4 n Thứ Sáu n Ngày 31/7/2026 XÃ HỘI DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở ĐƯA THỜI HẠN SỬ DỤNG CHUNG CƯ VÀO LUẬT Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo Điều 97 của dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được xác định theo hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế của công trình căn cứ trên kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, thời hạn sử dụng của từng công trình phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời gian sử dụng được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu và đưa vào khai thác. Dự thảo cũng quy định, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng đã hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng. Sau khi hết thời hạn thiết kế, nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn thì nhà chung cư tiếp tục được sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Điều này đồng nghĩa với việc thời hạn sử dụng của chung cư không hoàn toàn cố định mà phụ thuộc vào chất lượng thực tế của công trình. Song song với đó, dự thảo cũng quy định chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể đầu tư hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại chung cư theo quy định. Theo hệ thống phân cấp công trình hiện hành, niên hạn sử dụng được xác định theo cấp công trình. Trong đó, công trình cấp đặc biệt và cấp I có thời hạn sử dụng trên 100 năm. Đây thường là những công trình có quy mô rất lớn, tổng diện tích sàn từ 15.000 m2 đến dưới 150.000 m2 hoặc chiều cao từ 30 đến dưới 100 tầng, phục vụ từ 1.000 đến dưới 10.000 người hoặc có mức độ ảnh hưởng lớn đến môi trường, xã hội. Công trình cấp II có thời hạn sử dụng từ 50-100 năm, thường là các công trình có diện tích sàn từ 5.000-15.000 m2 hoặc cao từ 10-30 tầng. Công trình cấp III có thời hạn sử dụng từ 20-50 năm. Trao đổi với phóng viên báo Tiền Phong, ông Hoàng Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được triển khai lấy ý kiến. Theo ông Tuấn, dự kiến luật sẽ được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 8 và thông qua tại kỳ họp tháng 10. Nếu được Quốc hội thông qua đúng kế hoạch, Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7 năm sau. QUYỀN LỢI CƯ DÂN CẦN ĐẢM BẢO RA SAO? Góp ý về đề xuất quản lý chung cư theo niên hạn công trình, ông Dương Văn Cận, Phó Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cho rằng, đây là hướng đi phù hợp bởi thực tế hiện nay, nhiều khu chung cư cũ đang xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo gần như bế tắc, vì không đạt được sự đồng thuận của cư dân. Theo ông Cận, khi pháp luật quy định rõ thời hạn sử dụng của công trình, việc di dời người dân để kiểm định, phá dỡ và xây dựng lại sẽ có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn. Đây là giải pháp để khắc phục tình trạng nhiều khu tập thể cũ dù đã được xác định nguy hiểm nhưng vẫn kéo dài nhiều năm chưa thể cải tạo, do phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất. “Lâu nay, muốn cải tạo các khu chung cư cũ như Kim Liên, Trung Tự hay nhiều khu tập thể xuống cấp khác rất khó, vì không thể di dời hết cư dân. Nếu có quy định rõ về niên hạn công trình thì khi hết thời hạn sử dụng, việc triển khai cải tạo sẽ thuận lợi hơn", ông Cận nói. Theo vị chuyên gia, trên thực tế, khái niệm niên hạn công trình không phải là vấn đề mới mà đã được quy định trong hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Tuổi thọ thiết kế của công trình phụ thuộc vào cấp công trình cũng như yêu cầu kỹ thuật ngay từ giai đoạn thiết kế. Đối với phần lớn nhà ở cao tầng hiện nay, tuổi thọ thiết kế thường dao động khoảng 7080 năm. Những công trình có tuổi thọ thiết kế trên 100 năm chủ yếu là các công trình cấp đặc biệt như bảo tàng, nhà hát hoặc các công trình mang tính biểu tượng quốc gia. Theo ông Cận, việc đưa quy định này vào Luật Nhà ở sẽ giúp thống nhất giữa pháp luật về nhà ở và pháp Luật Xây dựng, đồng thời