Thành phố đang chuẩn bị cho lần thứ 3 bán đấu giá. Dù thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung, nhưng nhiều người dự đoán, lần đấu giá thứ 3 vẫn thất bại.
Đấu giá lần thứ 3
UBND TPHCM vừa giao Sở TN&MT hoàn chỉnh hồ sơ tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trước ngày 15/6. Đây là số căn hộ nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm đã hoàn thành từ năm 2015. Theo đó, 3.790 căn hộ tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) sẽ được chia làm 2 gói để đấu giá. Một gói gồm 1.570 căn hộ (11 block chung cư thuộc hai lô R4, R5) với hơn 31.800 m2 đất; gói còn lại 2.220 căn hộ (14 block chung cư thuộc ba lô R1, R2 và R3) trên diện tích hơn 47.000 m2 đất.
Sở TN&MT đã trình chứng thư thẩm định giá khởi điểm của khối tài sản trên cho Hội đồng thẩm định giá TPHCM xem xét và phê duyệt. Về giá bán, theo ông Phạm Văn Sỹ, Giám đốc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM, hiện còn đang chờ duyệt nhưng chắc chắn sẽ cao hơn so với mức giá gần 9.900 tỷ đồng lần trước đưa ra.
 |
Các căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm bị bỏ hoang, đã bắt đầu xuống cấp |
Tổ chức, cá nhân muốn mua phải đặt cọc trước 20% giá khởi điểm. Nếu trúng đấu giá, trong vòng một tháng, phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá (bao gồm 20% đã đặt cọc trước đó), 50% còn lại trong vòng 90 ngày phải thanh toán đủ. Tham gia đấu giá, doanh nghiệp phải cam kết thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá theo các thỏa thuận. Sau khi trúng đấu giá, các căn hộ này sẽ trở thành nhà ở thương mại. Nhà đầu tư có quyền bán căn hộ cho người tiêu dùng hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác theo dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Lần đấu giá đầu tiên diễn ra tháng 2/2018, do Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM thuộc Sở Tư pháp thực hiện, với mức giá khởi điểm hơn 9.100 tỷ đồng, nhưng không có ai tham gia đấu giá. Lần đấu giá thứ hai diễn ra năm 2019, với mức giá gần 9.900 tỷ đồng, nhưng cũng thất bại với lý do tương tự.
Không đủ hấp dẫn
Trong văn bản gửi các doanh nghiệp thành viên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) khuyến cáo một số mặt hạn chế do các căn hộ có nguồn gốc là dự án nhà tái định cư cũng như quan ngại về chất lượng công trình so với các dự án nhà ở thương mại, cụ thể, về chất lượng công tác quy hoạch, thiết kế tòa nhà cũng như căn hộ, tiện ích phục vụ cư dân. Do vậy, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ và có kế hoạch cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp và bổ sung tiện ích, dịch vụ. HoREA cũng đề nghị các doanh nghiệp nghiên cứu thêm các yếu tố như giá khởi điểm đấu giá có thể là khá cao hoặc nếu giá cao quá thì sẽ không hiệu quả. Đồng thời phải chuẩn bị nguồn vốn đầu tư khá lớn, nên vấn đề mấu chốt là đánh giá hiệu quả.
Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 1 TPHCM nói rằng, hiện tại, thị trường bất động sản thiếu nguồn cung nên 3.790 căn hộ tái định cư này là một “món quà” để giải bài toán kinh doanh. Vị giám đốc này cho biết, ông đã đến tận nơi để xem và thừa nhận vị trí dự án quá đẹp, các căn hộ đã xây dựng xong, có thể mua về và bán lại ngay. Tuy nhiên, chất lượng công trình bắt đầu xuống cấp, thiết kế nhà tái định cư lạc hậu, giá bán quá cao. Trong khi đó, điều khoản thanh toán quá khắt khe khiến nhà đầu tư khó có thể đáp ứng, nên ông quyết định rút lui. “Muốn mua, phải đặt cọc 20% là gần 2.000 tỷ đồng. Sau 1 tháng phải thanh toán thêm 30% là thêm 3.000 tỷ đồng nữa, rồi trong vòng 90 ngày phải thanh toán 50% số tiền còn lại. Đây là số tiền quá lớn, chưa kể mua về chưa bán được ngay mà phải sơn sửa, nâng cấp lên tốn thêm rất nhiều chi phí nữa”, vị giám đốc này nói.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, cho rằng, mức giá khởi điểm đưa ra không phù hợp với giá trị thực tế khiến cho biên độ lợi nhuận quá thấp, cộng với nhiều rủi ro nên không đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân TPHCM rất lớn. Vì vậy, TPHCM nên đưa ra một cơ chế thoáng hơn, chia nhỏ ra để bán, nếu không tự quyết được có thể xin chủ trương từ Chính phủ làm sao giải phóng được lượng hàng tồn kho này càng sớm càng tốt.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói rằng, việc 2 lần đấu giá không thành công trước đó là do phương thức đấu theo phương án trọn lô nên đã loại trừ một lượng lớn các nhà đầu tư, cá nhân tham gia, chỉ có thể thu hút các tập đoàn có tiềm lực tài chính lớn. Nhưng số này lại không nhiều và không có nhu cầu tham gia phân khúc này, dẫn đến đấu giá thất bại. “Sau 2 lần thất bại, đáng lẽ TPHCM nên xem xét thay đổi lại phương thức và giá bán, nhưng mọi thứ vẫn như cũ, giá bán còn tăng lên thì khả năng lần 3 thất bại là rất cao. Chính vì vậy, TPHCM nên chia ra thành các lô nhỏ hơn theo các block và xem xét giảm giá, chứ không phải sau mỗi lần đấu giá lại tăng giá như hiện nay”, ông Châu nói.
Phải chi tiền tỷ bảo trì
Tính đến hết năm 2019, nguồn nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn TPHCM là 9.434 căn hộ và 2.254 nền đất chưa sử dụng tại 163 dự án. Dù các căn hộ tái định cư này bị bỏ hoang nhưng theo Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng, năm 2020, UBND TPHCM ghi vốn chi khoảng 71 tỷ đồng để duy tu, bảo dưỡng số lượng căn hộ này. Trong khi hàng chục nghìn căn nhà tái định cư bị bỏ hoang, riêng tại TPHCM, kết quả khảo sát do Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM cho thấy, hiện có gần 100.000 hộ gia đình, cá nhân ở TPHCM có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020.
Luật không cho bán lẻ
Với câu hỏi, tại sao TPHCM không chia nhỏ số căn hộ ra để đem bán lẻ, ông Phạm Văn Sỹ, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM, cho biết, không thể đem bán lẻ vì luật chưa có và TPHCM cũng muốn thu một cục tiền để dùng vào các việc khác.
