4 n Thứ Năm n Ngày 8/10/2026 XÃ HỘI Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, việc đánh thuế đối với đất bỏ hoang cần đi kèm hệ thống tiêu chí cụ thể, tránh tác động tới những người thực sự có nhu cầu sử dụng đất nhưng chưa đủ điều kiện triển khai ngay. Cần xác định rõ đất trong bao lâu không sử dụng thì được coi là bỏ hoang? “Có người mua được một mảnh đất nhưng chưa đủ khả năng xây nhà ngay. Họ để một vài năm đã bị đánh thuế thì đó cũng sẽ là một vấn đề”, ông Cường nói. Do đó, chính sách cần dành một khoảng thời gian hợp lý kể từ khi người dân mua đất đến thời điểm xác định đất bị bỏ hoang. Như thế vừa tạo điều kiện để người dân tích lũy nguồn lực, vừa hạn chế tình trạng mua đất rồi để không trong thời gian dài. Một vấn đề khác được ông Cường lưu ý, phải định nghĩa rõ thế nào là đất bỏ hoang. Nếu tiêu chí chỉ dựa vào việc trên đất có công trình hay không, chính sách có thể tạo ra kẽ hở. Người sử dụng đất có thể xây dựng những công trình mang tính hình thức để chứng minh đất vẫn đang được sử dụng. Ông Cường dẫn lại thực tế trước đây, khi pháp luật chưa cho phép mua bán quyền sử dụng đất mà chỉ cho phép mua bán nhà. Khi đó từng xuất hiện tình trạng người dân dựng những căn nhà rất đơn sơ trên đất rồi chuyển nhượng đất thông qua giao dịch nhà. “Nếu áp thuế đối với đất bỏ hoang mà không có tiêu chí chặt chẽ, tình trạng tương tự có thể xuất hiện. Người ta có thể dựng lên một cái nhà rất đơn sơ rồi nói rằng đang sử dụng, khi đó rất khó xác định là bỏ hoang thật hay người dân khó khăn, chỉ đủ khả năng xây một căn nhà như vậy”, ông Cường nói. Không chỉ đất ở, việc xác định đất nông nghiệp có bỏ hoang hay không cũng không đơn giản. Một thửa đất có thể được trồng một số loại cây với mật độ rất thấp và người sử dụng cho rằng, đất vẫn đang được khai thác. Theo ông Cường, tiêu chí phải cụ thể để xử lý tình trạng bỏ hoang thực sự nhưng cũng không tạo ra kẽ hở cho người sử dụng đất tìm cách “lách” quy định. PHÂN BIỆT RÕ “KHÔNG MUỐN LÀM” VÀ “KHÔNG ĐƯỢC LÀM” Ở góc độ chính sách thuế, TS Trần Nguyên Đán - thành viên Hội đồng Khoa học Viện Chiến lược chính sách kinh tế Phương Nam - cho rằng mỗi trường hợp có bản chất khác nhau, vậy nên cần tách bạch 3 tình trạng gồm: Bỏ hoang, không đưa vào sử dụng và chậm đưa vào sử dụng. “Chậm đưa vào sử dụng” có thể được xác định dựa trên tiến độ đã cam kết, phù hợp hơn với các dự án đầu tư. Trong khi đó, “bỏ hoang” là một trạng thái thực tế trên đất và phải được xác định trong một khoảng thời gian nhất định. Đặc biệt, theo ông Đán, cần phân biệt hai trường hợp: Không muốn làm và không được làm. Đây là điểm quan trọng khi xây dựng chính sách thuế đối với đất bỏ hoang. Một chủ đầu tư cố tình giữ đất, không triển khai dự án khác với trường hợp dự án chậm tiến độ do chưa được bàn giao mặt bằng, vướng thủ tục hoặc thay đổi quy hoạch. Tương tự, một hộ gia đình có đất nhưng chưa xây nhà vì chưa đủ khả năng tài chính khác với trường hợp thửa đất nằm trong khu vực chưa được phép xây dựng. Theo ông Đán, đối với đất dự án, pháp luật về đất đai đã có những mốc thời gian để xác định tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng. Vì vậy, có thể cân nhắc sử dụng những mốc này làm căn cứ tham chiếu khi xây dựng chính sách thuế, qua đó tạo sự thống nhất giữa pháp luật về đất đai và pháp luật về thuế. Tuy nhiên, cần làm rõ trường hợp dự án đang trong thời gian được gia hạn và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan thì có đồng thời phải chịu mức thuế mới hay không. Nếu cùng một tình trạng phải chịu nhiều khoản thu, chính sách cần được cân nhắc để tránh chồng chéo. Đối với đất của cá nhân, việc xác định phức tạp hơn do không có một “tiến độ dự án” để đối chiếu. “Một người mua lô đất nền, trả góp ngân hàng mười năm, chưa gom đủ tiền xây nhà thì gọi là đang găm đất, hay đang tích lũy tiền xây?”, ông Đán đặt vấn đề. Theo ông Đán, có thể cân nhắc ngưỡng về diện tích, số lượng thửa đất và thời gian đủ dài để tránh trường hợp một gia đình chỉ có một thửa đất ở trong hạn mức nhưng chưa đủ điều kiện xây dựng ngay đã bị áp mức thuế cao. Một vấn đề khác là thời điểm bắt đầu tính thời gian bỏ hoang. Theo vị chuyên gia, không nên mặc nhiên tính từ ngày cấp giấy "sổ đỏ" mà nên xem xét thời điểm thửa