tạo căn cứ pháp lý rõ ràng hơn trong quá trình quản lý vòng đời công trình. Tuy nhiên, ông cũng cho rằng, điều quyết định thành công của chính sách không nằm ở con số 50 năm, 70 năm hay 100 năm, mà là cách Nhà nước bảo đảm quyền lợi của cư dân sau khi chung cư hết thời hạn sử dụng. “Người dân không quá quan tâm công trình được thiết kế sử dụng bao nhiêu năm. Điều họ quan tâm là sau khi công trình hết niên hạn thì sẽ được bố trí tái định cư như thế nào, quyền sử dụng đất sẽ xử lý ra sao và ai sẽ chịu chi phí xây dựng lại”, ông Cận phân tích. NGỌC MAI Trao đổi với phóng viên báo Tiền Phong, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nói rằng, đây là chính sách có tác động trực tiếp đến tâm lý thị trường, quyền tài sản của người dân và xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản, do đó cần được thiết kế với lộ trình và cơ chế thực thi minh bạch. Điều đầu tiên cần làm rõ là phân biệt giữa quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng công trình. Đất có thể được sử dụng ổn định lâu dài nhưng công trình luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, quá trình khai thác, vận hành và bảo trì. Do đó, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng bản chất kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn. Tâm lý của đa số người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời, luôn ưu tiên tính “sở hữu” và “lâu dài”. Vì vậy, chỉ cần có thông tin liên quan tới việc “giới hạn” thời gian sở hữu lập tức sẽ khiến tâm lý người dân lo lắng. “Nếu không được truyền thông và quy định rõ ràng, người dân có thể có cảm giác ‘trả tiền cục’ nhưng chỉ được ‘thuê dài hạn’. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ chung cư”, bà Miền nhận định. Theo chuyên gia, trong trường hợp tâm lý này lan rộng, một bộ phận người mua có thể chuyển hướng sang nhà thấp tầng hoặc đất nền, vì ưu tiên tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài. Điểm cốt lõi không phải là việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ, mà là yêu cầu “gắn với bảo đảm quyền tài sản” của chủ sở hữu. Điều này đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn phải được bảo đảm thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định. Bà Miền cho rằng, cần tiếp tục cụ thể hóa nhiều nội dung như: cách xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; cơ chế góp vốn, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới… PHAN THIÊN Phù hợp với yêu cầu thực tế Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng công trình. Bộ Xây dựng cho biết, dự án luật sẽ trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 8 và dự kiến thông qua vào tháng 10. Theo các chuyên gia, quy định này sẽ tạo cơ sở pháp lý để đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ, nhưng cần đồng thời làm rõ cơ chế tái định cư, phân chia chi phí và bảo đảm quyền của cư dân. Chung cư xây mới sẽ có thời hạn sử dụng Theo ông Dương Văn Cận, Phó Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cùng với việc sửa đổi quy định về thời hạn sử dụng công trình, Nhà nước nên sớm hoàn thiện cơ chế tái định cư tại chỗ, quy định rõ phương thức huy động nguồn vốn, nguyên tắc phân chia chi phí xây dựng lại cũng như cơ chế hài hòa lợi ích giữa cư dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Tác động tâm lý thị trường căn hộ Theo chuyên gia, chung cư có thời hạn sử dụng là hướng tiếp cận phù hợp với yêu cầu quản lý vòng đời công trình và cải tạo chung cư cũ, song cũng có thể tạo tác động đáng kể đến tâm lý thị trường bất động sản, đặc biệt với phân khúc căn hộ nếu cơ chế bảo đảm quyền tài sản không được quy định rõ ràng. CHUNG CƯ XÂY MỚI SẼ CÓ THỜI HẠN SỬ DỤNG: Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất đã bổ sung quy định loại hình chung cư có thời hạn, việc xác lập quyền sở hữu tài sản của người dân và quy định xử lý đối với trường hợp nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==