường, cùng trách nhiệm của cơ quan thẩm định, phê duyệt. Theo luật sư Nguyễn Ngọc Hải, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Tuệ Thành, quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích là bước tiến quan trọng trong tư duy quản lý đất đai, tạo điều kiện khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và phát triển các mô hình kinh tế mới. Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn bộc lộ nhiều khoảng trống cần tiếp tục được lấp đầy. Theo ông Hải, trước hết là sự chồng chéo trong quản lý khi một thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, dẫn đến nhiều cơ quan cùng tham gia quản lý, kéo theo thủ tục hành chính phức tạp. Bên cạnh đó, pháp luật hiện chưa quy định cụ thể về quy mô công trình, tỷ lệ diện tích được phép sử dụng kết hợp hay phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính đối với các hoạt động thương mại, dịch vụ phát sinh trên đất đa mục đích. Đây là những khoảng trống khiến địa phương lúng túng trong áp dụng, doanh nghiệp và người dân thiếu cơ sở để mạnh dạn đầu tư. Để Điều 218 thực sự phát huy hiệu quả, theo luật sư Nguyễn Ngọc Hải, cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng quy định rõ trình tự, thủ tục, giới hạn của mục đích sử dụng phụ; đồng thời ban hành cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và nghĩa vụ tài chính minh bạch. Cùng với đó là đồng bộ hóa các quy hoạch, đơn giản hóa hồ sơ, rút ngắn thời gian giải quyết, phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương và tăng cường hậu kiểm để kịp thời xử lý các trường hợp lợi dụng cơ chế đất đa mục đích nhằm sử dụng đất sai mục đích hoặc xây dựng trái phép. Trong khi các địa phương vẫn đang từng bước vận hành Điều 218, chính sách cũng tiếp tục được hoàn thiện. Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Điều 218 được điều chỉnh thành Điều 85 theo hướng xác định rõ hơn bản chất của cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đồng thời tiếp tục phân cấp cho Chính phủ quy định chi tiết và trao thêm quyền chủ động cho địa phương trong tổ chức thực hiện. Đó cũng là nội dung sẽ được các đại biểu Quốc hội, cơ quan quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp và địa phương cùng trao đổi tại tọa đàm "Đất đa mục đích - Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra trong thực tiễn" do báo Tiền Phong tổ chức. Mục tiêu không chỉ là nhìn lại những kết quả bước đầu, mà còn nhận diện các khoảng trống trong thực thi để đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách. NHÓM PV TÂY BẮC 11 KINH TẾ n Thứ Sáu n Ngày 31/7/2026 Luật Đất đai năm 2024 mở ra cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích, tạo cơ hội khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và phát triển các mô hình kinh tế mới. Tuy nhiên, từ kỳ vọng của chính sách đến thực tiễn vẫn còn nhiều điểm nghẽn cần được tháo gỡ để mỗi thửa đất không chỉ giữ nguyên giá trị vốn có mà còn tạo thêm sinh kế, việc làm và động lực phát triển cho vùng trung du, miền núi. Mở lối trù phú cho bản làng Cảnh quan tuyệt đẹp của Hồ Thác Bà (Lào Cai) nếu được sử dụng đất đa mục đích sẽ tạo động lực lớn Theo luật sư Dương Lê Ước An (Công ty Luật Đại An Phát, Đoàn Luật sư TP Hà Nội), giá trị lớn nhất của Điều 218 không chỉ nằm ở việc bổ sung một quy định mới mà còn đánh dấu sự chuyển đổi tư duy quản lý từ “một thửa đất - một mục đích” sang khai thác đa giá trị nhưng vẫn bảo đảm mục đích sử dụng chính. TỌA ĐÀM: "ĐẤT ĐA MỤC ĐÍCH - CƠ HỘI PHÁT TRIỂN VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG THỰC TIỄN" Tọa đàm Đất đa mục đích - Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra trong thực tiễn Tọa đàm "Đất đa mục đích – Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra trong thực tiễn" được tổ chức tại tòa soạn báo Tiền Phong vào chiều 31/7/2026 với sự tham dự của các đại biểu Quốc hội, lãnh đạo Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), các chuyên gia; đặc biệt là sự góp mặt của các lãnh đạo địa phương và đông đảo các hộ kinh doanh, chủ doanh nghiệp kinh doanh các mô hình du lịch, sản xuất nông nghiệp ở các tỉnh trung du và miền núi phía Bắc. Tọa đàm cũng có sự tham gia của nhiều cơ quan thông tấn báo chí. Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính đặc thù của VNR, trong đó có cơ chế riêng để doanh nghiệp khai thác thương mại tại các ga đường sắt. Theo dự thảo nghị định, trường hợp được Nhà nước giao quản lý, bảo trì, tổ chức vận hành và khai thác kết cấu hạ tầng đường sắt quốc gia, VNR được thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng trong phạm vi ga đường sắt và đất dành cho đường sắt gắn với ga. Việc lựa chọn nhà đầu tư được đề xuất thực hiện theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, thuộc trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Bộ Tài chính cho biết, Luật Đường sắt năm 2025 đã cho phép xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng và điểm cung cấp dịch vụ viễn thông công cộng tại ga đường sắt. VIỆT LINH Đề xuất cơ chế làm dự án thương mại, văn phòng tại ga đường sắt Bộ Tài chính đề xuất cơ chế chấp thuận Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam (VNR) làm nhà đầu tư các dự án thương mại, văn phòng trong ga và trên đất dành cho đường sắt gắn với ga mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. HTX Nấm Tam Đảo (tỉnh Phú Thọ) mong muốn được áp dụng cơ chế đất sử dụng đất kết hợp đa mục đích để ổn định và mở rộng mô hình kinh doanh
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==