Tắc cải tạo chung cư cũ, dân lay lắt trong xập xệ

Bài cuối: Tự quyết số tầng có tạo đột phá?

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng đã tổ chức nhiều đoàn công tác để khảo sát, kiểm tra tình hình thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư tại các tỉnh, thành phố có nhiều nhà chung cư cũ. Qua kiểm tra cho thấy, một số địa phương đã tích cực, quan tâm chỉ đạo thực hiện nên và đạt được kết quả nhất định. Tuy nhiên, kết quả thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị còn chậm, nhiều địa phương chưa chủ động triển khai thực hiện các quy định tại Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Mặc dù, Bộ Xây dựng đã có công văn đề nghị các địa phương có nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại…, chỉ đạo triển khai thực hiện một số giải pháp để đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ, báo cáo kết quả về bộ để có cơ sở tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Tuy nhiên, đến nay nhiều địa phương chưa hoàn thiện nội dung này.

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cho biết, chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội tập trung chủ yếu ở các quận Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng. Đây là những quận có dân số cao gấp đôi so với dân số quy hoạch đã được phê duyệt. Trong khi đó, quy định của pháp luật là phải giữ mật độ dân số theo quy hoạch, thậm chí các quận nội thành còn phải giảm quy mô dân số. Đây là một khó khăn đối với các nhà đầu tư, vì không tăng mật độ dân cư và hệ số sử dụng đất thì nhà đầu tư khó thu hồi vốn.

Nhằm tháo gỡ vướng mắc, UBND thành phố Hà Nội kiến nghị Chính phủ tạo cơ chế để cải tạo từng chung cư riêng lẻ, thay vì phải lập dự án cải tạo toàn khu như trước đây. Trong 28 chung cư cũ mà thành phố mời gọi doanh nghiệp cải tạo và xây dựng mới, đã có 18 nhà đầu tư đăng ký tham gia.

Chính sách không phù hợp?

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam phân tích, chủ trương thực hiện chương trình cải tạo chung cư cũ là đúng đắn, nhưng cơ chế chính sách và các giải pháp cụ thể không phù hợp với thực tế. Thời gian qua, việc triển khai chương trình này đã dựa quá nhiều vào xã hội hoá mà thiếu đi trách nhiệm quan trọng của Nhà nước.

Thực tế là các khu chung cư cũ này do lịch sử để lại trong thời kỳ bao cấp đa số chủ hộ đều là cán bộ, công nhân viên, người có công với cách mạng… Họ là những người đã được bình xét cẩn thận đủ điều kiện được phân nhà trước đây và mua nhà sau Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. Vì vậy, cơ chế chính sách hiện nay của chúng ta với những người sống trong các khu chung cư cũ này là chưa phù hợp. Đặc biệt, với chủ trương xã hội hoá, Nhà nước đã giao cho chủ đầu tư cả nhiệm vụ điều tra xã hội học, tự thoả thuận với dân, tự lập quy hoạch để trình lên cơ quan quản lý phê duyệt.

“Tôi cho rằng, chúng ta đã làm ngược vì quản lý quy hoạch và xây dựng quy hoạch là trách nhiệm của Nhà nước. Với nhà đầu tư, họ chỉ muốn tăng diện tích, tăng số tầng, tính toán để có đủ quỹ nhà tái định cư và phần diện tích dư ra để kinh doanh trên nguyên tắc có lãi mới làm. Vì thế, thời gian vừa qua, chỉ cải tạo được một vài dự án nhà 5 tầng, nâng lên hơn 20 tầng ở các vị trí thuận lợi với diện tích chiếm đất và xây dựng tăng lên gấp 1,5 đến 2 lần.

Một điểm nữa là chúng ta đã cho phép hệ số đền bù giải phóng mặt bằng từ 1,5 đến 2 lần, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong triển khai. Thực tế đó cũng tạo áp lực lên hạ tầng kỹ thuật có hạn khi phải tăng số tầng của toà nhà trong nội đô và tăng mật độ dân số”, ông Hùng nói.

“Vấn đề chúng ta đang mắc phải hiện nay là xây dựng mà không quan tâm tới phát triển hạ tầng đồng bộ. Bên cạnh đó, việc chọn địa điểm xây nhà cao tầng cũng là vấn đề phải quan tâm bởi nội đô đã ách tắc mà cứ xây thêm nhà, tăng thêm dân số. Việc giãn dân khỏi nội đô lại rất khó vì các khu nhà tái định cư gần như có hạ tầng không tốt nên không thu hút được người dân”, ông Hùng nói.

Ông Hùng ví dụ, thực tế hiện nay có hàng loạt dự án bên ngoài đường vành đai 3, đại lộ Thăng Long, Bắc Thăng Long… đang bỏ không vì thiếu đồng bộ. Người dân không ở được, vì thiếu nước, thiếu điện, thiếu trường học…Hằng ngày, một số hộ dân trụ lại các khu đó vẫn phải đưa con cái vào trong thành phố học hành, đi lại vất vả. Vì vậy, theo tôi thời gian tới, Chính phủ cần phải cấm chính sách tạm cư, thay vào đó là xây các khu tái định cư đồng bộ cho di dân giải phóng mặt bằng. Thực tế nhiều nước trên thế giới xử lý vấn đề này rất tốt.