Quy định về định giá đất: Có gỡ vướng được cả nghìn dự án?

Khó thực hiện

Ông Cường cho rằng, việc định hướng mức độ chính xác của Bảng giá đất như trong dự thảo Luật sẽ tạo áp lực rất lớn lên đội ngũ xây dựng Bảng giá đất với khối lượng công việc cực lớn khi phải lựa chọn, phân loại mức độ tin cậy, bóc tách yếu tố hình thành giá để chiết trừ ra giá đất từ số liệu giao dịch thành công. “Đấy là chưa kể phải có thời gian để thị trường không còn tình trạng giao dịch 2 giá (giá trên hợp đồng khác với giá chuyển nhượng thực tế)”, ông Cường nêu.

Từ kỳ vọng quá lớn này, Ban soạn thảo đang sử dụng Bảng giá đất để xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất đối với cả đất ở riêng lẻ và giá đất dự án có sử dụng đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp. Điều này sẽ tạo gánh nặng trách nhiệm rất lớn lên bộ phận được giao trách nhiệm xây dựng bảng giá đất hàng năm.

Ông Cường đề xuất, cơ quan chủ trì cần nghiên cứu quy định cụ thể, khả thi hơn để giúp bộ phận thực hiện trực tiếp không vướng phải lỗi không thể loại trừ, chứng minh đã làm hết trách nhiệm nhưng không thể sàng lọc theo quá nhiều yêu cầu phức tạp như vậy. “Đây là quy định rất nhạy cảm, đề nghị được thảo luận kỹ giữa tổ soạn thảo với bộ phận trực tiếp xác định giá đất tại các địa phương để có đồng thuận, thống nhất cao”, ông Cường kiến nghị.

Theo PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, công tác tổ chức thực hiện việc xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo quy định của dự thảo Luật sẽ tạo ra một khối lượng công việc rất lớn. Đặc biệt, giá đất cụ thể sẽ phải được xây dựng, thẩm định, phê duyệt liên tục mỗi khi có giao dịch. “Chúng tôi chưa thể hình dung được là các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh cũng như cấp huyện phải tổ chức công việc như thế nào để có thể xây dựng hai loại giá này. Đây cũng là một dấu hỏi liên quan đến tính khả thi của việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất cũng như giá đất cụ thể”, ông Sỹ nêu.

Giá đất nền khu Đông TPHCM đang lao dốc sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm bất thành

Ông Sỹ cũng cho rằng, quy định về các trường hợp áp dụng Bảng giá đất và Giá đất cụ thể trong dự thảo Luật còn quá phức tạp, gây khó khăn trong thực thi một cách không cần thiết. Ông đề xuất nên thiết kế đơn giản hơn theo hướng, Bảng giá đất chỉ áp dụng trong trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đối với Nhà nước (như nộp tiền sử dụng đất, các loại thuế).

Sẽ không còn giá ảo như Thủ Thiêm?

Hậu đấu giá đất Thủ Thiêm, thị trường đất nền khu Đông TPHCM tiếp tục rơi vào ảm đạm do giá tăng ảo, khó khăn vì bị siết tín dụng.

Đầu năm 2022, khi vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa xong, mấy lô đất của chị Nguyễn Thị Hoàng ở phường Hiệp Bình Chánh (TP.Thủ Đức, TPHCM) từ 6,3 tỷ đồng/100 m2 được đẩy lên gần 7 tỷ đồng. Thấy được giá, chị Hoàng bán 2 lô và giữ lại 4 lô với kỳ vọng chờ tăng giá. Hiện chị cần tiền nên rao bán tiếp 2 lô đất nói trên nhưng giá chỉ nằm ở mức 6 tỷ đồng/lô. “Tuy nhiên, họ chỉ hỏi cho vui chứ có ai mua đâu. Tôi gửi thông tin cho nhiều cò đất từ tháng Chạp năm ngoái nhưng tới nay vẫn chưa bán được”, chị Hoàng nói.

Tương tự, tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Đảo Kim Cương trước kia được giao dịch với giá 200 - 250 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn 170 - 180 triệu đồng/m2. Đất dọc tuyến đường Trương Văn Bang (kế bên Khu đô thị mới Thủ Thiêm) ở mức 500 triệu đồng/m2 trước đây thì nay chỉ còn 350 - 400 triệu đồng/m2. Khảo sát của PV Tiền Phong cho thấy, nhà chung cư ở vị trí giáp sông tại khu vực Thủ Thiêm ghi nhận mức cao nhất khoảng 210 triệu đồng/m2, giảm hơn 10% so với thời điểm đầu năm 2022.

Báo cáo của DKRA Group chỉ ra, mặt bằng giá thứ cấp trong 2 tháng đầu năm giảm 10 - 23% so với thời điểm cuối năm 2022, mức giảm phổ biến 100 - 690 triệu đồng/nền hoặc lên đến 1 tỷ đồng/nền và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, nhất là khách hàng có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc của các chủ đầu tư.