Một số khoản vay tín dụng bất động sản nguy cơ thành nợ xấu
Trong báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2020, dự báo thị trường 2021, HoREA cho biết, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn TP.HCM năm 2020 đạt khoảng 2,48 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 8% so với cuối năm 2019.
Theo HoREA, mức tăng này thấp hơn năm 2019 (tăng 10,65%) nhưng là mức tăng khá trong điều kiện bị tác động bởi COVID-19.
HoREA lo ngại một số khoản vay tín dụng bất động sản có nguy cơ chuyển thành nợ xấu. Trong đó, tín dụng trung dài hạn chiếm khoảng 52,2%, tăng khoảng 9,1%; tín dụng ngắn hạn chiếm 47,78%, tăng 6,8% so với cuối năm 2019.
Để hỗ trợ các doanh nghiệp chống chịu với đại dịch COVID-19, lãi suất cho vay trung dài hạn năm 2020 chỉ ở mức 9,63%-10,03%/năm, thấp hơn so với lãi suất năm 2019.
Tỷ lệ nợ xấu chỉ khoảng 2,25% tổng dư nợ tín dụng, đảm bảo được an toàn tín dụng (nếu loại trừ nợ xấu của nhóm ngân hàng mua lại 0 đồng, thì tỷ lệ nợ xấu chỉ chiếm 1,99%).
Trong đó, dư nợ tín dụng của các Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản ước khoảng 293.750 tỷ đồng, chiếm khoảng 13% tổng dư nợ tín dụng và tăng 5,9% so với cuối năm 2019 (tăng trưởng thấp hơn mức tăng dư nợ tín dụng bất động sản 9,14% của cả nước).
Trong đó, nợ xấu tín dụng của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản, cao hơn tỷ lệ nợ xấu 2,25% của tổng dư nợ tín dụng, tuy vẫn còn trong ngưỡng an toàn, nhưng có tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay.
Đáng quan ngại là trong số 293.750 tỷ đồng dư nợ tín dụng tiêu dùng, có khoảng 42% được sử dụng vào các mục đích có liên quan đến lĩnh vực bất động sản, nhất là để kinh doanh bất động sản, tiềm ẩn rủi ro về an toàn tín dụng đối với các khoản vay này.
Cũng theo HoREA, tỷ trọng tín dụng trung dài hạn cao hơn tín dụng ngắn hạn, cho thấy các dự án đầu tư có tính chất trung dài hạn, trong đó chủ yếu là các dự án bất động sản vẫn phụ thuộc và vẫn dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng, do các kênh huy động vốn trung dài hạn từ thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu, các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS) chưa phát triển đầy đủ để đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường.
“Đây là điều rất đáng quan ngại, vì có khả năng một số khoản vay tín dụng bất động sản có nguy cơ chuyển thành nợ xấu và thị trường bất động sản chưa đảm bảo phát triển ổn định và bền vững”, HoREA cảnh báo.
Trái phiếu bất động sản tăng nóng cam kết khủng
Cũng nêu tại báo cáo, HoREA cho biết, thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản năm 2020 tiếp tục tăng trưởng mạnh.
Theo đó, có thể chia làm 2 giai đoạn: 8 tháng đầu năm 2020 là giai đoạn bùng nổ phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Kể từ ngày 1/9/2020, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã dần hạ nhiệt và đi vào xu thế ổn định hơn các năm trước đây.
Theo HoREA, trái phiếu bất động sản năm 2020 tăng nóng, nhiều doanh nghiệp đưa ra mức cam kết khủng. Trong ảnh: Dự án condotel APEC Mũi Né của Tập đoàn APEC đưa ra lãi suất trái phiếu lên tới 18%/năm. Theo thống kê, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành thành công trong 10 tháng đầu năm 2020 đạt 350.883 tỷ đồng, tăng 68,1% so cùng kỳ năm 2019. Các doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 (sau ngành tài chính - ngân hàng) có giá trị phát hành đạt 63.155 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 19,4% tổng giá trị phát hành.
Trong đó, có đến 12 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản có tổng giá trị phát hành trái phiếu trên 3.000 tỷ đồng/đơn vị (có 04 Tập đoàn bất động sản lớn có tổng giá trị trái phiếu từ trên 8.000-12.000 tỷ đồng/đơn vị), lãi suất trái phiếu bất động sản thường có mức cao, trên 8%/năm, cá biệt có trái phiếu có lãi suất lên đến 18%/năm.
Theo ghi nhận, đầu tháng 9/2020, Tập đoàn Apec - đơn vị đang phát triển hàng loạt dự án bất động sản (Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Mandala Bắc Ninh, Apec Golden Valley Mường Lò) hợp tác với Tập đoàn Windham (Hoa Kỳ) - đã gây sốc khi đưa ra gói trái phiếu lãi suất 18%/năm. Trước đó, TNR Holdings cũng đưa ra lãi suất 10,9%/năm; Tập đoàn Novaland đưa ra mức 10,6%/năm...
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra một số quan ngại đối với hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.
Theo ông Châu, tỷ trọng nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân tăng mạnh, chỉ riêng tháng 07/2020 đã tăng lên mức 17,4%, cao hơn mức trung bình 9,2% của 6 tháng đầu năm 2020 và có khoảng hơn 50% nhà đầu tư cá nhân chọn mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nhưng hầu hết nhà đầu tư cá nhân chưa được trang bị đầy đủ kiến thức và kỹ năng đầu tư trái phiếu vốn là sân chơi của người chuyên nghiệp và thường đầu tư vào trái phiếu có lãi suất cao.
Do đó, rủi ro thường rơi vào thời điểm đáo hạn trái phiếu (trong khoảng trên dưới 5 năm tới đây), nhất là đối với các trái phiếu cam kết trả lãi cao, mà doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả, hoặc thiếu các biện pháp đảm bảo rủi ro cho nhà đầu tư.
Ông Châu cho biết, để tăng cường công tác quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Nghị định 81/2020/NĐ-CP (có hiệu lực kể từ ngày 01/9/2020) đã quy định chặt chẽ các điều kiện phát hành, nên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu bất động sản sẽ được kiểm soát rủi ro và bảo vệ nhà đầu tư hiệu quả hơn trước đây.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng bất cập lớn nhất hiện nay là chưa có các tổ chức tư vấn uy tín (tương tự như Fitch Ratings) đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp phát hành trái phiếu, để đảm bảo minh bạch thông tin và góp phần bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu.
