Nhiều người chấp nhận vì “thuận mua vừa bán” nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi thì cơn sốt mới này đã đẩy giá căn hộ lên quá giá trị thực và đang đưa thị trường địa ốc tới những rủi ro khó lường…
Cuối tháng 9/2007, Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) từng báo cáo với cổ đông sẽ kiếm lời từ dự án trên khoảng 800 tỷ đồng với giá bán trung bình 1.200 USD/m2. Nay, với giá bán tối thiểu 2.200 USD/m2 thì số lãi tối thiểu từ 580 căn hộ ở đây sẽ lên đến 1.500 tỷ đồng (gần 100 triệu USD), một con số mà bất cứ Cty kinh doanh địa ốc nào trên thế giới cũng đang mơ ước.
Ngày 15/1 tới đây, HAGL sẽ tiếp tục bán ra khoảng 4.000 căn hộ tại khu Nam Sài Gòn với giá trên 1.500 USD/m2 mà trước đây họ chỉ xác định có 1.000 USD/m2.
Tại dự án này, với giá bán trên, HAGL và các đối tác sẽ lãi gần 5.000 tỷ đồng. Với lợi nhuận khổng lồ ấy thì không có gì khó hiểu khi các chủ đầu tư gần đây đều đẩy giá lên 50 - 100% so với 5 - 6 tháng trước đây và doanh nghiệp các ngành khác đổ xô vào lĩnh vực địa ốc.
Quy định xong móng mới được bán càng làm cho giá căn hộ tăng vọt và đủ thời gian để chủ đầu tư đưa ra giá mới, hút khách hàng. Hàng loạt dự án sắp sửa tung ra như Richland Hill, Catavil Hoàn Cầu, Estala, Dragon City…mà giới kinh doanh địa ốc dự đoán giá chỉ từ 1.000 - 1.500 USD/m2, thì nay đã gần như chắc chắc sẽ thấp nhất là 1.500 USD (Richland Hill) và cao nhất có thể lên trên 4.000 USD/m2 như Catavil Hoàn Cầu nằm gần khu du lịch Văn Thánh, sát trung tâm TPHCM.
Không chỉ các dự án mới mà nhiều dự án sắp xong, đã giao nhà từ lâu tại các Q. Bình Thạnh, 2, 4, 7, Nhà Bè… đều tăng trên 1 triệu đồng/m2 so với hơn 10 ngày trước đây, còn so với giá gốc thì đã tăng từ 3 đến 4,5 lần!
Như tại dự án An Thịnh, An Hòa ( Q.2) nay đã lên đến 19 - 24 triệu/m2 so với 17-20 triệu/m2 hồi cuối tháng 12/2001 (giá gốc trung bình chỉ 9 triệu/m2), Saigon Pearl (Q. Bình Thạnh) nhiều căn đã gần 4.000 USD/m2, dù giá 3.700 - 3.800 USD/m2 giữa tháng 12/2007 được cho là đã quá cao (giá gốc chưa đến 1.500 USD/m2).
Hàng loạt dự án khác như HAGL, V- Star Phú Mỹ, Phú Mỹ Hưng (Nam Sài Gòn) Vạn Đô, Bến Vân Đồn, H.3 Hoàng Diệu (Q.4)… đều đã tăng trên 20% trong vòng 1 tháng qua.
Ông Trần Văn Phúc, Phó Giám đốc Cty mội giới địa ốc Mỹ Phúc cho biết: “Khách hàng hỏi mua trong vòng 3 ngày từ khi ký gửi thì còn giá cũ chứ sau 3 ngày là người bán đã lên giá mới. Thậm chí ngày trước bán 17 triệu/m2, ngày hôm sau đã có người đồng ý đã tăng lên 18 triệu”.
Theo ông Phúc, phần lớn khách ôm hàng không muốn bán do giá tăng từng ngày. Chị Nguyễn Thị Thanh Mai có căn hộ gần 120m2 tại dự án V-Star (Q.7) giải thích, lý do tăng giá liên tục “không phải tôi làm khó nhưng bán đi sợ không mua lại được mà mình lên giá một thì họ lên 2- 3 giá”. Còn các chủ đầu tư đang có xu hướng đẩy giá do rút kinh nghiệm từ các dự án trước mà họ hưởng lợi rất ít so với người mua đi bán lại nên đã “đi trước thị trường”.
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
TS Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TPHCM nhận định, “thị trường địa ốc đang biến dạng méo mó”. Ông cho rằng, Nhà nước phải dùng công cụ thuế để điều tiết giá nhà cửa chứ không thể buông theo giá thị trường như hiện nay vì phần lớn mua để đầu cơ, đẩy giá kiếm lời còn người nghèo thì muôn đời vẫn không có chỗ ở.
Giám đốc một Cty địa ốc cũng khẳng định, việc viện lý do vật liệu xây dựng và giá cả tăng mạnh để tăng giá căn hộ quá cao là phi lý vì “giá thành một căn hộ so với giữa năm 2007 tăng chưa đến 50% mà giá bán lại tăng gần 100%, trong khi mức tăng giá vật liệu chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ”.
Theo tìm nhiểu của chúng tôi, giá xây dựng một mét vuông căn hộ cao cấp kể cả giá đất, chi phí khác chỉ bằng 50% giá bán hiện nay của các chủ đầu tư. Nỗi lo giá còn tăng có cơ sở bởi dự án trước đang nhìn dự án sau để đưa ra giá vì tâm lý “càng đắt càng cao cấp, càng nhiều người tranh mua”.
TS kinh tế Nguyễn Quang Hưng nói: “Chúng ta chấp nhận cơ chế thị trường thuận mua vừa bán nhưng với tình trạng giá địa ốc tăng theo cấp số nhân thì nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng trầm trọng.
Ông Hưng đặt câu hỏi “nhà đầu tư, ngân hàng, các tập đoàn kinh tế đều đổ xô vào địa ốc gây nóng bất thường nhưng không phải phục vụ nhu cầu ở mà để kiếm lời lẫn nhau thì bền vững ở chỗ nào?”.
Hơn nữa, địa ốc càng tăng giá thì các nhà đầu tư tìm mặt bằng sản xuất ngày càng khó khăn bởi ai cũng so sánh với giá hàng ngàn USD/m2 “đất trên trời” ở các dự án lân cận.
Kéo theo đó là giải tỏa để xây dựng hạ tầng, công trình tiện ích, đất cho các ngành khác… sẽ ngày càng bế tắc, đầu tư nước ngoài sẽ gặp thêm những rào cản mới.
Về lâu dài, quy luật “thịnh rồi suy” sẽ khiến thị trường địa ốc đóng băng và những khoản vay hàng chục ngàn tỷ từ ngân hàng đổ vào địa ốc sẽ trở thành gánh nặng cho cả nền kinh tế như đã từng xảy ra ở Mỹ.
Khi dự án The Vista bị đẩy lên trên 2.500 USD/m2, nhiều ý kiến đã cho là phi lý nhưng giờ đây phi lý ấy càng lớn hơn trước sự bất lực của các cơ quan quản lý và nỗi tuyệt vọng của những người thu nhập trung bình, thấp.
