Sáng 30/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nêu ý kiến, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) đặc biệt quan tâm đến việc kiểm soát hành vi thao túng thị trường bất động sản. Báo cáo giải trình cho thấy, ban soạn thảo chưa tiếp thu đề xuất bổ sung hành vi này vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm, với lập luận rằng đã có các quy định về gian lận, lừa dối và pháp luật hình sự điều chỉnh. Tuy nhiên, ông cho rằng gian lận trong giao dịch và thao túng thị trường là hai vấn đề không hoàn toàn đồng nhất. Thao túng thị trường có thể làm sai lệch giá cả, cung cầu của cả một khu vực, gây hậu quả rất lớn đối với nền kinh tế và đời sống nhân dân. “Vì vậy, tôi đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 5 về các hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời quy định cơ chế nhận diện, giám sát và xử lý tương ứng với tính chất, mức độ vi phạm”, ông An nói. Trong khi đó, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Quảng Ngãi) phản ánh thực trạng hàng nghìn hecta đất, hàng trăm dự án bất động sản bị đình trệ, thậm chí hình thành những khu đô thị bỏ hoang, những “thành phố ma” tại nhiều địa phương trong thời gian qua đang gây ra sự lãng phí đáng tiếc đối với nguồn lực quốc gia. Ông ví dụ, chỉ tính riêng tại một thành phố lớn ở khu vực miền Bắc đã có tới 712 dự án với tổng diện tích hơn 11.400 ha đất chậm tiến độ. Nhiều tỉnh, thành phố khác hiện nay cũng có hàng trăm dự án đắp chiếu, đóng băng. Những đại án vừa qua như Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh càng khiến hàng nghìn tài sản bị phong tỏa, rơi vào tình trạng bế tắc. Trong khi đó, ngân sách nhà nước thất thu, người dân thiếu hụt nguồn cung nhà ở trầm trọng. Để giải quyết dứt điểm nghịch lý này, ông đề xuất sửa đổi cụ thể ba điều luật quan trọng. Trong đó, Điều 30 về điều kiện chuyển nhượng dự án, theo ông, cần tháo gỡ điểm nghẽn cốt lõi. Bất cập lớn nhất hiện nay nằm ở khoản 4 Điều 30, khi dự thảo vẫn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng dự án. Ông đề nghị sửa đổi theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành; hoặc cho phép trích trực tiếp một khoản tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngay vào ngân sách nhà nước trước khi thực hiện thủ tục sang tên. Theo đại biểu, đây là chìa khóa để hồi sinh các dự án đang trong tình trạng “chết lâm sàng”, vừa giúp ngân sách thu hồi được nguồn tiền ngay, vừa khởi động lại các dự án, qua đó bổ sung nguồn cung nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội cho người dân. Tại phiên thảo luận, quy định giới hạn đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi đủ điều kiện kinh doanh; đồng thời cho phép thu lần đầu không quá 30% là vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm. Về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) nhìn nhận, về bản chất, người mua đang ứng trước một khoản vốn đáng kể nhưng không có khả năng giám sát việc sử dụng. Bộ Xây dựng đã giải trình theo hướng không bắt buộc quản lý tiền đặt cọc, dự thảo cho phép người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 5 cũng nghiêm cấm sử dụng tiền trái quy định. Đồng tình với hướng tiếp thu này, nhưng ông Sơn đề nghị cần nhìn nhận sự bất cân xứng giữa người mua với chủ đầu tư; việc từ chối bảo lãnh rất dễ trở thành một điều khoản được ấn định trong hợp đồng. Hơn nữa, tiền “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” có thể được thu qua trung gian trước khi dự án đủ điều kiện. Do vậy, ông đề nghị bổ sung tại Điều 18 nguyên tắc “nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch”, không phụ thuộc tên gọi, và xác định trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp thuận trung gian thu tiền. Đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) đề nghị quy định rõ hành vi bị nghiêm cấm; đồng thời bổ sung quy định mọi khoản thỏa thuận nhận tiền của khách hàng nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ điều kiện, giới hạn và trình tự quy định, không phụ thuộc vào tên gọi của thỏa thuận. “Trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không được nhận tiền của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản đó”, ông Huy nói. n Sáng 30/10, cuối phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu tiếp thu, giải trình một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu. Về một số vấn đề cụ thể, liên quan đến quy định đặt