đất thực sự đủ điều kiện sử dụng (được bàn giao trên thực địa, có hạ tầng kết nối, được phép xây dựng...). Bên cạnh đó, danh mục các trường hợp loại trừ cũng cần được quy định rõ, như đất đang chờ hoàn thiện thủ tục, chưa được bàn giao mặt bằng... NGỌC MAI Bộ Tài chính vừa đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Mức thuế này cao gần 7 lần so với mức thuế suất 0,03% đang áp dụng đối với đất ở trong hạn mức. Trao đổi với PV Tiền Phong, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam - cho rằng, việc áp dụng chế tài với người bỏ hoang đất là cần thiết, nhằm hạn chế lãng phí nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tế, cần làm rõ đất trong bao lâu không sử dụng thì bị coi là bỏ hoang, tiêu chí xác định và trách nhiệm của chủ đầu tư với dự án chậm triển khai. ĐỀ XUẤT ÁP THUẾ ĐẤT BỎ HOANG CAO GẤP 7 LẦN: Tiêu chí xác định phải cụ thể Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, ông Nguyễn Quang Huy, giảng viên khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường ĐH Nguyễn Trãi) cho rằng, mức thuế 0,2% có thể là mức khởi đầu tương đối hợp lý, nhưng không nên coi đây là “đích đến”. Hiệu quả của chính sách phụ thuộc nhiều hơn vào cách thiết kế lộ trình. "Có thể áp dụng mức ban đầu đủ để tạo nhận thức và động lực thay đổi. Sau một khoảng thời gian đánh giá, trường hợp tiếp tục cố tình để đất không được sử dụng có thể chịu mức nghĩa vụ cao hơn theo từng giai đoạn. Ngược lại, những trường hợp chậm triển khai do nguyên nhân khách quan cần được xem xét phù hợp. Chính sách càng phân định rõ trách nhiệm, càng tạo được sự đồng thuận", ông Huy phân tích. Vị chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, với một chính sách có tác động rộng tới người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản, việc thí điểm trước khi áp dụng trên diện rộng là cách tiếp cận đáng cân nhắc. Theo đó, có thể lựa chọn một số địa phương, khu vực có dữ liệu đất đai tương đối đầy đủ và tình trạng đất chậm đưa vào sử dụng đã rõ, để triển khai trong giai đoạn đầu. "Trong quá trình đó, cần theo dõi không chỉ số thu ngân sách, mà quan trọng hơn là phải nắm được bao nhiêu diện tích đất được đưa vào sử dụng; bao nhiêu dự án được đẩy nhanh tiến độ; người dân và doanh nghiệp thay đổi hành vi ra sao; thị trường có phát sinh những tác động ngoài dự kiến?", ông Huy nói. Chuyên gia Nguyễn Quang Huy cho rằng, một chính sách tốt không chỉ khiến người dân “sợ phải nộp thuế”, mà quan trọng hơn là giúp thị trường hiểu vì sao cần sử dụng đất hiệu quả. Do đó, ngay từ giai đoạn đầu cần đặc biệt coi trọng công tác truyền thông và hướng dẫn. Người dân, doanh nghiệp cần được biết rõ tiêu chí thế nào là đất bỏ hoang, trường hợp nào được xem xét do nguyên nhân khách quan, thời gian chuyển tiếp ra sao và nghĩa vụ tài chính được xác định như thế nào. Khi thông tin minh bạch, thị trường sẽ có thời gian chủ động điều chỉnh kế hoạch đầu tư và sử dụng đất. Chính sách vì thế sẽ chuyển từ “biện pháp xử lý” thành cơ chế khuyến khích sử dụng nguồn lực hiệu quả. Nếu thực hiện hợp lý, thuế đối với đất bỏ hoang có thể tạo ra quá trình tái phân bổ nguồn lực tự nhiên. Chủ đất có thể lựa chọn đưa đất vào khai thác, hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng cho chủ thể có năng lực sử dụng hiệu quả hơn. Về dài hạn, nguồn cung thực có thể được cải thiện, trong khi động lực đầu cơ dựa đơn thuần vào việc nắm giữ đất chờ tăng giá có thể giảm. PHAN THIÊN Chuyên gia cho rằng, đề xuất áp thuế 0,2% đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng nên được thí điểm tại một số địa phương trước khi áp dụng trên diện rộng, qua đó đánh giá tác động và hoàn thiện cơ chế. Thí điểm trước khi áp dụng rộng rãi Ông Nguyễn Quang Huy, giảng viên khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi "Chính sách cần tránh tạo ra áp lực quá lớn trong thời gian ngắn. Bởi thị trường bất động sản có độ trễ cao và chịu tác động đồng thời của tín dụng, lãi suất, quy hoạch, pháp lý và sức mua". Chuyên gia NGUYỄN QUANG HUY GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam Theo chuyên gia, tiêu chí phải cụ thể để không tạo ra kẽ hở cho người sử dụng đất tìm cách lách luật ẢNH MINH HỌA: D.H
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==