Không ảnh hưởng đến giá bất động sản
Theo dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố Hà Nội “Về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024”, giá các loại đất được thành phố đề xuất tăng bình quân 30%. Trong khi đó, dự kiến bảng giá đất áp dụng cho năm 2020 - 2024 tại Bình Dương tăng 45 - 95%; giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ…
Việc khung giá đất tăng cao khiến nhiều người dân cho rằng giá đất tăng chi phí đầu vào sản phẩm bất động sản đương nhiên tăng theo, kéo theo giá nhà tăng theo, giấc mơ có được ngôi nhà của họ ngày càng xa vời. Tuy nhiên, trái ngược với tâm lý bị quan nhiều chuyên gia lại lạc quan dự báo giá thành của các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng quá nhiều.
Theo nhiều chuyên gia, việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước theo hướng tăng không ảnh hưởng nhiều giá thành của các sản phẩm bất động sản. Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM cho biết, theo quy định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có nhiều thay đổi nên việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.
Về mức tăng, bà Linh cho biết, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Tuy nhiên, theo bà Linh, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Đồng thời, làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.
“Nếu theo luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Nên việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều”, bà Linh phân tích.
Đồng quan điểm, ông Đặng Văn Quang - Giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam, công ty chuyên nghiên cứu khảo sát thị trường bất động sản) cho rằng, với sự điều chỉnh này, nhiều người có suy nghĩ rằng khung giá đất tăng kéo theo giá bất động sản nhiều nơi sẽ tăng, nhất là phân khúc đất nền. Thêm nữa, khi giá đất tăng, giải phóng mặt bằng tăng, chi phí thu hồi đất, tạo quỹ đất cho các dự án bất động sản tăng sẽ làm chi phí tăng. Tuy nhiên, mức tăng này đều chia đều cho toàn bộ dự án thì chi phí tăng sẽ không hề lớn.
“Việc thay đổi khung giá đất chỉ là một trong những yếu tố góp phần đẩy giá bất động sản. Và nếu giá có tăng thì thực chất do yếu tố tâm lý là chủ yếu chứ không phải do điều chỉnh giá đất”, ông Quang nói.
Khung giá đất không theo kịp thị trường
Bà Trần Thị Khánh Linh cho rằng, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.
Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương.
Mặc dù khung giá đất dự kiến được điều chỉnh tăng nhưng vẫn còn quá thấp so với giá thị trường. Hiện nay, ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.
"Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm.
Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường", bà Linh đề xuất.
Bảng giá đất thấp là vi phạm Luật đất đai
Tại hội thảo về quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Xa - nguyên cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) khẳng định "bảng giá đất thấp là vi phạm Luật đất đai".
“Theo quy định của Luật đất đai, bảng giá đất phải bằng giá thị trường. Khi thị trường biến động tăng hoặc giảm trên 20%, Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất. Nhưng 5 năm nay, giá đất trên thị trường tăng rất mạnh mà bảng giá đất vẫn giữ nguyên là vi phạm. Vi phạm vậy mà không có ai kiểm tra, không có ai bị kỷ luật hết", ông Xa nói. Cũng theo ông Xa, bảng giá đất do các địa phương ban hành hiện nay nặng cơ học, phi thực tế. Dùng hệ số để điều chỉnh giá đất khi Nhà nước giao đất là một sơ hở của pháp luật.