cọc dự án bất động sản, theo bộ trưởng, trong dự thảo đã có quy định đầy đủ, nghiêm cấm khi chưa đủ điều kiện đã nhận đặt cọc. Để thực hiện một dự án cho đến khi được nhận tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều trình tự, thủ tục. Nhà đầu tư phải thực hiện rất nghiêm túc thì mới đến được giai đoạn được nhận đặt cọc. Theo ông Minh, số tiền 5% này được bảo lãnh ở ngân hàng. Chủ đầu tư nếu minh bạch, đàng hoàng thì phải thực hiện từ đầu đến cuối dự án, nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng, đồng thời phải nhanh chóng làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho người mua để lấy tiền về. “Đó là những chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc”, ông Minh nói. CHIA SẺ THÔNG TIN ĐẤT ĐAI, THUẾ, DÂN CƯ Các đại biểu cũng băn khoăn thời gian qua có một số dự án “ma”, dự án có “dấu giả”… trên thị trường gây ảnh hưởng lớn. Về việc này, thời gian tới đây sẽ có những điều kiện để khách hàng và người dân cũng như doanh nghiệp áp dụng, không còn vướng mắc. Về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư khi thực hiện dự án, theo ông Minh, khi có quy hoạch được phê duyệt, qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu thực hiện dự án, doanh nghiệp phải có 15% giá trị dự án, và khoản này được bảo lãnh ở ngân hàng. Về hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu về nhà đất và thị trường bất động sản, dự thảo luật quy định phải triển khai hệ thống dữ liệu, xây dựng mã định danh điện tử của các loại bất động sản, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cơ chế kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về đất đai, thuế, dân cư… “Xây dựng cơ sở dữ liệu để đảm bảo làm sao đồng bộ, thống nhất, minh bạch về bất động sản”, ông Minh nói. Về mã định danh điện tử của các loại bất động sản trong cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản, ông Minh nói “đây là một công cụ để nhà nước quản lý, giám sát thị trường hiệu quả, hạn chế những gian lận, đầu cơ hoặc trục lợi” và cũng để cho người dân, doanh nghiệp tra cứu, xác định các thông tin, giảm thủ tục, chi phí, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh và phát triển bền vững. Vừa qua, Bộ Xây dựng đã hoàn thành xây dựng hạ tầng về công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ, cung cấp thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này đã được kết nối liên thông với một số cơ sở dữ liệu quốc gia để chia sẻ, khai thác, đối chiếu thông tin. Bộ Xây dựng đã bàn giao các tài khoản quản trị cho các địa phương trên cả nước, và từ 30/7, các địa phương từng bước khởi tạo tài khoản cho các cơ sở liên ngành, chủ đầu tư dự án để thực hiện báo cáo theo quy định. “Đến nay, hệ thống đã đồng bộ và tạo lập được 12.200 tài khoản người dùng, ghi nhận thông tin của 66.302 giao dịch bất động sản, 816 dự án bất động sản và 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”, ông Minh nói. n 31/10 - 1/11/2026 www.tienphong.vn THỜI SỰ 3 VỀ MÃ ĐỊNH DANH ĐIỆN TỬ CỦA CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CƠ SỞ DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, BỘ TRƯỞNG BỘ XÂY DỰNG TRẦN HỒNG MINH CHO BIẾT “ĐÂY LÀ MỘT CÔNG CỤ ĐỂ NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ, GIÁM SÁT THỊ TRƯỜNG HIỆU QUẢ, HẠN CHẾ NHỮNG GIAN LẬN, ĐẦU CƠ HOẶC TRỤC LỢI”. ĐẠI BIỂU QUỐC HỘI NGUYỄN VĂN HUY (HƯNG YÊN) NÓI, KHI DỰ ÁN KHÔNG THỂ TRIỂN KHAI HOẶC KHÔNG ĐƯỢC PHÉP BÁN, NGƯỜI MUA THƯỜNG LÀ BÊN CHỊU RỦI RO LỚN NHẤT. KIỂM SOÁT ĐẶT CỌC, LẬP MÃ ĐỊNH DANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHẶN GIAN LẬN Cảnh báo rủi ro cho người mua nhà Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh ẢNH: NHƯ Ý Đại biểu Trịnh Xuân An ẢNH: NHƯ Ý TRƯỜNG PHONG - LUÂN DŨNG Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nói rằng, các đại biểu nhất trí cao với sự cần thiết phải sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản đồng thời với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, cho rằng, dự thảo luật đã cơ bản thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối của Đảng, giải quyết các vướng mắc từ các quy định của luật, đồng thời đáp ứng yêu cầu mới về phương thức quản lý theo mô hình mới… tạo thuận lợi cho người dân cũng như doanh nghiệp khơi thông nguồn lực cũng như bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững. TRƯỜNG PHONG - LUÂN DŨNG
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==