Nhưng lại có người khẳng định nếu khống chế tỷ lệ cho vay mua bất động sản như chỉ thị 03 của chứng khoán thì thị trường địa ốc sẽ sụt giảm nhanh chóng và có nguy cơ đổ vỡ…
Đua nhau cho vay mua địa ốc
Bắt đầu từ tháng 7/2007, hàng loạt NH đã tìm đầu ra bằng cách đẩy mạnh cho vay mua bất động sản với những điều kiện thoáng chưa từng có. Sacombank mở đầu bằng chương trình “Cho vay lãi cấn trừ - bất động sản” vào đầu tháng 7/2007.
Với chương trình này, khách hàng có thể vay với thời hạn cho vay lên đến 15 năm, không giới hạn mức vay tối thiểu và có thể vay tối đa đến 70% giá trị bất động sản cần mua.
Sau đó hàng loạt NH khác như An Bình, ACB, VCB, Techcombank, Phương Nam, Nam Việt, Phương Đông…cùng vào cuộc với thời hạn vay dài hơn có nơi đến 30 năm và vay đến 90% giá trị bất động sản.
Nhưng “rộng tay” nhất là Eximbank cho vay mua căn hộ tại dự án Sky Garden 3, Phú Mỹ Hưng với thời hạn 20 năm và mức vay tối đa có thể lên đến 100% nếu khách hàng có thêm tài sản đảm bảo khác ngoài bất động sản mua!
Những khó khăn trước đây về thủ tục, điều kiện, tài sản cầm cố… đã được đơn giản hóa tối đa đến nỗi nhiều người chưa có nhu cầu cũng ùn ùn đổ xô đi vay mượn mua bất động sản vì “nếu không có lời thì để ở”. Không chỉ NH nội mà HSBC, ANZ cũng nhảy vào cuộc với những điều kiện thoáng không kém.
Cơn sốt đất gần đây giúp quá nhiều người thắng lớn càng khiến phong trào vay ngân hàng buôn địa ốc càng tăng mạnh. Chị Phạm Thị Phương Hiền (P. Bến Nghé, Q.1 TPHCM) cho biết: “Tôi vay của NH T. 4 tỷ, tính ra hàng tháng trả lãi chỉ khoảng 40 triệu nhưng 3 tháng qua tôi đã lời gần 2 tỷ, chẳng làm gì lời bằng”.
Trước tình trạng trên, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và các chuyên gia kinh tế đã lên tiếng cảnh báo nguy cơ rủi ro nhưng do bí đầu ra và nhu cầu khách hàng quá lớn nên tình trạng trên vẫn tiếp diễn. Cuối năm 2007, NHNN chi nhánh TPHCM đã lưu ý các ngân hàng thương mại phải đặc biệt thận trọng khi cho vay các dự án bất động sản để tránh rủi ro.
Ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc NHNN – chi nhánh TPHCM cho biết, Thống đốc NHNN đang chỉ đạo Vụ Chính sách Tiền tệ xem xét lại vấn đề cho vay mua bất động sản tại các ngân hàng, từ đó sẽ xây dựng một quy trình nhất định và trích lập một hệ số rủi ro đối với tín dụng bất động sản.
Ông Hạnh nói: “Nền kinh tế Mỹ suy thoái vì thị trường bất động sản kéo theo thị trường tín dụng là bài học mà các NH trong nước cần lưu ý. Các NH trong nước đừng chạy theo những chỉ tiêu cuối năm mà bỏ qua các quy chế cho vay bất đẳng sản”.
Giám đốc kinh doanh một NH lớn cũng thừa nhận nếu các NH thu hút khách bằng cách hạ thấp những điều kiện thì rủi ro sẽ tăng cao và chỉ cần thị trường chựng lại, nhiều nơi sẽ gặp khó khăn nếu tỷ lệ người vay để đầu cơ lớn.
Theo nguồn tin của chúng tôi, ngoài An Bình công khai số dư nợ cho vay mua bất động sản khoảng gần 1.500 tỷ đồng thì nhiều NH ngại đưa ra con số vì lo NHNN “tuýt còi”, có NH đã cho vay mua bất động sản vượt quá 10% tổng dư nợ.
Siết nhưng bằng cách nào?
Tuy nhiên, phía NH cũng có lý lẽ riêng của họ. Ông Đàm Thế Thái, Giám đốc khối khách hàng cá nhân của NH An Bình khẳng định, NH của ông thẩm định rất kỹ những hồ sơ cho vay để giảm thiểu rủi ro. Bà Nguyễn Thị Ngọc Vân, Phó Tổng giám đốc NH Đông Á cũng cho rằng, NH mình đang đảm bảo dư nợ cho vay trên tổng dư nợ ở mức an toàn.
Còn ông Huỳnh Song Hào, Phó giám đốc Vietcombank chi nhánh TPHCM cho hay, Vietcombank hợp tác với các nhà kinh doanh địa ốc tài trợ vốn cho khách hàng và đảm bảo người vay có nhu cầu thực sự về nhà ở và tài trợ vốn 50 - 80% giá trị bất động sản.
Đa số các NH cho vay dựa vào giá gốc của sản phẩm thường chỉ bằng 50-70% so với giá thị trường nên độ rủi ro cũng giảm thiểu.
Các chuyên gia NH cũng nhận định độ rủi ro cho vay bất động sản thấp hơn nhiều so với chứng khoán nếu các NH thẩm định kỹ năng lực tài chính, duy trì các điều kiện tối thiểu đối với người vay và tiến độ dự án .
TS Kinh tế Phạm Quang Long thừa nhận, NHNH cần có biện pháp để chấn chỉnh tình trạng lạm dụng việc rót tiền quá lớn vào địa ốc.
Nhưng ông Long nhận định nếu NHNN siết chặt tỉ lệ cho vay mua bất động sản như chỉ thị 03 thì giá bất động sản sẽ rớt mạnh và nhiều người mất khả năng trả nợ, NH cũng bị “vạ” lây.
Trước tình hình trên nhiều chuyên gia đồng tình với biện pháp trích lập một hệ số rủi ro với bất động sản hơn là siết lại bằng cách khống chế tỷ lệ dư nợ như đã từng làm TTCK điêu đứng.
